ВС РФ допустил возможность сноса жилого дома, часть которого оказалась на чужом земельном участке

Часть дома ответчика находилась на земельном участке истца. Суды нижестоящих инстанций не нашли оснований для сноса данного дома как самовольной постройки. Однако ВС РФ отправил дело на новое рассмотрение. Он отметил, что длительность существования возведенной ответчиком самовольной постройки сама по себе не может служить основанием для ее сохранения, если она возведена на чужом земельном участке без законных оснований. Отказывая в иске о сносе самовольной постройки, суды должны были обосновать, какими иными способами истец мог защитить свое нарушенное право.

Суть дела

Гражданину Ш. принадлежит земельный участок площадью 469 кв. м. Гражданка Д. — собственник соседнего земельного участка площадью 215 кв. м. Она построила жилой дом, часть которого расположена на земельном участке, принадлежащем гражданину Ш.

Гражданин Ш., считая возведенный дом самовольной постройкой, обратился в суд с иском к Д. о сносе указанного жилого дома.

Позиция судов

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска. С данным решением согласилась апелляция. Суды исходили из того, что гражданин Ш. не представил доказательств, подтверждающих, что допущенные гражданкой Д. при возведении жилого дома нарушения градостроительных и строительных норм являются существенными. Избранный истцом способ судебной защиты не соответствует объему нарушенного права, поскольку возведенное ответчиком строение существует в неизменном виде на протяжении длительного времени.

Позиция ВС РФ

ВС РФ отменил акты нижестоящих судов и отправил дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. При этом ВС РФ исходил из следующего.

Согласно ст. 304 ГК РФ право требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, принадлежит собственнику. Нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению, в том числе в случае самовольного занятия земельного участка (подп. 2 п. 1 ст. 60 ЗК РФ). Однако суды первой и апелляционной инстанций в нарушение приведенных правовых норм не учли, что сохранение самовольной постройки, возведенной на принадлежащем истцу земельном участке без его согласия, нарушает право собственности истца и противоречит закону.

Согласно ст. 222 ГК РФ в редакции, подлежащей применению к спорным правоотношениям, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (п. 1).

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

• если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

• если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

• если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из приведенных правовых норм следует, что если самовольная постройка возведена на земельном участке, в отношении которого создавшее ее лицо не имеет каких-либо прав, то такая постройка не может быть сохранена и подлежит сносу.

Пунктом 47 совместного постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — Постановление № 10/22) разъяснено, что, удовлетворяя иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца.

Суд первой инстанции в нарушение требований ст. 198 ГК РФ, исследовав вопрос устранения нарушения права гражданина Ш., при разрешении спора не указал в решении способ исправления допущенного нарушения, не обсудил вопрос о возможности переноса объекта недвижимости для устранения нарушения прав истца.

Суд апелляционной инстанции сделал вывод о том, что устранение нарушения права истца как собственника земельного участка возможно иным способом, чем снос постройки, возведенной ответчиком. Между тем он не пояснил, каким именно иным способом, соизмеримым нарушенному праву, возможно устранить допущенное ответчиком нарушение прав истца.

В пункте 48 приведенного выше Постановления № 10/22 разъяснено, что отсутствие возражений предыдущего собственника имущества против нарушения права собственности, не связанного с лишением владения, само по себе не может являться основанием для отказа в удовлетворении иска нового собственника об устранении нарушения права, не связанного с лишением владения.

Нижестоящие суды, сославшись на длительность существования возведенной ответчиком самовольной постройки и приобретения истцом земельного участка после ее возведения, не учли, что данное обстоятельство само по себе не может служить основанием для сохранения самовольной постройки, возведенной на чужом земельном участке без законных оснований.

Кроме того, по мнению ВС РФ, нижестоящие суды нечетко установили обстоятельства использования ответчиком принадлежащей истцу части земельного участка и объем нарушения его прав действиями ответчика. В частности, им следовало определить, какова в действительности была площадь наложения дома на земельный участок истца.