По итогам текущего года объем сделок на российском рынке недвижимости может упасть на 20—30% по сравнению с 2017 г. Волатильность курса рубля и общая экономическая нестабильность насторожили инвесторов, и они замерли в ожидании стабилизации финансово-экономической ситуации.
На фоне благоприятной макроэкономической конъюнктуры начало 2018 г. с точки зрения инвестиций в российские объекты недвижимости выдалось достаточно активным: был закрыт ряд крупных инвестиционных сделок, в том числе портфельных и с участием иностранных компаний. Затем на смену периоду активности на российском рынке недвижимости пришел период относительного затишья, обусловленный, в первую очередь, усилением санкционного давления со стороны Запада, повлекшим за собой заметное ослабление курса рубля.
Оптимизм сменился пессимизмом
«В условиях обострения макроэкономической ситуации, волатильности курса рубля, а также общей экономической нестабильности и трудностей банковского сектора инвесторы не спешили осуществлять сделки с российской недвижимостью, дожидаясь стабилизации финансово-экономической ситуации», — отметили аналитики Knight Frank в отчете по итогам января — сентября.
Начиная с января 2015 г. Центральный банк России последовательно снижал ключевую ставку с 17% до 7,25%, однако в сентябре 2018 г. на фоне негативных макроэкономических и внешнеполитических факторов было принято решение повысить ключевую ставку на 0,25 п.п. до 7,5%, что привело к некоторому удорожанию заемных банковских средств.
По сообщениям Банка России, чистый отток капитала из России в январе — августе 2018 г. достиг 26,5 млрд долл., тогда как в прошлом году за аналогичный период этот показатель составил 9,6 млрд. С начала 2018 г. существенной волатильности ставок капитализации не наблюдается: показатели зафиксировались в следующих диапазонах: 9,25—9,75% в офисном сегменте, 9,50—10,00% в торговом сегменте и 11,00—11,50% в складском сегменте.
По оценке компании JLL, за девять месяцев 2018 г. объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости России составил 1,84 млрд долл., что на 31% меньше результата аналогичного периода прошлого года (2,66 млрд долл.). В том числе показатель за III квартал — 478 млн долл. — оказался на 9% ниже уровня аналогичного периода 2017 г.
Инвесторы предпочитают жилую недвижимость
Сектор жилой недвижимости (участки под строительство жилья) стал лидером и привлек рекордные 29,0% инвестиций за период с начала года. Торговая недвижимость оказалась на втором месте (26,0%). На третьем месте — сектор офисной недвижимости с 25,6%, при этом стоит отметить, что в III квартале была закрыта всего одна сделка с офисным объектом. Примечательно, что сделки III квартала довели долю складского сегмента до 12% от общего объема сделок за январь — сентябрь 2018 г., которая на этом уровне соответствует европейскому и американскому.
Доля Санкт-Петербурга в страновом объеме сделок достигла рекордной величины: по результатам трех кварталов на Северную столицу пришлось 31% инвестиций против 22% в соответствующем периоде прошлого года. Этот показатель превышает долю 2011 г. (27%), когда был продан ТЦ «Галерея». Доля Москвы в январе — сентябре 2018 г. снизилась до 62% против 70% в аналогичном периоде 2017 г., при этом столица по-прежнему лидирует по объему инвестиционных сделок на рынке недвижимости.
На зарубежный капитал пришлось 26% в общем объеме сделок за период с января по сентябрь 2018 г. против 24% в соответствующем периоде прошлого года. Интерес к российским активам со стороны иностранных инвесторов сохраняется, однако закрытие сделок сдерживается волатильностью рубля.
По оценке Knight Frank, по итогам I—III кварталов 2018 г. общий объем инвестиционных сделок на российском рынке коммерческой недвижимости составил 1,7 млрд долл., что на 12% ниже прошлогодних значений за аналогичный период. Подобные скромные показатели в большей степени стали результатом крайне низкой инвестиционной активности, зафиксированной во II квартале. Российский рынок недвижимости во II квартале привлек лишь немногим более 300 млн долл. инвестиций.
