Согласование местоположения границ земельных участков: на что обратить внимание правообладателям?

На практике при уточнении местоположения границ участков многие землепользователи сталкиваются с рядом проблем, вытекающих либо из несогласия смежных землепользователей подписать Акт согласования, либо из отсутствия сведений о собственниках смежных земельных участков, а также некоторыми другими проблемами. О том, на что необходимо обратить внимание при согласовании местоположения границ земельных участков и как обезопасить себя от действий недобросовестных смежных землепользователей, читайте в материале.

В соответствии с положениями п. 1 и 2 ст. 39 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (далее — Закон о кадастровой деятельности) местоположение границ земельных участков подлежит в установленном законом порядке обязательному согласованию с лицами, обладающими смежными земельными участками, в случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

К примеру, собственник не имеющего координат земельного участка хочет присвоить ему в ЕГРН координаты либо хочет изменить местоположение границы своего земельного участка с участком смежного землепользователя. В этом случае согласование местоположения границ осуществляется только с лицами, обладающими смежными земельными участками.

Согласно п. 1 ст. 40 Закона о кадастровой деятельности результат согласования местоположения границ оформляется кадастровым инженером в форме акта согласования местоположения границ на обороте листа графической части межевого плана.

Форма и состав межевого плана в целом, а также акта согласования местоположения границ земельных участков утверждены приказом Минэкономразвития России от 08.12.2015 № 921 «Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке» (далее — приказ Минэкономразвития № 921). В Акте согласования местоположения границ в обязательном порядке указываются сведения о лице, участвующем в согласовании, его подпись, дата согласования и иные сведения (см. бокс «Фрагмент из утвержденной формы межевого плана»).

Местоположение границ земельного участка считается согласованным при наличии в акте согласования местоположения границ личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей (п. 2 ст. 40 Закона о кадастровой деятельности). Под заинтересованным лицом, участвующим в согласовании, стоит понимать смежного землепользователя, обладающего земельным участком на праве:

• собственности,

• пожизненного наследуемого владения,

• постоянного (бессрочного) пользования,

• аренды (если такие смежные земельные участки находятся в государственной или муниципальной собственности и соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет).

Как правильно согласовать местоположение границ земельного участка?

В соответствии с п. 7 ст. 39 Закона о кадастровой деятельности согласование местоположения границ по выбору кадастрового инженера проводится посредством проведения собрания заинтересованных лиц или согласования в индивидуальном порядке с заинтересованным лицом.

Оба указанных способа согласования местоположения границ предполагают обязательное участие заинтересованных лиц. Вне зависимости от избранного кадастровым инженером способа собственнику участка необходимо обратить внимание на следующее. При согласовании местоположения границ важно убедиться, что смежный землепользователь действительно является заинтересованным лицом в понятии Закона о кадастровой деятельности, то есть обладает земельным участком на одном из четырех вышеуказанных оснований. Для этого необходимо проверить документы — основания возникновения права у смежного землепользователя. Стоит также помнить о том, что фактические границы земельного участка могут не соответствовать имеющимся документам либо юридическим границам (занесенным в ЕГРН).

Приведем основные спорные ситуации, которые могут возникнуть на стадии согласования местоположения границ земельных участков:

• земельный участок смежного землепользователя не имеет установленных координат, а по имеющимся документам определить местоположение его границ не представляется возможным;

• земельные участки по документам не являются смежными (например, согласно генеральному плану ДНП между земельными участками проходит дорога);

• местонахождение смежного землепользователя неизвестно;

• смежный землепользователь отказывается подписать Акт согласования.

Как правило, идентификацией правообладателя смежного участка занимается кадастровый инженер, привлеченный к выполнению кадастровых работ. И все же мы рекомендуем проверять полученную от кадастрового инженера информацию. В противном случае существует риск согласовать местоположение границ с лицом, не являющимся заинтересованным лицом (владельцем смежного земельного участка), что может привести в последующем к возникновению судебных земельных споров.

Несмотря на то что многие земельные участки не оформлены государством надлежащим образом и не поставлены на кадастровый учет, распоряжение ими и согласование осуществляется соответствующим органом государственной власти (местного самоуправления) в соответствии со ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Предположим, к земельному участку примыкают земли, не имеющие границ, кадастрового номера (например, дорога). В этом случае согласовывать местоположение границ возможно с органом государственной власти (местного самоуправления) соответствующего субъекта, в пределах которого расположен земельный участок.

В случае когда собственник смежного земельного участка (земель) неизвестен, за информацией можно обратиться к Администрации субъекта (района, поселения) либо в правление некоммерческого объединения, если земельный участок расположен в границах садоводческого, огороднического, дачного некоммерческого объединения.

При отказе в согласовании местоположения границ смежным землепользователем на основании п. 1 ст. 64 ЗК РФ спор подлежит рассмотрению в судебном порядке.

