Граждане за прошлый год заняли у банков больше 3 трлн рублей на покупку жилья

Банк России опубликовал статистику рынка жилищного кредитования за 2018 год. В прошлом году россияне заняли у банков рекордное количество денег на покупку жилья — свыше 3 трлн руб. Общий объем выданных кредитов составил 6,37 трлн руб., или 6,2% ВВП страны, подсчитали эксперты компании «Метриум». Преимуществами подешевевшей ипотеки успели воспользоваться в основном жители богатых регионов, а рост ставок уже отразился на динамике рынка.

В2018 г. в России выдали рекордное количество ипотечных кредитов за всю историю — 1,48 млн единиц на общую сумму 3 трлн руб. Побит последний рекорд по этим показателям, зафиксированный в 2014 г. В сентябре и октябре был достигнут исторический минимум по размеру средней ставки по выданным жилищным кредитам, который составил 9,41% годовых. Однако во второй половине 2018 г. ситуация резко изменилась и кредит начал дорожать, что успело отразиться на динамике выдачи ипотеки.

Ипотека замедляет рост

Во второй половине 2018 г. системообразующие банки ипотечной отрасли повысили базовые ставки по ипотеке с 9—9,5% до 10—10,5%. Столь резкий разворот в кредитной политике на средневзвешенные ставки по выданной ипотеке поначалу не повлиял, отмечают аналитики «Метриум». Однако в ноябре этот показатель возрос с 9,41 до 9,52%, а в декабре — до 9,66%.

Между тем прирост числа новых заемщиков замедлился практически сразу. С января по июнь каждый месяц количество выданных ипотечных кредитов увеличивалось в среднем на 59% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В августе в годовом выражении было выдано на 34% больше кредитов, чем в августе 2017 г., и к концу года темпы роста рынка продолжали снижаться. В декабре 2018 г. число выданных ипотек превысило показатели декабря 2017 г. всего на 4%.

В этот период снижался и темп прироста объема кредитования, отмечают в «Метриум». С января по июнь в среднем каждый месяц в России выдавали на 72% больше заемных средств, чем в аналогичный месяц 2017 г. Во втором полугодии этот темп снизился до 39%, а в декабре достиг минимального значения — годовой прирост составил всего 17% (340 млрд руб.).

«Повышение ипотечных ставок закономерно повлияло на активность заемщиков, но в столице высокие темпы прироста рынка жилищного займа все же сохраняются, — говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер „Метриум“ (участник партнерской сети CBRE). — Так, в декабре 2018 г. в Москве было выдано на 30% больше кредитов, чем в декабре 2017-го». Аналитики пришли к выводу, что на некоторых локальных рынках жилья ипотечный спрос ожидает более «мягкая посадка», чем на других. В Москве, где уровень доходов населения — и в целом популярность ипотеки — выше, высокий спрос на жилье в кредит сохранится как минимум в первой половине 2019 г. В других регионах, скорее всего, уже с января будет наблюдаться быстрый «откат» к показателям кредитования 2016—2017 гг.

40% кредитов выдано в 10 регионах

По подсчетам аналитиков «Метриум», 40% всех жилищных кредитов было выдано в 10 регионах России, лидирующих по число и объему ипотеки. Это Москва (88 тыс. ипотек), Московская область (82 тыс.), Санкт-Петербург (74 тыс.), Тюменская область (63 тыс.), Татарстан (56 тыс.), Башкортостан (54 тыс.), Свердловская область (51 тыс.), Краснодарский край (44 тыс.), Челябинская (43 тыс.) и Новосибирская области (37 тыс.). В денежном выражении в этих регионах россияне заняли в 2018 г. 1,48 трлн руб. — 49% всех выданных в России ипотечных средств.

В 2018 г. в топ-10 регионов —лидеров ипотечного рынка преимущественно вошли те же субъекты РФ, что и в 2017 г. Поменялись местами Краснодарский край и Челябинская область: Кубань поднялась на седьмую позицию, а Челябинск опустился на восьмую строчку. Десятое место заняла Новосибирская область, а Красноярский край выбыл из топ-10 крупнейших локальных рынков ипотеки в России. В этих регионах рынок ипотеки вырос заметнее, чем в других. Количество ипотечных сделок здесь увеличилось на 37%, а объем выданных кредитов — на 51%, тогда как в прочих субъектах РФ — на 34 и 47% соответственно.

«Платежеспособный спрос на жилье концентрируется в наиболее крупных и благополучных с экономической точки зрения регионах, — прокомментировала статистику Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО „Ривер Парк“. — В таких локациях есть достаточно широкая прослойка „среднего“ класса, который и является основным потребителем ипотеки. Вместе с тем следует отметить, что разрыв в динамике роста между лидирующими регионами и другими субъектами РФ нельзя назвать большим. Это значит, что и в менее благополучных регионах есть потенциал для роста жилищного рынка при условии снижения ставок по кредитам».

