Новеллы ГК РФ о добросовестном приобретателе недвижимого имущества: российский законодатель взял курс на либерализацию

С 1 января 2020 г. вступили в силу новые правила ГК РФ о добросовестном приобретателе недвижимого имущества (Федеральный закон от 16.12.2019 № 430-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации»), общей чертой которых является повышение гарантий защиты добросовестного приобретателя. О том, как изменилось правовое регулирование с внесением поправок, читайте в материале.

В основном новые правила касаются понятия добросовестного приобретателя, правил о приобретательной давности, а также истребования жилого помещения из чужого незаконного владения.

Понятие добросовестного приобретателя

В пункте 1 ст. 302 ГК РФ используется понятие добросовестного приобретателя — лица, которое не знало и не могло знать, что приобретает имущество у лица, не управомоченного его отчуждать. Однако приведенное в ст. 302 ГК РФ определение не дает четкого ответа на вопрос, кто является добросовестным приобретателем, а задает лишь общее направление, по которому суд должен идти, чтобы оценить приобретателя как добросовестного или недобросовестного.

Законодатель попытался конкретизировать понятие добросовестного приобретателя недвижимого имущества.

Цитируем документ

Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (ст. 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

Абзац 3 п. 6 ст. 81 Гражданского кодекса РФ

По сути, законодатель установил довольно низкий стандарт доказывания добросовестного поведения, при котором приобретателю нужно выполнить всего несколько действий, чтобы считаться добросовестным:

• получить выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости;

• убедиться, что собственник, указанный в выписке, и продавец — одно и то же лицо;

• проверить отсутствие в выписке отметки о залоге, иных обременениях и о том, что право собственности оспаривается в суде.

Вместе с тем Верховный суд придерживается несколько иной позиции, нежели законодатель, и налагает на приобретателя недвижимого имущества более высокий стандарт доказывания добросовестного поведения. Так, приобретатель должен совершить все возможные действия, чтобы проверить право собственности отчуждателя на недвижимое имущество, в том числе: получить выписку из ЕГРН, лично осмотреть имущество, проверить фактическое владение отчуждателя, всю возможную историю отчуждения имущества. Риски, связанные с несовершением таких действий, несет приобретатель.

Позиция Верховного суда выглядит не совсем логично, поскольку в Российской Федерации существует государственный реестр прав на недвижимое имущество. Смысл существования государственного реестра заключается в том, чтобы каждый мог получить информацию о собственнике недвижимого имущества и не совершать дополнительных действий. Поэтому новое понимание добросовестного приобретателя, предложенное законодателем, следует оценить положительно.

При этом важно понимать, что законодатель не установил презумпцию добросовестности приобретателя недвижимого имущества. Добросовестность приобретателя выступает возражением на иск прежнего собственника об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Приобретатель недвижимого имущества сам по себе не считается добросовестным, поскольку он должен доказать в суде, что, приобретая недвижимое имущество, он полагался на данные ЕГРН. При этом лицо, истребующее имущество от приобретателя, может доказать, что приобретатель знал об отсутствии права собственности у отчуждателя, несмотря на данные ЕГРН.

Сформировавшаяся к моменту внесения поправок в законодательство судебная практика признает ряд обстоятельств, которые свидетельствуют о недобросовестности приобретателя, среди которых:

• тот факт, что отчуждатель или подконтрольное ему лицо пользуется имуществом вместо приобретателя после совершения сделки по отчуждению (см., например, постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.05.2019 № 19АП-2153/2019 по делу № А35-6503/2018);

• тот факт, что приобретатель знал или мог знать о банкротстве отчуждателя (см., например, Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ от 26.03.2015 № 305-ЭС14-5473 по делу № А41-268/14);

• тот факт, что имущество было реализовано по явно заниженной стоимости (см., например, Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 16.08.2016 по делу № 33-8180/2016);

• тот факт, что период нахождения имущества в собственности продавца был подозрительно коротким (см., например, Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 21.10.2015 № 33-16601/2015 по делу № 2-1915/2015);

• наличие родственных связей между продавцом и приобретателем имущества (см., например, постановление Арбитражного суда Уральского округа от 11.09.2017 № Ф09-6167/16 по делу № А07-8387/2014).

Можно предположить, что в ближайшее время судебная практика по этому вопросу в целом не изменится. Новая редакция закона говорит лишь о том, что добросовестным является тот приобретатель, который проверил информацию о недвижимом имуществе в ЕГРН, пока иное не установлено судом. Вероятнее всего, суды будут устанавливать недобросовестность приобретателя недвижимого имущества, руководствуясь сложившейся практикой, до тех пор, пока Верховный суд РФ не решит ее изменить.

И все же какие-то изменения должны произойти. Например, суды не должны признать приобретателя недобросовестным лишь на том основании, что тот не попросил договор, по которому отчуждатель приобрел недвижимое имущество. Теперь подобный подход будет прямо противоречить новой редакции ст. 8.1 ГК РФ.

