Если застройщик изменил проектную документацию, участник ДДУ может потребовать вернуть выплаченные деньги и проценты за пользование его денежными средствами

Проектная декларация застройщика, размещенная в сети Интернет, является официальным документом. Одностороннее внесение в нее изменений в части, касающейся изменения такого существенного для участника долевого строительства условия договора, как срок окончания строительства, влечет за собой право участника долевого строительства на одностороннее расторжение договора участия в долевом строительстве в связи с существенным изменением обстоятельств.

Суть дела

В январе 2015 г. гражданин Д. и ООО «Норманн ЛО» (далее — общество) заключили договор участия в долевом строительстве (далее — ДДУ), по условиям которого общество обязалось построить многоквартирный жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию и исполнения участником долевого строительства своих обязанностей по договору передать Д. однокомнатную квартиру. Гражданин Д. перечислил на счет общества сумму в размере 1,4 млн руб.

Срок ввода объекта в эксплуатацию согласно ДДУ — 31.03.2017. Договор предусмотрел обязанность застройщика передать участнику долевого строительства квартиру в течение 10 месяцев с момента получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (то есть не позднее 31 января 2018 г.).

В конце декабря 2016 г. до наступления предусмотренного договором срока передачи квартиры гражданин Д. обнаружил, что застройщик в одностороннем порядке внес изменения в размещенную на официальном сайте проектную декларацию в части сроков передачи объекта долевого строительства. Тогда Д. направил обществу уведомление, в котором заявил о расторжении договора участия в долевом строительстве, потребовал возврата уплаченной денежной суммы и выплаты процентов за пользование чужими денежными средствами. Общество отказалось удовлетворить требование Д.

В результате Д. обратился в суд с иском к обществу о взыскании денежных средств, уплаченных по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома, в размере 1,4 млн руб., процентов за пользование денежными средствами в размере 764 000 руб., а также компенсации морального вреда в размере 20 000 руб. и штрафа.

Позиция судов

Суд первой инстанции удовлетворил требования Д. в части взыскания денежных средств, уплаченных по договору долевого участия в строительстве; компенсации морального вреда и штрафа. Суд усмотрел основания для одностороннего отказа истца от исполнения договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома и расторжения ДДУ с даты направления обществу уведомления.

Однако в удовлетворении исковых требований о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами Д. было отказано. Суд исходил из того, что по смыслу положений ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ) ответственность застройщика наступает только при наличии его виновного поведения. Между тем отказ от исполнения договора со стороны дольщика не связан с виновными действиями застройщика.

Решение суда первой инстанции поддержала апелляция.

Позиция ВС РФ

ВС РФ отправил дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. При этом он руководствовался следующей логикой.

В соответствии с ч. 1 ст. 9 Закона № 214-ФЗ участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора, в частности, в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца, и существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства.

Согласно ч. 1.1 ст. 9 Закона № 214-ФЗ по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства, и существенного изменения проектной документации.

Перечни оснований как для одностороннего отказа от исполнения договора участия в долевом строительстве со стороны участника долевого строительства, так и для расторжения договора по требованию участника долевого строительства не являются исчерпывающими и могут быть предусмотрены также другими федеральными законами либо договором.           

Пунктом 2 ст. 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Как указано в п. 3 ст. 451 ГК РФ, при расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

Проектная декларация застройщика, размещенная в сети Интернет, является официальным документом. Одностороннее внесение изменений в нее в части, касающейся изменения такого существенного для участника долевого строительства условия договора, как срок окончания строительства, влечет за собой право участника долевого строительства на одностороннее расторжение договора участия в долевом строительстве в связи с существенным изменением обстоятельств.

Соответственно, у суда не имелось оснований для отказа во взыскании с застройщика процентов за пользование денежными средствами, что прямо предусмотрено ч. 2 ст. 9 Закона № 214-ФЗ. Более того, согласившись с правом участника долевого строительства на одностороннее расторжение договора, но не взыскав с застройщика проценты за пользование денежными средствами, суды фактически вынесли противоречивые постановления.