Раздел должником обремененной ипотекой квартиры на две не лишил кредитора статуса залогового

Должник-гражданин и его супруга разделили обремененную ипотекой квартиру на две. Переустройство было легализовано. Банк — кредитор должника, требование которого было обеспечено ипотекой, обратился с заявлением о включении его требований в реестр. Суды отказались признать требование банка залоговым, так как обремененная ипотекой квартира перестала существовать, а на две образованные в ходе раздела квартиры банк не зарегистрировал залоговое обременение в свою пользу. ВС РФ признал такое решением ошибочным.

Суть дела

В рамках дела о банкротстве гражданина О. публичное акционерное общество «Акционерный коммерческий банк „Абсолют Банк“» (далее — банк) обратилось в суд с заявлением о включении в реестр требований кредиторов его денежных требований. При этом банк просил признать часть требований обеспеченными залогом имущества. К участию в обособленном споре привлечена супруга должника — гражданка О.

Из материалов дела следует, что 11.06.2008 между банком, с одной стороны, и должником и его супругой (созаемщиками), с другой стороны, заключен кредитный договор. Исполнение обязательств созаемщиков по указанному договору было обеспечено ипотекой принадлежащей им квартиры № 40 общей площадью 133,7 кв. м. Право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, и право залога имущества удостоверены закладной от 30.06.2008.

В конце 2008 г. супруги О. переустроили квартиру № 40, образовав на ее месте две новые отдельные квартиры (площадью 71,5 и 54,8 кв. м) и общий коридор (площадью 3,6 кв. м).

Жуковский городской суд Московской области 12.07.2013 принял решение по делу № 2-1034/13 о сохранении вновь возникших квартир на основании ч. 4 ст. 29 Жилищного кодекса РФ. Суд общей юрисдикции присвоил новым квартирам номера 40«а» и 40«б». Суд признал за должником и его супругой право общей собственности на эти квартиры и общий коридор, прекратил регистрационные записи об их праве собственности на квартиру № 40 и об обременении данной квартиры ипотекой, а также принял решение о регистрации права общей собственности супругов на квартиры № 40«а» и № 40«б» и ипотеки на вновь образованные квартиры.

Между тем квартиры № 40«а», № 40«б» и коридор на кадастровый учет так и не были поставлены. В государственный реестр не вносились записи о праве общей собственности супругов на названные объекты, равно как и об обременении упомянутых квартир и коридора ипотекой.

Банк, обращаясь с заявлением о включении его требований в реестр требований кредиторов должника, сослался, в частности, на то, что он не получил исполнение по кредитному договору, обеспеченному залогом.

Позиция судов

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований банка. Он исходил из того, что решение суда общей юрисдикции о взыскании задолженности по кредитной сделке вступило в законную силу 24.03.2011, а банк обратился в суд с заявлением о включении задолженности по данному договору в реестр только 07.06.2016, то есть с пропуском предусмотренного законом срока предъявления исполнительного листа к принудительному исполнению.

Суд апелляционной инстанции признал данный вывод суда первой инстанции ошибочным. Он исходил из того, что 14.02.2013 судебным приставом-исполнителем возбуждено исполнительное производство на основании судебного решения о взыскании задолженности по кредитному договору и об обращении взыскания на заложенную квартиру № 40. Суд признал денежные требования банка, вытекающие из кредитного договора, обоснованными.

При этом суд апелляционной инстанции указал, что после реконструкции квартира № 40 перестала существовать. С момента вступления в законную силу решения Жуковского городского суда от 12.07.2013 по гражданскому делу № 2-1034/13 банк был вправе зарегистрировать в государственном реестре залоговое обременение в отношении квартир № 40«а» и № 40«б» в свою пользу, однако данным правом кредитная организация не воспользовалась. В отсутствие записи о государственной регистрации ипотеки банк не может быть признан залоговым кредитором.

Суд округа согласился с выводами суда апелляционной инстанции.

Позиция ВС РФ

ВС РФ отменил акты апелляции и кассации в части отказа в признании требований банка обеспеченными залогом. ВС РФ признал требования банка обеспеченными залогом квартиры № 40«а», квартиры № 40«б» и общего коридора. При этом он исходил из следующего.

В резолютивной части вступившего в законную силу решения Жуковского городского суда Московской области от 12.07.2013 сделан вывод о наличии залогового обременения в пользу банка в отношении объектов, образованных из квартиры № 40. Указанное решение в силу ст. 13 ГПК РФ обладает общеобязательной силой.

Участвующие в деле лица не оспаривали то, что, несмотря на наличие такого судебного решения, вновь образованные объекты не поставлены на кадастровый учет, в Единый государственный реестр недвижимости не внесены записи о праве собственности на эти объекты. В настоящее время в государственном реестре содержится неактуальная информация о праве собственности супругов О. на несуществующую квартиру № 40 и о ее обременении ипотекой.

Ссылаясь на отсутствие государственной регистрации ипотеки в отношении вновь образованных объектов, суды не приняли во внимание, что она не могла быть осуществлена до государственной регистрации права собственности супругов О. на эти же объекты. При этом сведения государственного реестра перестали отражать действительное положение дел исключительно вследствие действий залогодателей, которые самовольно переустроили заложенное жилое помещение без согласия залогодержателя. Разрешение вопросов, связанных с регистрацией права собственности на возникшие вследствие такого переустройства новые квартиры № 40«а» и № 40«б», новый общий коридор, находилось в сфере их контроля. Вопреки выводам судов именно супругам О. надлежало принять меры к актуализации записей государственного реестра. Обстоятельства, возникшие из-за их поведения, не могли быть поставлены в вину залогодержателю.

В целях обеспечения возможности реализации банком залоговых прав, признанных за ним решением Жуковского городского суда Московской области, его требования, вытекающие из неисполнения обязательств по кредитному договору, следует признать обеспеченными залогом незарегистрированных квартир № 40«а» и № 40«б», общего коридора, в отношении которых судебным решением подтверждены основания возникновения как права собственности, так и ипотеки.