В коммерческом сегменте в структуре сделок первое место занимает офисный сегмент, аккумулировавший по итогам девяти месяцев 2018 г. 728,4 млн долл., или 43% от общего объема инвестиционных сделок. При этом в годовой динамике доля офисного сегмента в общем объеме инвестиций осталась на прежнем уровне.
Стоит отметить, что наибольший вклад (61%) в инвестиции офисного сегмента внесли сделки с офисными центрами Санкт-Петербурга, 37% — с московскими офисными центрами, 2% — с региональными.
Следом за офисным сегментом идет торговый сегмент, привлекший 486,4 млн долл. инвестиций, или 29% от общего объема инвестиционных сделок на российском рынке недвижимости. Стоит отметить значительное снижение в годовой динамике доли торгового сегмента в общем объеме инвестиционных сделок с 41 до 29%. Доля складского сегмента по сравнению с показателями девяти месяцев 2017 г. увеличилась на 11 п.п. и достигла 15% от общего объема инвестиционных сделок. По сравнению с результатами I—III кварталов 2017 г. наблюдается увеличение доли сделок купли-продажи земельных участков под девелопмент — на 2 п.п. до 10%.
Российская недвижимость демонстрирует более высокую доходность, чем в среднем в Европе, однако доходность выражена в рублях, что в условиях нынешней экономической конъюнктуры и неясных перспектив российской валюты становится сдерживающим фактором для иностранных инвесторов.
Традиционно IV квартал является наиболее активным с точки зрения инвестиций — инвесторы стремятся осуществить свои сделки до окончания года. Впрочем, по оценке Knight Frank, учитывая снижение инвестиционной активности в прошедшем периоде, рассчитывать на преодоление порога в 5 млрд долл. по итогам 2018 г. уже не приходится. Однако вполне вероятен вариант приближения общего объема инвестиций на российском рынке недвижимости к прошлогодним итоговым показателям (4—4,2 млрд долл.), считают эксперты. Вместе с тем до конца 2018 г. возможен рост ставок капитализации в пределах 0,5—1%.
В свою очередь, аналитики JLL по итогам года ожидают падения рынка и пересматривают прогноз объема инвестиций на текущий год с 5 млрд долл. до 3,5 млрд долл.
К сведению
Лидеры ипотечного кредитования повышают ставки
Компания «Метриум» зафиксировала повышение ипотечных ставок в десяти банках. Причем шесть из них входят в первую десятку по размеру ипотечного портфеля. Согласно данным экспертов, максимальный рост процентов по программам жилищного кредитования на первичном рынке составил 1,5 п.п.
Пересмотр Центробанком ключевой ставки на 0,25 п.п. — с 7,25 до 7,5% — привел к изменению условий жилищного кредитования на первичном рынке. По данным компании «Метриум», в октябре ставки по ипотеке увеличились в десяти банках, причем шесть из них входят в первую десятку по размеру ипотечного портфеля на 1 июля 2018 г.
В шести банках, где зафиксирован рост ставок, показатель вырос не более чем на 0,5 п.п. включительно. Минимальное повышение отмечено в «Россельхозбанке» (+0,3 п.п). Сбербанк и ВТБ пересмотрели ставку на 0,4 п.п. «Уралсиб» и «ДОМ.РФ» — на 0,5 п.п.
Еще два кредитора увеличили ставки по ипотеке на 1 п.п.: «Абсолют Банк» и «Райффайзенбанк». Прибавка более чем в 1 п.п. зафиксирована в двух банках: «Зенит» (+1,1 п.п.) и «Совкомбанк» (+1,5 п.п.).
Таким образом, в результате пересмотра ключевой ставки минимальный процент по ипотечному кредиту для покупателей новостроек в данных банках увеличился с 8,75 до 9,25 п.п.