Согласно исследованиям международной консалтинговой компании CBRE, объем инвестиций в недвижимость России в первые три квартала 2019 г. превзошел значение аналогичного периода прошлого года почти на 30%. При этом общий объем инвестиций в европейскую недвижимость в III квартале на 4% ниже показателя аналогичного периода прошлого года, а накопленным итогом с начала года на 14% ниже прошлогоднего показателя. Аналитические данные подтверждают, что подавляющее большинство российских инвесторов предпочитают вкладывать в недвижимость своей страны.
Объем инвестиций в недвижимость России в первые три квартала составил 161 млрд руб., что на треть больше, чем за аналогичный период прошлого года. В частности, в январе — сентябре 2019 г. более чем в полтора раза увеличился объем вложений в участки под девелопмент, проекты редевелопмента и строящиеся объекты.
Этот показатель достиг 73 млрд руб., что лишь на 3% ниже значения за весь прошлый год. В структуре этого объема 65% пришлось на жилой сегмент, 16% — на офисную недвижимость, 12% — на складскую и оставшиеся 7% — на другие сегменты. Как следствие, доля инвестиций в участки под девелопмент и строящиеся объекты, которая в 2018 г. составляла около 40%, а за всю предшествующую историю развития рынка не превышала 30%, в январе — сентябре этого года превысила 45%.
В структуре спроса преобладает жилая недвижимость
Наибольший объем вложений за первые девять месяцев 2019 г. был направлен в сегмент жилой недвижимости — порядка 48 млрд руб., что на 70% превышает значение сопоставимого периода 2018 г. Изменение законодательства в части долевого строительства побуждает девелоперов пересматривать стратегии относительно запланированных жилых проектов.
Крупные застройщики, которые имеют ресурсы для реализации проектов как с готовой документацией, так и без нее, стараются воспользоваться ситуацией и нарастить портфель. Они приобретают участки под строительство у менее опытных компаний, а также непрофильные активы у банков и бывшие промышленные объекты у первичных владельцев.
Доля инвестиций в торговую недвижимость в первых трех кварталах 2019 г. составила 18%. В этот сегмент за первые девять месяцев этого года было вложено более чем на 40% меньше средств (29 млрд руб.), чем в аналогичном периоде прошлого года.
Объемы вложений в объекты офисной и складской недвижимости, напротив, увеличились на 38% (до 38 млрд руб.) и 89% (до 24 млрд руб.) соответственно. Аналитики считают, что такой рост во многом произошел за счет сделок с конечными пользователями, которые в обоих сегментах сформировали значительную долю вложений. Инвестиции в гостиничный сегмент достигли 18 млрд руб. (против почти 6 млрд руб. годом ранее) за счет сделки по продаже гостиничного комплекса в Сочи.
Подавляющее большинство инвестиций как в III квартале, так и по итогам 9 месяцев было сформировано вложениями со стороны российских компаний. Доля иностранного капитала (исключая СНГ) составила 17%. «Объем обсуждаемых инвестиционных сделок на российском рынке позволяет нам оптимистично смотреть на прогноз инвестиций в недвижимость в 2019 г. Мы считаем вероятным достижение или даже превышение годовой суммы транзакций на уровне 250 млрд руб.», — прокомментировала ситуацию на рынке Елена Подлесных, директор, отдел рынка капиталов и инвестиций CBRE в России.
Инвестиции россиян в недвижимость ЕС сошли на нет
Пока инвестиции в российскую недвижимость растут, на европейском рынке наблюдается обратная ситуация. По данным CBRE, общий объем инвестиций в европейскую недвижимость достиг в III квартале 2019 г. 69,5 млрд евро, что на 4% ниже показателя аналогичного периода прошлого года, а накопленным итогом с начала года на 14% ниже прошлогоднего показателя. Объем инвестиций с начала 2019 г. составил 192 млрд евро против 223 млрд евро за аналогичный период 2018 г.
За три квартала 2019 г. не зафиксировано инвестиций из России в Европу. Подавляющее большинство российских инвесторов предпочитают вкладывать в недвижимость своей страны. Объем инвестиций в недвижимость европейских стран был максимальным в 2012 г. — 1 млрд евро, преимущественно за счет вложений в Германию, Великобританию и ближайшие страны Восточной Европы.
В 2014 г. финансовые вливания российских бизнесменов составили 0,9 млрд евро, также главным образом за счет вложений в Восточную Европу, Германию, Великобританию, а также Австрию и Италию. После 2014 г. этот показатель значительно снизился. Так, в 2016 г. объем инвестиций составил 0,3 млрд евро, а в 2017—2018 гг. сократился до 0,1—0,16 млрд евро.
Крупные транзакции россиян за рубеж продолжают сокращаться в настоящее время. «По данным наших европейских коллег, в текущем году таких сделок в принципе не зафиксировано. Разумеется, были некрупные сделки, которые ниже радара международных консультантов. Но я уверен, что для российского капитала европейская недвижимость, качественные активы продолжают оставаться интересными. Другой вопрос, что данный рынок непрозрачен и деньги любят тишину, особенно в нестабильных условиях», — сообщил Владимир Пинаев, генеральный директор CBRE в России.
В целом сокращение объемов инвестиций в континентальной Европе связано с меньшим количеством сверхкрупных сделок в сочетании с ограниченным предложением, в то время как в Великобритании основным фактором является неопределенность в отношении Brexit.
к сведению
Только четверть российских городов имеют благоприятную среду
На данный момент среда 23% российских городов является благоприятной. Об этом сообщил заместитель генерального директора ДОМ.РФ Денис Филиппов на Международном форуме устойчивого развития «Общее будущее», ссылаясь на данные Индекса качества российских городов. В планах властей увеличить этот показатель на 30%.
Д. Филиппов подчеркнул, что для достижения поставленных президентом целей национального проекта «Жилье и городская среда» в 2024 г. необходимы комплексные меры. Для развития городов в соответствии с самыми современными принципами ДОМ.РФ и КБ Стрелка разработали Стандарт комплексного развития территорий, который позволит получить функционально разнообразную среду.
Пилотные проекты применения Стандарта уже разработаны для ряда городов страны. Сегодня участники рынка фокусируются на повышении эффективности использования земельных ресурсов городов как за счет развития застроенных территорий, так и посредством освоения новых территорий с высоким экономическим потенциалом в границах городов. «При этом речь не идет о Стандарте как о типовой схеме, которая сделает все города похожими друг на друга. Наоборот, речь идет о широком наборе архитектурных и планировочных решений, которые сформируют уникальный облик городов и городскую среду более высокого качества», — пояснил Д. Филиппов.
Зампредседателя ВЭБ.РФ, генеральный директор Фонда МОНОГОРОДА.РФ Ирина Макиева рассказала о практике развития моногородов, в том числе в части благоустройства городских территорий. Вместе с ДОМ.РФ и КБ Стрелка в 2016 г. фонд запустил большую программу «Пять шагов благоустройства». По итогам ее реализации в моногородах было приведено в порядок около 1200 объектов благоустройства.
В этом году появился новый проект «Место притяжения». Он подразумевает создание событийных центров с максимальным привлечением малого бизнеса. Сегодня к проекту уже готовы подключиться более 130 моногородов.