Согласование границ через публикацию в официальных источниках

При проведении кадастровых работ может выясниться, что в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения об адресе электронной почты или о почтовом адресе заинтересованного лица либо кадастровым инженером получено извещение о проведении собрания о согласовании местоположения границ, направленное заинтересованному лицу посредством почтового отправления, с отметкой о невозможности его вручения. В этом случае извещение о проведении собрания о согласовании местоположения границ может быть опубликовано в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации соответствующего муниципального образования (п. 8 ст. 39 Закона о кадастровой деятельности). Как правило, это означает публикацию о проведении собрания в газете муниципального образования.

Если заинтересованные лица не явились на собрание, местоположение границы с такими лицами считается согласованным. В этом случае кадастровый инженер в состав межевого плана включает соответствующую страницу печатного издания с публикацией о проведении собрания заинтересованных лиц.

Таким образом, достаточным условием для публикации извещения о проведении собрания заинтересованных лиц в печатном издании является отсутствие сведений об адресе заинтересованного лица в ЕГРН. С учетом того обстоятельства, что сведения об адресах заинтересованных лиц в ЕГРН в подавляющем большинстве случаев отсутствуют, а печатные издания муниципальных образований по объективным причинам большинством жителей муниципальных образований не изучаются, возникает возможность для злоупотребления правом.

Например, собственник земельного участка находится в конфликте со смежным землепользователем. При производстве кадастровых работ собственник земельного участка узнает, что сведения об адресе смежного землепользователя в ЕГРН отсутствуют. Поскольку конфликт может стать основанием для отказа смежного землепользователя в подписании Акта согласования местоположения границ, кадастровым инженером публикуется информация о проведении собрания в печатном издании. Смежный землепользователь не знакомится с указанным печатным изданием, в результате фактически может произойти захват части его территории, а формально местоположение смежной границы земельных участков будет считаться согласованным.

Суды признают, что такое согласование посредством публикации в печатном издании является надлежащим (см. бокс «Судебная практика»).

Чтобы пресечь возможные действия недобросовестных смежных землепользователей по согласованию местоположения границ посредством публикации извещения о проведении собрания заинтересованных лиц в печатном издании, правообладателю необходимо уточнить, имеются ли в ЕГРН применительно к конкретному земельному участку сведения о почтовом адресе и адресе электронной почты, и внести их при необходимости. Прежде всего, данная ситуация касается лиц, местоположение границ земельных участков которых не установлено в соответствии с требованиями действующего законодательства (земельные участки «некоординированные»).

Существуют также иные случаи, при которых допускается опубликование извещения о проведении собрания в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов соответствующего муниципального образования, но эти случаи не слишком распространены на практике (п. 8 ст. 39 Закона о кадастровой деятельности):

смежный земельный участок расположен в пределах территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения и относится к имуществу общего пользования, либо входит в состав земель сельскохозяйственного назначения и находится в собственности более чем пяти лиц, либо входит в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

земельные участки, в отношении которых выполняются кадастровые работы, являются лесными участками.

Как обезопасить себя правообладателю земельного участка, если смежный землепользователь обратился для подписания Акта согласования местоположения границ?

Согласно п. 4 ст. 40 Закона о кадастровой деятельности, если местоположение соответствующих границ земельных участков не согласовано заинтересованным лицом или его представителем и такое лицо или его представитель представили в письменной форме возражения относительно данного согласования с обоснованием отказа в нем, в акт согласования местоположения границ вносятся записи о содержании указанных возражений. Представленные в письменной форме возражения прилагаются к межевому плану и являются его неотъемлемой частью.

В соответствии с п. 87 приказа Минэкономразвития № 921, если надлежащим образом извещенное заинтересованное лицо или его представитель в установленный срок в письменной форме представили обоснованные возражения о местоположении границ земельного участка, содержание таких возражений указывается кадастровым инженером в Акте согласования. Представленные в письменной форме возражения включаются в Приложение. При наличии обоснованных возражений о местоположении границ такие возражения должны быть сняты либо путем изменения местоположения границ и проведения повторного согласования местоположения границ (отдельной характерной точки или части границ), либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации для разрешения земельных споров.

Таким образом, законодателем предусмотрена возможность подачи возражений в случае несогласия с предлагаемым расположением общей границы земельного участка со смежным землепользователем. Также законодательством устанавливается, что возражения должны быть обоснованными.

Важно, чтобы возражения были переданы кадастровому инженеру в официальном порядке: либо лично, с отметкой и подписью кадастрового инженера о получении, либо направлены заказным письмом с описью вложения на почтовый адрес кадастрового инженера. Несмотря на то что напрямую законодательством такая возможность не предусмотрена, на практике возражения о местоположении границ подаются также в Росреестр по месту нахождения земельного участка, в отношении которого ведутся кадастровые работы.

Согласно положениям п. 5 ст. 39 Закона о кадастровой деятельности заинтересованное лицо вправе потребовать согласования местоположения границ с их установлением на местности. В этом случае такое согласование осуществляется с установлением соответствующих границ на местности.

Поскольку в Акте согласования местоположения границ указываются только координаты, а не точное фактическое местоположение границ, целесообразным будет требовать установить границы на местности. Это позволит заинтересованному лицу обезопасить свою территорию от передачи ее части лицу, выполняющему кадастровые работы в отношении своего земельного участка.

Фрагмент из утвержденной формы межевого плана

Судебная практика