Одним из рисков приобретения квартиры на основании договора участия в долевом строительстве является возможное банкротство застройщика. Защита прав и гарантии участников долевого строительства в подобной форс-мажорной для дольщиков ситуации является приоритетной задачей как законодателя, так и правоприменителя в рамках дела о банкротстве застройщика. О процедуре предъявления требований участников долевого строительства к банкротящемуся застройщику, а также о том, кто может заявлять такие требования и пойдет речь в нашем материале.
Несостоятельности застройщика посвящен параграф 7 гл. IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон о банкротстве). Особенность банкротства указанной категории лиц состоит в том, что участники долевого строительства могут предъявлять к застройщику-банкроту не только денежные требования, но и требования о передаче жилых помещений.
Прежде чем определить, какие требования дольщик может предъявить к застройщику и в каком порядке, стоит разобраться, какое лицо является застройщиком.
Кого суд может признать застройщиком
Согласно п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве застройщиком является лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства. Это могут быть юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования. На практике застройщиком может быть признано и то лицо, которое является правообладателем земельного участка и/или объекта строительства, но денежные средства напрямую не привлекает (см., например, Определение ВС РФ от 22.08.2016 № 304-ЭС16-4218 по делу № А46-13473/2014).
Кроме того, застройщиком может быть признан даже гражданин, заключивший с иным гражданином договор, который фактически можно характеризовать как договор долевого участия в строительстве, даже в случае, если такой договор не был зарегистрирован в установленном порядке, а гражданин-должник не имеет статуса индивидуального предпринимателя. Неприменение в рассматриваемом случае правил о банкротстве застройщиков ставит, по мнению ВС РФ, кредиторов должника-гражданина в неравное положение с обладающими аналогичным статусом кредиторами юридического лица или индивидуального предпринимателя, что недопустимо (Определение ВС РФ от 20.08.2018 № 305-ЭС18-5428 по делу № А40-180791/2016).
Таким образом, правоприменитель толкует положения п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве расширительно и, несомненно, в пользу участников долевого строительства.
В случае, когда процедура банкротства введена в отношении должника без применения к нему положений параграфа 7 гл. IX Закона о банкротстве, подобное расширительное толкование указанной нормы дает возможность лицу, участвующему в деле о банкротстве, указать суду на то, что должник обладает признаками застройщика. В таком случае арбитражный суд принимает по ходатайству лица, участвующего в деле, или по собственной инициативе решение о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства либо, если данная информация поступила в суд после признания должника банкротом, выносит определение, в котором указывает на применение при банкротстве должника правил о банкротстве застройщика (абз. 4 п. 3 ст. 201.1 Закона о банкротстве).
В случае банкротства лица, признанного судом застройщиком на основании п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве, у участников долевого строительства есть несколько возможностей защитить свои права.
По смыслу положений ст. 201.1 Закона о банкротстве участник долевого строительства вправе предъявить к должнику-застройщику в деле о его банкротстве следующие требования (п. 2, 3 ст. 201.4 Закона о банкротстве):
-
требование о передаче жилого помещения (ст. 201.7 Закона о банкротстве);
-
денежное требование (ст. 201.5 Закона о банкротстве).
Прежде чем подробно остановиться на каждом из данных требований, необходимо учесть сроки заявления данных требований и особенности их рассмотрения.
В какой сроки к кому обратиться с заявлением о включении в реестр требований кредиторов застройщика-банкрота
Сведения о признании застройщика банкротом и об открытии в отношении него конкурсного производства опубликовываются, как и в отношении любого банкрота, в официальном издании. Кроме того, в течение десяти календарных дней с даты утверждения конкурсного управляющего руководитель застройщика должен передать ему сведения обо всех участниках строительства. В пятидневный срок с даты получения вышеуказанных сведений конкурсный управляющий уведомляет всех выявленных участников строительства (дольщиков) об открытии конкурсного производства, а также о возможности и сроках предъявления ими требований (п. 2 ст. 201.4 Закона о банкротстве).
Денежное требование участника строительства или требование о передаче жилого помещения могут быть заявлены в течение трех месяцев со дня получения участником строительства соответствующего уведомления конкурсного управляющего, независимо от даты закрытия реестра требований о передаче жилых помещений (абз. 1 п. 4 ст. 201.4 Закона о банкротстве). При этом из положений указанной нормы явно следует, что защита дольщика при банкротстве застройщика является приоритетной задачей законодателя — так, пропущенный участником долевого строительства срок на предъявление требования о передаче застройщиком жилого помещения может быть восстановлен судом при условии наличия уважительной причины. В то же время для лиц, заявивших денежное требование к застройщику-банкроту, возможности восстановить срок для подачи требования в случае его пропуска нет.
