В современных новостройках значительная часть квартир строится с так называемой свободной планировкой. Под свободной планировкой квартиры обычно понимается помещение с коммуникациями, проложенными в период строительства многоквартирного дома. Коммуникации определяют места, в которых будут обустроены «мокрые зоны» — ванная (душевая), санузел и кухня. При этом предполагается, что в квартире отсутствуют внутренние перегородки, разводка электрики и сантехники. Популярность квартир со свободной планировкой вполне объяснима: приобретая помещение, собственник планирует самостоятельно решать, сколько комнат будет в квартире, в каком месте возводить перегородки. Появляется возможность сэкономить, если использовать дешевые стройматериалы и провести отделку своими силами. Либо, напротив, выбрать качественные и дорогие материалы, проследить за их использованием и спланировать квартиру под собственные нужды. Бизнес может быть заинтересован в приобретении квартиры со свободной планировкой на первых этажах зданий, чтобы впоследствии обустроить их под коммерческую деятельность. Застройщики, в свою очередь, экономят на денежных средствах, не вкладывая их в строительство межкомнатных стен, установку сантехнического и кухонного оборудования. Сокращаются и сроки строительства за счет уменьшения периода проведения таких работ. На первый взгляд все стороны довольны. Однако в данной модной тенденции есть и «подводные камни». Подробнее о них — в материале.
Согласно ч. 1 и 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ объектами жилищных прав являются жилые помещения. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). В соответствии с п. 1 ст. 673 ГК РФ объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания. Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.
Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч. 3 ст. 16 ЖК РФ).
Подобные критерии отнесения помещения к жилым прописаны и в п. 5 постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением <…>».
В российском законодательстве понятие «свободная планировка» квартир не закреплено. Отметим, что суды, несмотря на отсутствие норм права, дающих определение свободной планировки, рассматривая споры, как правило, исходят из обычного понимания фактического состояния такого объекта недвижимости (см., например, апелляционные определения Санкт-Петербургского городского суда от 02.08.2018 № 33-14722/2018, Московского городского суда от 18.07.2018 по делу № 33-31269/2018, постановления АС Западно-Сибирского округа от 15.05.2018 № Ф04-1012/2018 по делу № А46-10382/2015, АС Северо-Кавказского округа от 13.12.2017 № Ф08-8796/2017 по делу № А32-3710/2016).
Фактическое отсутствие в квартире межкомнатных стен не свидетельствует о том, что их нет в проектной документации застройщика. В проектной документации на жилой дом в квартирах указаны все перегородки, выделены коридоры, кухни, санузлы. Без этого проектная документация не пройдет экспертизу, и, соответственно, не будет выдано разрешение на строительство МКД. Если застройщик реализует квартиры свободной планировки, это значит, что в них отсутствуют внутренние перегородки либо возведены только перегородки санузлов, кухни («мокрых зон»). Также межкомнатные перегородки могут быть выложены в виде невысоких пенобетонных плит. С юридической точки зрения в квартире свободной планировки отсутствуют внутренние перегородки, предусмотренные проектной документацией. На поэтажном плане указаны лишь границы квартиры либо, частично, межкомнатные стены.
Квартиры свободной планировки юридически не совсем свободны
Согласно ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории, и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства. Получению разрешения на строительство, как следует из ч. 2 ст. 48 ГрК РФ, предшествует подготовка проектной документации, которая содержит материалы в текстовой и графической формах, в виде карт (схем) и определяет архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта. СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях», утвержденный постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 10.06.2010 № 64, устанавливает обязательные санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях, которые следует соблюдать при размещении, проектировании, реконструкции, строительстве и эксплуатации жилых зданий и помещений, предназначенных для постоянного проживания (п. 1.2).
Цитируем документ
3.8. В жилых зданиях не допускается расположение ванных комнат и туалетов непосредственно над жилыми комнатами и кухнями, за исключением двухуровневых квартир, в которых допускается размещение уборной и ванной (или душевой) непосредственно над кухней.
3.9. Не допускается устраивать вход в помещение, оборудованное унитазом, непосредственно из кухни и жилых комнат, за исключением входа из спальни в совмещенный санузел при условии наличия в квартире второго помещения, оборудованного унитазом, с входом в него из коридора или холла.
СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях»
Указанные правила предназначены для граждан, индивидуальных предпринимателей и юридических лиц, деятельность которых связана с проектированием, строительством, реконструкцией и эксплуатацией жилых зданий и помещений, а также для органов, уполномоченных осуществлять государственный санитарно-эпидемиологический надзор.