Доля новостроек в ипотеке снижается

Чем ниже ставки по ипотеке, тем ниже спрос заемщиков на строящееся жилье, выяснили аналитики «Метриум». Повышение доступности ипотеки ведет к переориентации спроса на готовое жилье. В декабре 2018 г. доля ипотечных кредитов, выданных для вложений в долевое строительство, достигла минимума за последние три года — 23%. Снижение средних ипотечных ставок коррелирует с уменьшением доли ипотечных сделок со строящимся жильем. В среднем в 2018 г. она составила 25%, тогда как в 2017 г. — 29%, а в 2016 г. — 36%.

Тем не менее ипотечный спрос на строящееся жилье заметно различается в зависимости от региона, отмечают эксперты «Метриум». Так, в Санкт-Петербурге 44% всех выданных кредитов направлены в долевое строительство, в Москве — 40%, а в Московской области — 30%. Впрочем, есть среди топовых по объемам выдачи ипотеки регионов и те, где заемщики сравнительно редко вкладываются в строящееся жилье: в Татарстане — 20%, в Тюменской области — 23%, в Новосибирской области и в Башкирии — 24%.

В целом по России в 2018 г. было выдано 368 тыс. ипотечных кредитов под договоры участия в долевом строительстве на общую сумму 871 млрд руб. По сравнению с 2017 г. количество кредитов увеличилось на 18%, а их объем — на 32%. Между тем число кредитов на готовое жилье возросло на 42%, а их объем — на 57%.

«Нужно понимать, что невысокая доля ипотечных сделок со строящимся жильем может быть обусловлена и относительно низким предложением новостроек в конкретном регионе», — подчеркнул Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group. Как пояснил эксперт, если местный рынок монополизирован, то нового жилья может быть немного, соответственно, и количество сделок с ним, в том числе и ипотечных, невелико. В Москве ситуация иная. Здесь работают свыше 150 компаний, а объем предложения превышает примерно в 2,5 раза спрос. Поэтому цены на строящееся жилье здесь на 20—30% ниже по сравнению с готовыми и вторичными объектами, что и делает популярной ипотеку на строящееся жилье в столице.

Порядка 6% всех ипотечных кредитов (или 13% от суммарного объема) в России были выданы в Москве. По сравнению с 2017 г. ипотечный рынок в столице возрос на 51%. В 2018 г. наблюдался рост доли ипотечных сделок в структуре продаж строящихся жилых комплексов крупнейших сегментов рынка. Так, в массовом сегменте столичных новостроек доля ипотечных сделок в 2018 г. повысилась с 49 до 54%. В еще большей степени данный показатель возрос в бизнес-классе. Если в конце 2017 г. только 33% сделок заключались с привлечением ипотечных средств, то в конце 2018 г. — уже 40%. Доля ипотечных кредитов снизилась только в новостройках премиум-класса с 26 до 23%.

Рынок ипотеки в РФ, 2014—2018 гг.

К сведению

Средний размер ипотечного кредита за год увеличился почти на 350 тыс. руб.

По данным кредиторов, передающих сведения в Национальное бюро кредитных историй (НБКИ), в IV квартале 2018 г. средний размер ипотечного кредита вырос на 17,5% (или на 348,3 тыс. руб.) по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составил 2,34 млн руб. (в IV квартале 2017 г. — 1,99 млн руб.).

Самое большое значение среднего размера ипотечного кредита (среди 40 регионов-лидеров по объемам ипотечного кредитования в РФ) в IV квартале 2018 г. зафиксировано в Москве (4,61 млн руб.), Московской области (3,48 млн руб.), Санкт-Петербурге (3,04 млн руб.), Республике Саха (Якутия) (2,66 млн руб.) и Приморском крае (2,60 млн руб.). В свою очередь, самый низкий показатель среднего размера ипотечного кредита отмечен в Челябинской (1,54 млн руб.), Кировской (1,60 млн руб.) и Вологодской (1,63 млн руб.) областях, а также в Алтайском крае (1,65 млн руб.) и Кемеровской области (1,66 млн руб.).

При этом самая значительная динамика роста среднего размера ипотечного кредита (среди 40 регионов — лидеров по объемам ипотечного кредитования в РФ) в IV квартале 2018 г. по сравнению с аналогичным периодом прошлого года зафиксирована во Владимирской (+31,9%), Томской (+30,1%) и Воронежской (+28,0%) областях, а также в Республике Башкортостан (+27,4%) и Пензенской области (+25,5%). В свою очередь, меньше всего средний размер ипотечного кредита увеличился в Москве (+5,0%), Свердловской (+8,2%), Московской (+9,6%), Самарской (+10,0%), Ростовской (+10,3%) областях и Краснодарском крае (+10,3%).

«В 2018 г. ипотечное кредитование росло как по количеству и суммам выдаваемых кредитов на покупку жилья, так и по их среднему размеру», — сообщил генеральный директор НБКИ Александр Викулин. По его словам, одной из причин роста среднего размера ипотечного кредита в прошлом году является снижение банками сумм первоначального взноса по ипотеке. Иными словами, уменьшение размера первоначального взноса привело к росту тела выдаваемых ипотечных кредитов.