Приобретательная давность

Новые правила о приобретательной давности в отношении добросовестного приобретателя нашли свое отражение в п. 4 ст. 234 ГК РФ.

Цитируем документ

Течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 настоящего Кодекса, начинается со дня поступления вещи в открытое владение добросовестного приобретателя, а в случае, если было зарегистрировано право собственности добросовестного приобретателя недвижимой вещи, которой он владеет открыто, — не позднее момента государственной регистрации права собственности такого приобретателя.

Пункт 4 ст. 234 Гражданского кодекса РФ

Срок приобретательной давности в отношении недвижимого имущества, как и раньше, составляет 15 лет. Однако течение срока приобретательной давности начинается со дня поступления недвижимого имущества в открытое владение добросовестного приобретателя, а если право собственности было зарегистрировано — не позже момента государственной регистрации.

Тем самым законодатель исключил правила о том, что срок приобретательной давности начинает течь после истечения срока исковой давности для истребования имущества из чужого незаконного владения. В таких случаях срок фактического владения недвижимым имуществом для признания права собственности мог составлять от 18 до 25 лет. Столь долгий период связан с тем, что приобретательная давность начинает течь с момента, когда законный владелец вещи узнал или должен был узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. Ограничением по сроку в таком случае будет срок объективной исковой давности в десять лет (п. 2 ст. 196 Гражданского кодекса РФ). Таким образом, получается, что у законного владельца было десять лет на то, чтобы заявить соответствующие требования, и лишь после этого начинал течь срок приобретательной давности, составляющий для недвижимого имущества 15 лет.

Новый подход стоит оценить положительно, поскольку он вносит правовую определенность относительного срока, в течение которого добросовестный владелец должен владеть недвижимым имуществом.

Тем не менее ряд вопросов по давности владения на законодательном уровне остаются не решенными. Например, вопрос о том, можно ли признать добросовестным приобретателем того, кто владеет недвижимым имуществом и знает, что он не собственник. Судебная практика в целом положительно отвечает на этот вопрос.

Пример из практики

В одном деле двое граждан обратились в суд с иском к Департаменту городского имущества г. Москвы о признании в силу приобретательной давности права на 1/3 долю в праве общей собственности на квартиру и об определении долей в праве собственности за каждым из истцов. Свои требования истцы мотивировали тем, что на основании договора от января 1993 г. данная квартира Департаментом муниципального жилья г. Москвы передана в общую совместную собственность (без определения долей) им и еще одному гражданину. Соглашение об определении долей в праве собственности на квартиру не заключалось. В июне 1996 г. третий собственник умер, наследников у него не имеется, нотариусом наследственное дело не заводилось. В течение 19 лет после третьего собственника истцы добросовестно, открыто и непрерывно владели всей квартирой как своей собственной, включая долю умершего, проживают и зарегистрированы в ней постоянно, несут бремя содержания, оплачивают коммунальные платежи. Истцы полагали, что приобрели право собственности на данное имущество в силу приобретательной давности, и просили суд признать за ними право на оставшуюся долю в праве собственности на квартиру.

Департамент городского имущества г. Москвы обратился в суд со встречным иском, в котором просил признать 1/3 долю в праве собственности на квартиру выморочным имуществом, ссылаясь на то, что о смерти одного из собственников не было известно, вследствие чего право на выморочное имущество своевременно оформлено не было. Также Департамент ссылался на недобросовестность владения квартирой истцами, поскольку об отсутствии у них права истцам было заведомо известно.

Первая инстанция и апелляция поддержали позицию Департамента, однако ВС РФ с их выводами не согласился. Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ отметила, среди прочего, что требование о добросовестном заблуждении в течение всего срока владения противоречит смыслу положений ст. 234 Гражданского кодекса РФ, без какого-либо разумного объяснения препятствует возвращению вещи в гражданский оборот и лишает лицо, открыто и добросовестно владеющее чужой вещью как своей, заботящееся об этом имуществе и несущее расходы на его содержание, не нарушая при этом ничьих прав, легализовать такое владение, оформив право собственности. Более того, само обращение в суд с иском о признании права в силу приобретательной давности является следствием осведомленности давностного владельца об отсутствии у него права собственности. В течение всего времени владения публично-правовое образование какого-либо интереса к имуществу как выморочному либо бесхозяйному не проявляло, о своих правах не заявляло, мер по содержанию имущества не предпринимало. К тому же из установленных судом обстоятельств следует, что спорное имущество находилось во владении заявителей. Таким образом, иск Департамента городского имущества г. Москвы по существу является виндикационным. Ответчику о смерти одного из собственников должно быть известно с 1996 г. в связи с регистрацией смерти последнего и со снятием вследствие этого с регистрационного учета в спорной квартире. При таких обстоятельствах ВС РФ пришел к выводу, что решения нижестоящих судов приняты с существенными нарушениями норм материального права и отправил дело на новое рассмотрение.

