ВС РФ разъяснил нижестоящим судам, по каким критериям разграничивать основной и предварительный договоры

Стороны подписали договор, обозначенный как «предварительный договор купли-продажи квартиры». В договоре была предусмотрена обязанность передать покупателям квартиру не позднее IV квартала 2017 г. и обязанность последних внести полную стоимость этой квартиры. Исходя из этого, ВС РФ заключил, что договор является не предварительным, а основным. При этом ВС РФ подчеркнул, что независимо от наименования договора нужно установить его действительное содержание исходя из буквального значения слов и выражений, а также из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений.

Суть дела

Между супругами Х. (покупатели) и ООО «Юнид-Казань» (продавец) 28 сентября 2017 г. был заключен договор, именуемый предварительным договором купли-продажи квартиры. По условиям договора стороны приняли на себя обязательство в предусмотренный договором срок заключить основной договор купли-продажи квартиры в многоквартирном 22-этажном монолитно-кирпичном доме.

Стороны договорились заключить основной договор купли-продажи квартиры в течение 20 рабочих дней с момента получения продавцом свидетельства о праве собственности на квартиру, но не позже IV квартала 2017 г.

Договор устанавливал, что квартира передается по передаточному акту в момент подписания основного договора купли-продажи. При этом обязанность продавца передать покупателю квартиру по договору купли-продажи наступает только в случае внесения покупателем денежных средств в качестве обеспечения исполнения обязательства по заключению основного договора купли-продажи квартиры в полном объеме. Стоимость квартиры — 4,4 млн руб.

В тот же день, 28 сентября 2017 г., супруги произвели полную оплату стоимости квартиры. Однако вплоть до 1 января 2018 г. они не получили от продавца уведомления о необходимости подписать основной договор купли-продажи. Когда продавец зарегистрировал право собственности на квартиру, он не сообщил об этом супругам Х., в итоге основной договор стороны подписали только 15 февраля 2018 г., после третьей претензии со стороны покупателей.

Тогда супруги Х. обратились в суд с иском к продавцу с требованием о взыскании 990 000 руб. неустойки за нарушение установленного договором срока передачи квартиры и 20 000 руб. неустойки за нарушение срока подписания основного договора.

Позиция судов

Суд первой инстанции признал правомерными требования истцов о взыскании неустойки за просрочку направления уведомления о регистрации права собственности и за нарушение срока заключения основного договора купли-продажи. При этом суд отказал в неустойке за нарушение срока передачи квартиры.

Суд исходил из того, что между сторонами заключен только предварительный, а не основной договор купли-продажи квартиры с условием о предварительной оплате. Из этого документа не возникли обязательства по передаче квартиры.

Суд апелляционной инстанции поддержал решение суда первой инстанции.

Позиция ВС РФ

ВС РФ отменил акты нижестоящих судебных инстанций и отправил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При этом он исходил из следующего.

В силу положений п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество или обязанности оплатить его.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в ч. 1 названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

С учетом изложенного суду, независимо от наименования договора, следовало установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Стороны поименовали заключенный договор как предварительный. Между тем в этом договоре была предусмотрена обязанность ответчика передать истцам в собственность квартиру в строящемся многоквартирном доме не позднее IV квартала 2017 г. и обязанность последних внести полную сумму стоимости этой квартиры до заключения в будущем основного договора купли-продажи. Таким образом, договор не является предварительным договором по смыслу ст. 429 ГК РФ.

Исходя из положений ч. 1 ст. 196 ГПК РФ, суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

В соответствии с условиями заключенного сторонами договора и в зависимости от того, является ответчик застройщиком многоквартирного жилого дома или нет, судам следовало определить закон, подлежащий применению при разрешении спора, и установить правоотношения сторон, однако этого сделано не было.

Подытоживая изложенное, ВС РФ заключил, что нижестоящими судами было допущено существенное нарушение норм материального права.