Кроме того, детальные требования, которым должно отвечать жилое помещение, прописаны в постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 № 47. В нем, в частности, установлены требования к размещению инженерных систем (вентиляции, отопления, водоснабжения и т.п.). Так, например, не допускается объединение вентиляционных каналов кухонь и санитарных узлов (вспомогательных помещений) с жилыми комнатами. Комнаты и кухни в жилом помещении должны иметь непосредственное естественное освещение. В то же время естественное освещение могут не иметь другие помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд.
Таким образом, нормативные требования накладывают на собственников квартир со свободной планировкой достаточно жесткие ограничения.
Есть у квартир со свободной планировкой и другие «подводные камни». Так, перед сдачей многоквартирного дома в эксплуатацию техники БТИ или Ростехинвентаризации проводят обмеры всех помещений и квартир и определяют их финальные площади. По этому метражу дольщики и застройщики проводят окончательные расчеты. Однако в экспликации технического паспорта жилого помещения со свободной планировкой сведения о жилой и подсобной площади отсутствуют. На поэтажном плане помещения не указывается расположение межкомнатных перегородок.
Пример из практики
В одном деле граждане заключили договор долевого участия в строительстве, по условиям которого застройщик должен был передать им квартиру со свободной планировкой. Как следовало из положений договора, участники были уведомлены о том, что квартира будет передана им в состоянии, требующем проведения дополнительных работ по доведению квартиры до полной готовности: установки межкомнатных перегородок, горизонтальной разводки систем электроснабжения, водоснабжения, канализации, чистовой отделки помещения и инженерного оборудования. В приложении к договору был указан только план расположения квартиры на этаже. При этом физическая установка перегородок, а также определение мест расположения межкомнатных перегородок предметом договора не являлись. Участники долевого строительства посчитали, что застройщик обязан предоставить им проектные границы и размеры помещений квартиры, а также возвратить денежные средства в размере 93 000 руб. в связи с уменьшением площади квартиры относительно проектной за счет возведения перегородок между помещениями вспомогательного назначения.
Суды первой и апелляционной инстанций с позицией участников долевого строительства не согласились и в иске отказали.
Апелляционное определение Московского городского суда от 26.06.2018 по делу № 33-21289/2018
Иными словами, приобретая квартиру со свободной планировкой, покупатель может столкнуться с нормативными ограничениями при размещении перегородок и проведении коммуникаций, а также с пусть и незначительным, но уменьшением ее площади.
Поскольку в проекте квартиры перегородки имеются, любое изменение их местоположения при фактическом возведении возможно только в процессе перепланировки.
Принять к сведению
Собственнику квартиры необходимо учитывать ряд ограничений, которые свободную планировку делают свободной лишь условно. Целостность несущих конструкций строения не может затрагиваться. Ванная комната, санузел и кухня должны быть привязаны к так называемым мокрым зонам и не могут размещаться над жилыми комнатами.
К жилой комнате не получится присоединить балкон или лоджию, к ним запрещено подводить отопление. Жилая площадь квартиры не может изменяться за счет прибавления к ней площади подсобных помещений. Жилые комнаты должны иметь природное освещение. При отсутствии такового комната подпадает под статус помещения вспомогательного использования.
Запрещается совмещать или переносить отдельные вентиляционные каналы, скрывать газовые трубы в стенах.
Возведение перегородок с отступлениями от проекта потребует формальной перепланировки
В силу положений ст. 25 ЖК РФ возведение собственником помещения внутренних стен (изменение его конфигурации), установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения, считаются переустройством и перепланировкой помещения. Для переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме необходим проект, подготовленный специализированной проектной организацией, которая имеет свидетельство СРО о допуске к выполнению определенных видов проектных работ. Подготовленный проект не должен противоречить требованиям «СП 54.13330.2016. Свод правил. Здания жилые многоквартирные», утвержденного приказом Минстроя России от 03.12.2016 № 883/пр. Подготовка проектной документации осуществляется проектировщиками в соответствии с техническими условиями, выданными управляющей компанией многоквартирного дома и заданием собственника помещения.
Поскольку в результате установки внутренних перегородок меняется конфигурация помещения, обозначенная в техническом паспорте, то собственник жилого (нежилого) помещения должен пройти процедуру согласования планировки по алгоритму «переустройство и перепланировка помещения в многоквартирном доме».
В соответствии с действующим законодательством вопрос о выдаче разрешений на переустройство и (или) перепланировку относится к компетенции органов местного самоуправления (ст. 26 ЖК РФ). Для проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме собственник данного помещения (уполномоченное им лицо) непосредственно либо через многофункциональный центр представляет в орган, осуществляющий согласование по месту нахождения помещения, следующий пакет документов, перечисленных в ч. 2 ст. 26 ЖК РФ:
-
заявление о переустройстве и (или) перепланировке. Заполняется по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 № 266;
-
правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение в многоквартирном доме;
-
проект переустройства и (или) перепланировки помещения, подготовленный и оформленный в соответствии с требованиями законодательства;
-
технический паспорт переустраиваемого помещения.
