Продавец земельного участка должен сообщить покупателю о возможных ограничениях в его использовании, связанных с расположением такого участка

Продавец обязан уведомить покупателя обо всех известных ему юридических и фактических ограничениях в использовании земельного участка. В том числе сообщить ему сведения о соседних землях, если их использование влияет на пользование участком. При этом неважно, зарегистрированы ли ограничения в ЕГРН.

Суть дела

В октябре 2015 г. гражданин З. (далее — продавец, ответчик) и гражданка Т. (далее — покупатель, истец) заключили договор купли-продажи земельного участка общей площадью 1000 кв. м, с видом разрешенного использования: под индивидуальное жилищное строительство.

Из договора следовало, что земельный участок продан по цене 1,1 млн руб. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора. Отдельным пунктом было прописано, что покупатель удовлетворен качественным состоянием земельного участка, установленным путем визуального осмотра перед заключением договора. При осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых не сообщил продавец, обнаружено не было. Кроме того, в договоре было закреплено, что до его подписания земельный участок никому не продан, не подарен, не заложен, не обременен правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, не передан по договору ренты или в другое пользование. Право собственности гражданки Т. на земельный участок зарегистрировано 10 марта 2016 г.

Спустя некоторое время гражданка Т. обратилась в суд с требованием о расторжении договора купли-продажи земельного участка и взыскании переданных по договору денежных средств в размере 1,1 млн руб. и убытков в размере 233 000 руб. В обоснование иска гражданка Т. ссылалась на то, что после получения свидетельства о государственной регистрации права собственности ей стало известно о невозможности использования участка для целей индивидуального жилищного строительства по причине его нахождения на территории войсковой части Министерства обороны РФ, которая запретила доступ к приобретенному участку через контрольно-пропускной пункт. Нахождение земельного участка на территории воинской части, препятствующее его использованию, продавец скрыл от покупателя при заключении договора купли-продажи. Истцу как жителю другого региона данные обстоятельства не могли быть известны. На момент осмотра участка препятствий для доступа не было. Направленное истцом требование о расторжении договора купли-продажи гражданин З. оставил без ответа.

Позиция судов

Суд первой инстанции удовлетворил иск частично. Договор купли-продажи земельного участка был расторгнут, с гражданина З. в пользу гражданки Т. взысканы переданные по договору денежные средства в размере 1,1 млн руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 25 000 руб. и на уплату госпошлины. В удовлетворении остальной части требований отказано. Суд исходил из того, что при заключении договора продавец не сообщил покупателю достоверно известные ему сведения о нахождении земельного участка в военном городке. При этом данные сведения могли оказать влияние на решение покупателя о приобретении названного земельного участка. В договоре отсутствовала информация о подобных ограничениях. Исходя из этого, суд пришел к выводу о наличии оснований для расторжения договора ввиду нарушения ответчиком существенного условия договора об отсутствии ограничений любого характера.

Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции и отказал в удовлетворении иска. При этом суд сослался на отсутствие правопритязаний третьих лиц и сведений об ограничении (обременении) права собственности истца на земельный участок в свидетельстве о государственной регистрации права. По мнению апелляции, наличие контрольно-пропускного пункта на въездной дороге не является препятствием для использования земельного участка по назначению. При заключении сделки покупательница должна была проявить необходимую осмотрительность и могла получить сведения о месте расположения земельного участка. Она осмотрела земельный участок, однако претензий относительно предоставленной информации не заявила.

Позиция ВС РФ

ВС РФ отменил постановление, вынесенное судом апелляционной инстанции, и отправил дело на новое рассмотрение в апелляцию. При этом он исходил из следующего.

Из пунктов 1 и 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ следует, что продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию о юридических и фактических ограничениях в использовании земельного участка вне зависимости от регистрации ограничений в публичном реестре. Непредоставление информации об ограничениях и заведомо ложное утверждение продавца об их отсутствии позволяет покупателю требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков. К такой информации относятся в том числе сведения об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка.

Исходя из вышеизложенного, доводы истца о невозможности использования земельного участка по его целевому назначению и о неполучении ею того, на что она вправе была рассчитывать при заключении договора, относятся к обстоятельствам, подлежащим исследованию судом при разрешении спора. Однако судом апелляционной инстанции приведенные положения закона учтены не были.

Факт нахождения земельного участка на территории военного городка судом установлен и не оспаривался лицами, участвующими в деле. При этом представители подразделений Министерства обороны РФ однозначно заявили об отсутствии свободного доступа на эту территорию, в то время как при заключении договора продавец заверил покупателя в отсутствии ограничений.

Также ВС РФ обратился к базовым принципам гражданского права. Он подчеркнул, что никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Статьей 10 ГК РФ предусмотрено, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В пункте 1 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. Однако суд апелляционной инстанции приведенные выше нормы материального права не применил и разъяснения Пленума ВС РФ не учел.