Множественность арендаторов земли под зданием с помещениями как в собственности, так и в оперативном управлении не дает арендаторам прав на льготную ставку по аренде

Размер арендной платы за ограниченный в обороте участок, необходимый для обслуживания собственного здания или сооружения, не может быть выше ставки земельного налога. Но не каждый земельный участок, который нельзя приобрести в собственность, является ограниченным в обороте.

Суть дела

Администрации г. Екатеринбурга принадлежит земельный участок и помещения в здании, которые на праве оперативного управления предоставлены спортивной школе. Также в здании есть помещения, находящиеся в собственности других лиц, в том числе ООО «Спецэнергострой-М». Между Администрацией и школой заключен договор аренды земельного участка под зданием сроком на 49 лет, сторонами которого могут стать также иные правообладатели недвижимости, расположенной на данном земельном участке.

Администрация направила ООО «Спецэнергострой-М» предложение стать участником договора аренды земли. Не согласившись с рядом условий, общество направило протокол разногласий к договору, который Администрация отклонила и направила проект дополнительного соглашения к договору на иных условиях. ООО «Спецэнергострой-М» вновь представило протокол разногласий, а также указало на отсутствие обязанности заключать договор аренды.

Тогда Администрация обратилась в суд с иском о возложении на ООО «Спецэнергострой-М» обязанности заключить договор аренды путем подписания дополнительного соглашения на условиях, предложенных Администрацией.

Позиция судов

Первая инстанция исковые требования Администрации удовлетворила полностью. Апелляционный суд в целом с решением первой инстанции согласился, однако скорректировал несколько условий дополнительного соглашения.

Кассация, в свою очередь, дополнила утвержденное апелляционным судом соглашение абзацем, согласно которому итоговый размер арендной платы за землю не может превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых отсутствуют ограничения права на приобретение в собственность земельного участка.

Позиция ВС РФ

ВС РФ выводы кассации не поддержал и оставил в силе судебный акт апелляции в связи со следующим.

Устанавливая обществу арендную плату в размере земельного налога, кассация исходила из положений п. 1 ст. 39.7 ЗК РФ, а также установленного постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 принципа учета наличия предусмотренных законодательством РФ ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют (принцип № 7).

Суд округа руководствовался положениями п. 3 ст. 39.20 ЗК РФ, в соответствии с которым, если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Учитывая наличие в здании помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию и закрепленных на праве оперативного управления за школой, суд округа пришел к выводу, что в данном случае у ответчика имеются ограничения на право приобретения земельного участка в собственность, который может быть предоставлен только в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Иными словами, кассация посчитала спорный земельный участок ограниченным в обороте ввиду невозможности его выкупа в частную собственность обществом.

Между тем ЗК РФ содержит норму, которая устанавливает случаи изъятия из оборота и ограничения в обороте земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 4, 5 ст. 27 ЗК РФ). В силу п. 1 ст. 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством РФ. В пункте 30 разд. 8 Методических рекомендаций по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 (утв. приказом Минэкономразвития России от 29.12.2017 № 710), разъяснено, что в целях применения принципа № 7 при определении арендной платы за земельные участки следует исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается.

Спорный земельный участок не относится к землям, ограниченным в обороте в соответствии с п. 5 ст. 27 ЗК РФ. Можно ли согласиться с выводами кассации и распространить действие принципа № 7 на собственника помещения в здании, расположенном на земельном участке, не относящемся к перечню, установленному п. 5 ст. 27 ЗК РФ?

Ответ на этот вопрос Верховный суд дал в другом судебном акте, вынесенном по обращению того же ООО «Спецэнергострой-М». Общество полагало, что принцип № 7 расширяет перечень случаев, при которых размер арендной платы за пользование земельным участком не может превышать размер земельного налога, указанных в п. 5 ст. 39.7 ЗК РФ. ВС РФ не согласился с доводами общества и указал, что положения п. 5 ст. 25 ЗК РФ предусматривают перечень конкретных случаев, когда размер арендной платы за земельный участок не может превышать размер земельного налога за такой участок, и положения принципа № 7 не расширяют этот перечень, а предусматривают дополнительные гарантии при установлении размера арендной платы (решение ВС РФ от 12.09.2018 № АКПИ18-667).

Кроме того, вопрос о применении льготной арендной платы для лиц, заключающих договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, урегулирован п. 5 ст. 39.7 ЗК РФ. Законодатель установил перечень лиц, имеющих право на льготное исчисление арендной платы при заключении договора с множественностью лиц на стороне арендатора — к таковым отнесены исключительно лица, владеющие зданиями, сооружениями, помещениями в них на праве оперативного управления.