В соответствии с обновленной в 2019 г. редакцией п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ в пакет документов теперь входит также протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного дома о согласии всех собственников на переустройство, которое затрагивает часть общего имущества в доме.
Решение о согласовании или об отказе в согласовании планировки принимается уполномоченным органом не позднее чем через 45 дней со дня представления документов (ч. 4 ст. 26 ЖК РФ). Административные регламенты предоставления муниципальной услуги, действующие в муниципальных образованиях, могут предусматривать более сокращенные сроки рассмотрения заявлений о согласовании перепланировки (переустройства) помещений.
Основанием для осуществления ремонтно-строительных работ в соответствии с проектом перепланировки является решение о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения (ч. 6 ст. 26 ЖК РФ).
После завершения работ по приведению помещения в состояние, пригодное для проживания, собственник уведомляет об этом орган, выдавший разрешение на переустройство. Приемку выполненных ремонтно-строительных работ осуществляет приемочная комиссия, которая подписывает акт о завершении перепланировки и принимает квартиру в эксплуатацию (ч. 1 ст. 28 ЖК РФ).
По заказу собственника помещения кадастровый инженер подготавливает новый технический паспорт, в котором фиксируются межкомнатные перегородки, размеры жилой и вспомогательных площадей, а с учетом акта приемочной комиссии — законность выполненного переустройства.
Орган, осуществляющий согласование переустройства, направляет акт приемочной комиссии в организацию, осуществляющую государственный учет объектов жилищного фонда (БТИ), и в Росреестр для внесения изменений в государственный кадастр недвижимости.
В результате возведения межкомнатных перегородок уменьшится площадь помещения, указанная в правоустанавливающих документах, поэтому собственник жилого (нежилого) помещения будет оплачивать налог на недвижимость и коммунальные платежи на основании сведений об изменившейся площади.
Узаконить получившуюся планировку квартиры важно, чтобы в дальнейшем при совершении сделок с ней не возникло проблем, поскольку в актуальном техническом паспорте будет отражена фактическая конфигурация помещения, внутренние стены, жилая и подсобные площади.
Принять к сведению
В многоквартирном доме узаконить изменившуюся планировку помещения, в том числе нежилого, важно, чтобы не столкнуться с риском признания проведенного переустройства самовольным в порядке ст. 29 ЖК РФ.
Дело в том, что 8 января 2019 г. вступил в силу Федеральный закон от 27.12.2018 № 558-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации в части упорядочения норм, регулирующих переустройство и (или) перепланировку помещений в многоквартирном доме». Нововведениями расширена компетенция органов государственного жилищного надзора в части предупреждения, выявления и пресечения нарушений порядка осуществления перепланировки (или) переустройства помещений в многоквартирных домах. Органы государственного и муниципального жилищного надзора наделены полномочием по проведению внеплановой проверки при поступлении информации о фактах нарушения требований к порядку осуществления перепланировки и (или) переустройства помещений в МКД. Обновленный ЖК РФ регламентирует теперь перепланировку не только жилых, но и нежилых помещений в многоквартирном доме. Тем самым ликвидирован законодательный пробел в правовом регулировании вопросов переустройства нежилых помещений в МКД, не отнесенных к общему имуществу.
ЖК РФ устанавливает единый порядок проведения переустройства и перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, в том числе согласования с органами местного самоуправления, завершения этих работ, а также последствия самовольного переустройства или перепланировки. Таким образом, если компания намеревается организовать в приобретенном помещении свободной планировки в многоквартирном доме офис либо магазин, то обустройство помещения также подпадает под действие главы 4 Жилищного кодекса.
Если в проектной документации помещение со свободной планировкой имеет статус жилого, потребуется также пройти процедуру перевода помещения из жилого в нежилое.
Напомним, что перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже жилого дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми (ч. 3 ст. 22 ЖК РФ). Перевод жилого помещения в нежилое осуществляется органом местного самоуправления на основании заявления собственника о переводе помещения в иную категорию и других документов, представляемых вместе с ним в соответствии с ч. 2 ст. 23 ЖК РФ. К ним относятся технический паспорт помещения, поэтажный план дома, проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения. Разрешение на перепланировку выдается одновременно с переводом помещения в нежилое. Новой редакцией ч. 2 ст. 44 ЖК РФ принятие решений о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, отнесено к компетенции общего собрания собственников помещений в доме.