Должен ли продавец вернуть задаток, переданный в соответствии с предварительным договором, если ни одна из сторон не проявила инициативу к заключению основного договора?

Стороны планировали заключить договор купли-продажи коттеджа. Они заключили предварительный договор, в соответствии с которым потенциальный покупатель в качестве обеспечения передал владельцу дома задаток. Однако до заключения основного договора купли-продажи дело так и не дошло. В итоге несостоявшийся покупатель потребовал от продавца вернуть ему переданную сумму. Суд первой инстанции квалифицировал данную сумму как аванс и удовлетворил требования истца. Апелляция же, напротив, отказала в возврате суммы, посчитав ее задатком. ВС РФ рассмотрел дело и поддержал позицию истца.

Суть дела

Два физических лица планировали заключить договор купли-продажи коттеджа. Осенью 2012 г. они заключили предварительный договор купли-продажи коттеджа с участком, согласно которому покупатель обязался в течение четырех месяцев подписать с продавцом основной договор, чтобы приобрести недвижимость.

В качестве обеспечения потенциальный покупатель передал продавцу 50 000 руб. задатка. Согласно расписке от 04.10.2012 продавец получил от покупателя соответствующую денежную сумму в качестве задатка для оформления последующего договора купли-продажи имущества. Стоимость недвижимого имущества определена сторонами в 5,85 млн руб., включая сумму задатка. Срок действия расписки — до 28.02.2013. Однако по истечении указанного времени ни одна из сторон так и не подготовила текст основного соглашения и не инициировала его заключение.

Тогда спустя некоторое время несостоявшийся покупатель обратился с иском к продавцу о взыскании денежной суммы в размере 50 000 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 9200 руб., а также о возмещении судебных расходов.

Позиция судов

Мнения суда первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела разошлись.

Так, первая инстанция удовлетворила исковые требования истца и постановила вернуть несостоявшемуся покупателю переданную им сумму, а также выплатить проценты за пользование чужими денежными средствами.

Суд первой инстанции исходил из того, что уплаченная истцом продавцу сумма является авансом и подлежит возврату, поскольку договор купли-продажи дома и земельного участка между сторонами заключен не был.

Апелляционная инстанция отменила акт нижестоящего суда и отказала в иске покупателю. Суд квалифицировал переданную сумму в качестве задатка. При этом он отметил, что спорная ситуация возникла по вине покупателя, который за четыре месяца так и не направил продавцу на согласование проект договора купли-продажи. Задаток согласно ст. 329 ГК РФ представляет собой один из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель данного способа обеспечения — предотвратить неисполнение договора. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Таким образом, в рассматриваемом деле задаток должен остаться у продавца.

Также суд апелляционной инстанции указал на непредставление доказательств, подтверждающих то обстоятельство, что продавец уклонялся от заключения договора, а покупатель предпринимал какие-либо действия для заключения данного договора. Из расписки прямо следует, что сумма в размере 50 000 руб. передавалась в качестве задатка за приобретение жилого дома и земельного участка и не подлежала возврату. Доказательств того, что сделка не состоялась по вине продавца, истцом не представлено.

Позиция ВС РФ

ВС РФ отменил решение суда апелляционной инстанции и отправил дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. При этом он в целом согласился с выводом и аргументацией, приведенной судом первой инстанции.

Так, ВС РФ исходил из следующего.

Согласно п. 1 и 4 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (ст. 429 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416 ГК РФ) задаток должен быть возвращен.

В соответствии с п. 2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Суд апелляционной инстанции, установив, что уплаченная истцом ответчице денежная сумма является задатком и никто из участников обязательства не направил предложение заключить основной договор, не учел положений п. 6 ст. 429 ГК РФ. Согласно данной норме обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

По смыслу указанной правовой нормы ненаправление оферты одной из сторон предварительного договора другой стороне с целью заключить основной договор не является противоправным поведением.

При таких обстоятельствах вывод суда апелляционной инстанции о виновности покупателя в незаключении основного договора и возложении на него негативных последствий на основании п. 2 ст. 381 ГК РФ не основан на законе.

Исходя из указанных обстоятельств, ВС РФ заключил, что допущенные судом апелляционной инстанции нарушения норм права являются существенными, в связи с чем апелляционное определение подлежит отмене.