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ от 20.03.2018 № 5-КГ18-3

В то же время в целях правовой определенности такие вопросы должны решаться на законодательном уровне. И, вполне возможно, будут решены.

Концепция развития гражданского законодательства РФ (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009) предлагает классические для европейских правопорядков положения, регулирующие приобретательную давность, в соответствии с которыми:

• критерий добросовестности отпадает;

• приобретатель должен владеть недвижимым имуществом открыто и непрерывно в течение 15 лет. Если он завладел имуществом помимо воли собственника — 30 лет;

• течение срока приобретательной давности начинается с момента начала владения имуществом;

• сроки исковой давности об истребовании имущества из чужого незаконного владения упраздняются. Собственник вправе истребовать свое имущество до того момента, как приобретатель получит право собственности.

Несмотря на то что Концепция фактически предоставляет возможность недобросовестным приобретателям приобрести право собственности по истечении срока приобретательной давности, это следует оценить положительно.

Во-первых, собственник имеет большой срок для защиты своего права — 15 и 30 лет соответственно. Можно предположить, что недвижимое имущество не нужно собственнику, если он за большой промежуток времени так и не захотел его вернуть. Во-вторых, справедливо признать право собственности на недвижимое имущество за лицом, которое долго пользовалось им, извлекало плоды и несло бремя содержания.

Истребование жилого помещения из чужого незаконного владения

Новые положения об истребовании жилого помещения из чужого незаконного владения содержатся в п. 4 ст. 302 ГК РФ.

Цитируем документ

Суд отказывает в удовлетворении требования субъекта гражданского права, указанного в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса, об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя, не являющегося таким субъектом гражданского права, во всех случаях, если после выбытия жилого помещения из владения истца истекло три года со дня внесения в государственный реестр записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя жилого помещения. При этом бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности приобретателя, или обстоятельств выбытия жилого помещения из владения истца несет субъект гражданского права, указанный в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса.

Пункт 4 ст. 302 Гражданского кодекса РФ

Таким образом, теперь публичное образование не может истребовать жилое помещение у добросовестного приобретателя — непубличного образования во всех случаях, если после выбытия жилого помещения из владения истекло три года со дня внесения в ЕГРН записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя жилого помещения.

Вопрос, который возникает сразу после прочтения новой нормы: что представляет из себя трехгодичный срок, после которого публичное образование не может истребовать свое имущество?

Ясно, что это не срок исковой давности. Трехгодичный срок является сроком бесповоротности зарегистрированного права. Такой срок известен иностранному праву и был известен российскому дореволюционному праву. Идея бесповоротности зарегистрированного права заключается в том, что по истечении определенного срока запись о праве собственности в государственном реестре никем не может быть оспорена.

Срок бесповоротности внес два исключения в общее правило об истребовании имущества из чужого незаконного владения:

• если жилое помещение выбыло из владения публичного образования против его воли, добросовестный приобретатель получает право собственности. При этом неважно, возмездно или нет владелец получил жилое помещение;

• если жилое помещение выбыло из владения публичного образования по его воле, добросовестный приобретатель, который получил жилое помещение безвозмездно, также получит право собственности.

Напомним, что по общему правилу п. 1 и п. 2 ст. 302 ГК РФ собственник может истребовать имущество у добросовестного владельца, если оно выбыло помимо воли собственника и владелец приобрел имущество возмездно. Если лицо приобрело имущество безвозмездно, собственник может его истребовать всегда. Законодатель решил защитить добросовестного приобретателя жилого помещения не только новыми правилами об истребовании жилого помещения, но и установил в п. 4 ст. 302 ГК РФ презумпцию добросовестности. Эта презумпция обязывает публичное образование доказывать недобросовестность приобретателя жилого помещения и обстоятельства выбытия жилого помещения из владения публичного образования.

***

Таким образом, новеллы ГК РФ о добросовестном приобретателе недвижимого имущества установили низкий стандарт добросовестного поведения и повысили гарантии защиты добросовестного приобретателя недвижимого имущества:

• установлен низкий стандарт добросовестного поведения: добросовестный приобретатель тот, кто перед совершением сделки по отчуждению недвижимого имущества проверил информацию о нем в ЕГРН;

• приобретательная давность начинает течь со дня поступления недвижимого имущества в открытое владение или не позже момента государственной регистрации права собственности, а не с момента истечения срока исковой давности на истребование имущества из чужого незаконного владения;

• публичное образование не может истребовать жилое помещение от добросовестного приобретателя, если после выбытия жилого помещения из владения истекло три года со дня внесения в ЕГРН записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя;

• приобретатель жилого помещения презюмируется добросовестным в спорах с публичными образованиями.