Условие договора аренды об оплате с момента его регистрации следует толковать с учетом условия о сроке для регистрации

Стороны установили в договоре аренды лесного участка, что начисление арендной платы осуществляется со дня государственной регистрации договора. На этом основании арендатор отказался платить за период использования участка с момента подписания договора до его государственной регистрации. Суды нижестоящих инстанций поддержали арендатора, отказав в удовлетворении иска о взыскании задолженности по внесению арендных платежей за указанный период. Однако ВС РФ вернул дело на новое рассмотрение, поскольку арендатор не исполнил в установленный договором срок обязанность по его регистрации и таким образом длительное время использовал участок без должной оплаты.

Суть дела

Министерство лесного хозяйства, охраны окружающей среды и природопользования Самарской области передало, а ПАО «Газпром» (далее — общество) приняло по акту приема-передачи от 03.06.2016 в соответствии с договором аренды от 03.06.2016 без аукциона лесной участок общей площадью 1,157 га, находящийся в государственной собственности, для строительства, реконструкции и эксплуатации линейных объектов.

Запись о государственной регистрации договора внесена в ЕГРН 05.07.2017.

Ссылаясь на то, что общество не исполнило обязательства по оплате арендных платежей за период с 03.06.2016 по 04.07.2017, министерство обратилось в суд с иском о взыскании задолженности.

В отзыве на иск общество указало на отсутствие у него обязательств по уплате арендных платежей, ссылаясь на условие договора, в соответствии с которым начисление арендной платы осуществляется со дня государственной регистрации договора.

Позиция судов

Дело рассмотрено судами в порядке упрощенного производства в соответствии с положениями главы 29 АПК РФ.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска о взыскании долга за период с 03.06.2016 по 04.07.2017. При этом он принял во внимание условие договора, согласно которому начисление арендной платы осуществляется со дня государственной регистрации договора.

Суд апелляционной инстанции поддержал позицию суда первой инстанции, сославшись также на п. 1 ст. 164 ГК РФ, и отклонил довод министерства о противоречии позиции общества разъяснениям, приведенным в постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее — Постановление № 73), поскольку посчитал, что сторонами непосредственно в договоре достигнуто соглашение о периоде начисления арендной платы.

Позиция ВС РФ

ВС РФ отменил акты нижестоящих судов и отправил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При этом ВС РФ руководствовался следующей логикой.

В соответствии с п. 14 Постановления № 73 в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ).

Аналогичные разъяснения приведены в абз. 3 п. 5 постановления Пленума Верховного суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее — Постановление № 49).

Общество приняло в свое владение земельный участок в день подписания договора аренды (03.06.2016), спор по вопросу об исполнении арендодателем обязанности по передаче земельного участка арендатору между сторонами отсутствует.

В соответствии с условиями договора начисление арендной платы осуществляется со дня государственной регистрации договора. При этом одним из пунктов договора также установлена обязанность арендатора вносить арендную плату в соответствии с приложением к договору, в котором стороны согласовали порядок внесения оплаты (срок, оплачиваемый период, долю арендной платы от годового размера арендной платы в процентах).

Согласно п. 43 Постановления № 49 условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в ст. 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (ст. 3, 422 ГК РФ). При толковании условий договора в силу абз. 1 ст. 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (п. 5 ст. 10, п. 3 ст. 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абз. 1 ст. 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств. Приняв во внимание условие договора, согласно которому начисление арендной платы осуществляется со дня государственной регистрации договора, суды не оценили его по правилам ст. 431 ГК РФ в совокупности и взаимосвязи с другими пунктами договора и приложением к договору. Суды не учли, что в одном из пунктов договора аренды стороны возложили на арендатора обязанность после подписания договора или изменений к нему в течение 14 дней обратиться с заявлением о государственной регистрации права аренды лесного участка, передаваемого по договору, или изменений, вносимых в этот договор, в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в течение 10 дней со дня подачи указанного заявления известить в письменной форме арендодателя о подаче таких документов. Арендатор нарушил эти условия и произвел государственную регистрацию договора аренды только 05.07.2017, то есть более чем через год после получения во владение земельного участка по акту приема-передачи. Неисполнение указанной обязанности влечет, по сути, приобретение преимущества в пользовании земельным участком без должной оплаты.

Сторона договора, не прошедшего государственную регистрацию, по мнению ВС РФ, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность и игнорировать соглашение о размере арендной платы.