Судебная практика идет по пути включения требований о передаче жилых помещений в реестр также в случае пропуска кредитором — участником строительства срока на подачу указанного требования, если управляющим нарушен срок для уведомления кредитора о возможности заявлений требований к должнику-застройщику (см., например, постановления АС Московского округа от 15.08.2018 № Ф05-7321/2016 по делу № А41-36831/2012, АС Северо-Кавказского округа от 05.11.2015 № Ф08-7888/2015 по делу № А32-48070/2009).
И требования о передаче жилых помещений, и денежные требования участников строительства направляются в указанные сроки конкурсному управляющему застройщика-банкрота (п. 3 ст. 201.4 Закона о банкротстве). Конкурсный управляющий рассматривает предъявленное в ходе дела о банкротстве требование участника строительства и по результатам его рассмотрения не позднее чем в течение 30 рабочих дней со дня получения такого требования вносит его в реестр требований о передаче жилых помещений в случае обоснованности предъявленного требования (п. 7 ст. 201.4 Закона о банкротстве).
Возражения по результатам рассмотрения конкурсным управляющим требования участника строительства могут быть заявлены в арбитражный суд участником строительства не позднее чем в течение 15 рабочих дней со дня получения участником строительства уведомления конкурсного управляющего о результатах рассмотрения его требования (п. 8 ст. 201.4 Закона о банкротстве). В таком случае участнику строительства придется доказывать в арбитражном суде, что между ним и конкурсным управляющим возникли разногласия по вопросу включения требования в реестр. В случае недоказанности участником строительства данного обстоятельства суд может возвратить заявление (см., например, постановление Десятого арби-тражного апелляционного суда от 10.09.2018 № 10АП-15236/2018 по делу № А41-44405/18).
Что учесть, заявляя требования о передаче жилого помещения
Согласно подп. 3 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве требованием о передаче жилого помещения является требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме или жилого помещения (части жилого дома) в жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков, которые на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введены в эксплуатацию.
Из анализа положений ст. 201.1 и 201.7 Закона о банкротстве следует, что участник долевого строительства может заявить требование о передаче жилого помещения, если:
-
между участником строительства и застройщиком заключен договор, по которому застройщик обязуется передать участнику в собственность жилое помещение. Суд откажет во включении в реестр требования о передаче жилого помещения в случае, если договор, на основании которого заявлено такое требование, является недействительным (см., например, постановление АС Московского округа от 04.09.2017 № Ф05-7642/2017 по делу № А40-180791/2016), в то же время расторжение договора не может служить основанием для отказа во включении в реестр требования о передаче жилого помещения участнику строительства (см. постановление Президиума ВАС РФ от 23.04.2013 № 13239/12 по делу № А55-16103/2010). Стоит учесть, что для удовлетворения судом требования о передаче жилого помещения в реестр требований кредиторов должника не является обязательным заключение между застройщиком и его контрагентом договора долевого участия в строительстве — любая сделка, подразумевающая передачу застройщиком жилого помещения и не исполненная им, признается в качестве основания для включения в реестр требования о передаче такого жилого помещения (см., например, постановление АС Дальневосточного округа от 09.06.2018 № Ф03-2334/2018 по делу № А73-3492/2012);
-
спорное жилое помещение находится в многоквартирном доме или жилом доме блокированной застройки;
-
участником строительства произведена полная либо частичная оплата по договору. Суд откажет во включении в реестр требования о передаче жилого помещения, если участник строительства не произвел по крайней мере частичную оплату спорного жилого помещения (см., например, постановления АС Восточно-Сибирского округа от 30.08.2018 № Ф02-3421/2018 по делу № А19-15693/2014, АС Дальневосточного округа от 07.12.2017 № Ф03-4345/2017 по делу № А51-1386/2014). Также суд может отказать во включении такого требования в реестр в случае, если участник строительства не подтвердил наличие финансовой возможности для произведения оплаты по договору (см., например, постановление АС Западно-Сибирского округа от 29.08.2014 по делу № А70-5863/2012);
-
должником-застройщиком не исполнены обязательства по передаче жилого помещения (см. постановление АС Московского округа от 10.07.2018 № Ф05-17076/17 по делу № А40-53873/17);
-
в момент, когда производилась оплата по договору, дом не был введен в эксплуатацию. Суд откажет во включении в реестр требования о передаче жилого помещения, если объект недвижимости, в котором находится спорное жилое помещение, уже введен в эксплуатацию или договор заключен после введения дома в эксплуатацию (см. постановление АС Волго-Вятского округа от 18.05.2018 № Ф01-1561/2018 по делу № А82-11693/2015);
-
участник долевого строительства не реализовал свое право на обращение к должнику-застройщику с денежным требованием в размере цены спорного жилого помещения. В случае реализации такого права до обращения с требованием о передаче жилого помещения суд откажет во включении требования о передаче жилого помещения в реестр должника-застройщика (см., например, постановления АС Дальневосточного округа от 26.02.2016 № Ф03-585/2016 по делу № А73-3492/2012, АС Волго-Вятского округа от 18.12.2014 № Ф01-5136/2014 по делу № А79-4792/2009).
В чем особенность денежного требования участника долевого строительства к застройщику-банкроту
Участник строительства имеет право выбора варианта погашения своих требований к должнику — через заявление требования о передаче застройщиком жилого помещения либо через заявление денежного требования к застройщику. Решение данного вопроса зависит в том числе от состояния объекта строительства и степени его готовности.
Включение требований участников строительства в реестр требований кредиторов по денежным обязательствам, так же как и в реестр требований о передаче жилых помещений, по смыслу параграфа 7 гл. IX Закона о банкротстве преследует один и тот же материально-правовой интерес участника — получение соразмерного и пропорционального удовлетворения своих требований путем участия в деле о банкротстве застройщика. При этом правовое положение участников строительства при реализации указанных способов погашения их требований является равным независимо от того, в какой из двух указанных реестров данные требования включены (см. постановление АС Дальневосточного округа от 05.07.2017 № Ф03-2101/2017 по делу № А04-8494/2014).
Денежное требование у участника строительства может возникнуть в связи с отказом от исполнения заключенного договора долевого участия, в том числе в связи с открытием конкурсного производства, с прекращением договора долевого участия либо в связи с незаключенностью или недействительностью такого договора.
Участник строительства вправе заявить следующие денежные требования к застройщику-должнику (п. 1, 2 ст. 201.5, подп. 4 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве):
-
о возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора;
-
о возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненного нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение по договору, предусматривающему передачу жилого помещения;
-
о возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом недействительным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору;
-
о возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арби-тражным судом незаключенным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору.
Чтобы предъявить денежные требования к застройщику, участнику строительства необходимо:
-
определить начало течения срока для предъявления требований и иметь в виду трехмесячный срок для подачи заявления о включении денежных требований в реестр требований кредиторов застройщика (абз. 1 п. 4 ст. 201.1 Закона о банкротстве);
-
заявить об одностороннем отказе от исполнения договора (п. 1 ст. 201.5 Закона о банкротстве). Если участник строительства не заявит об отказе от исполнения договора, суд откажет ему во включении его денежных требований в реестр требований кредиторов должника-застройщика (см., например, постановление АС Дальневосточного округа от 18.09.2018 № Ф03-4010/2018 по делу № А73-3492/2012);
-
следить за исполнением конкурсным управляющим обязанности по проведению оценки для установления убытков участника строительства (абз. 3 п. 2 ст. 201.5 Закона о банкротстве). Соответствующий отчет об оценке направляется арбитражным управляющим участнику строительства и в арбитражный суд (см. постановление ФАС Московского округа от 29.05.2014 № Ф05-5246/14 по делу № А41-26999/13).
Принять к сведению
Стоит учесть, что требование о передаче нежилого помещения участник строительства заявить не может — подобное требование подлежит трансформации в денежное, потому как реестр требований кредиторов о передаче нежилых помещений положениями о банкротстве застройщика не предусмотрен.
Практика исходит из того, что положения ст. 201.1 Закона о банкротстве в части передачи спорного имущества подлежат применению к договорам, предметом которых являются жилые помещения, поэтому участник строительства, имеющий право требования о передаче ему застройщиком нежилого помещения, правомочен требовать в судебном порядке только выплаты соответствующих денежных средств (см., например, постановления АС Московского округа от 31.07.2018 № Ф05-7541/2015 по делу № А40-5683/13, от 18.05.2018 № Ф05-7541/2015 по делу № А40-5683/13, АС Волго-Вятского округа от 10.04.2018 № Ф01-876/2018 по делу № А17-4841/2015, от 16.08.2017 № Ф01-2904/2017по делу № А17-4841/2015). Вывод о невозможности включения в реестр требований кредиторов должника-застройщика требований о передаче нежилых помещений также следует из Определения Конституционного суда РФ от 28.09.2017 № 1939-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Соловьевой Ирины Николаевны на нарушение ее конституционных прав статьями 201.1 и 201.7 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».
К правоотношениям, связанным с нежилыми помещениями, применяются общие нормы Закона о банкротстве о признании денежного требования обоснованным и включении его в реестр требований кредиторов должника (ст. 71, 100 Закона о банкротстве). Дополнительных гарантий лицам, имеющим к застройщику требование о передаче нежилого помещения, Закон о банкротстве не содержит.
На сегодняшний день Минстроем России подготовлен проект Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон „О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации“ и отдельные законодательные акты» (опубликован на портале regulation.gov.ru под ID 02/04/09-18/00083624), ст. 4 которого предусмотрена возможность предъявления к застройщику требований о передаче в том числе нежилых помещений.
Появление подобного законопроекта свидетельствует о попытках распространить приоритетный режим защиты лиц, имеющих право на жилые помещения банкрота-застройщика, на лиц, имеющих право только на нежилые помещения застройщика.