Рейтинговое агентство «Эксперт РА» подвело итоги ипотечного рынка в 2019 г. и представило сценарии его развития в 2020-м. Итоги — с откатом, прогнозы — с тревогой.
В исследовании «Эксперт РА» приняли участие 45 банков и финансовый институт развития в жилищной сфере АО «ДОМ.РФ», на которые приходится, по оценкам агентства, более 99% ипотечного рынка по объемам выдач.
Итоги-2019
В 2019 г. рынку не удалось достичь рекордных значений 2018-го: банками было выдано почти 1,3 млн ипотечных кредитов на общую сумму 2,8 трлн руб., что меньше показателей 2018 г. на 14 и на 5% соответственно. К основным причинам снижения объемов ипотечного кредитования аналитики «Эксперт РА» относят более высокий уровень ставок, который наблюдался в течение большей части прошлого года, рост цен на недвижимость и сокращение объема выдач кредитов с низким первоначальным взносом.
Следствием стало замедление в 2019 г. темпа прироста ипотечного портфеля — до 17% против 24% годом ранее, а объем совокупной ипотечной задолженности приблизился к 7,5 трлн руб. на 1 января 2020 г. Ипотека, которая традиционно лидировала по темпам прироста, в 2019 г. уступила место другим сегментам розничного кредитования.
В течение года уровень ипотечных ставок был выше, чем в 2018 г. (в среднем на 0,4 п.п.), что стало одной из причин замедления рынка. Эксперты агентства ожидают увеличения ипотечных ставок и в 2020 г. — они, по их мнению, с большой вероятностью превысят 10% уже в первой половине года.
Второй причиной ослабления спроса на ипотеку стало увеличение цен на недвижимость. В течение 2019 г. наблюдался рост стоимости и первичного, и вторичного жилья, однако цены на новостройки на фоне изменения механизма финансирования застройщиков росли более активно, что привело к увеличению разрыва в ценах «первички» и «вторички». По прогнозам аналитиков «Эксперт РА», в среднесрочной перспективе восходящая динамика цен на недвижимость сохранится: в 2019 г. застройщики перешли к банковскому фондированию и работе через эскроу-счета, что приведет к постепенному росту затрат на строительство, по мере того как будут завершены проекты, которые сейчас достраивают по старым правилам. Кроме того, росту цен на новостройки будут способствовать увеличение затрат застройщиков на импортные материалы и технику из-за скачка курсов в 2020 г. Также на фоне высокой волатильности на финансовых рынках в начале 2020 г. может усилиться инвестиционный спрос на недвижимость как средство сохранения сбережений, что в течение года поддержит цены на жилье.
Несмотря на более интенсивный рост цен на новостройки, выдачи на приобретение первичной и вторичной недвижимости показали сопоставимую динамику (–5%), как следствие, доля ссуд на покупку «первички» сохранилась на уровне трети объема кредитования. Однако агентство отмечает, что в долгосрочной перспективе новый механизм финансирования долевого строительства повысит доверие к рынку первичного жилья, что позитивно отразится на спросе на ипотеку в этом сегменте. Поддержку «первичке» также будут оказывать постепенный износ вторичного жилищного фонда и развитие кредитования в рамках госпрограмм, которые ориентированы преимущественно на первичный рынок.
На фоне более высокого уровня ставок, который наблюдался в течение большей части 2019 г., доля выдач на рефинансирование ипотечных кредитов, по оценке аналитиков «Эксперт РА», снизилась с 11 до 7%. С учетом прогнозируемого роста ипотечных ставок они не ожидают восстановления спроса на данный продукт в 2020 г.
Рост цен на недвижимость в условиях стагнации реальных доходов населения привел к увеличению среднего размера ипотечного кредита на 10% за 2019 г., с 2 млн до 2,2 млн руб. Хотя наибольшей популярностью среди заемщиков по-прежнему пользуются ипотечные кредиты размером до 3 млн руб., их доля в 2019 г. существенно сократилась — с 64 до 57% выданных ссуд. Значительный рост в 2019 г. показал сегмент ссуд размером от 5 млн до 10 млн руб. — с 11 до 14%.
На фоне роста среднего размера ссуды заемщики выбирают более длинные сроки кредитования с целью ограничить увеличение долговой нагрузки и сформировать комфортный график погашения — за 2019 г. средний срок ипотечного кредита вырос на 1,5 года, до 18,2 лет. При этом резко увеличилась доля ипотечных ссуд сроком свыше 25 лет — с 12 до 17% объема выдач.
Несмотря на ограниченный платежеспособный спрос населения на ипотеку, тенденция к снижению размера первоначального взноса, которая наблюдалась в течение 2018 г., в 2019-м завершилась. Банк России с 1 января 2019 г. повторно увеличил коэффициенты риска по ипотечным ссудам с первоначальным взносом менее 20%. Ряд банков отреагировал на эту меру введением в начале 2019 г. надбавок к процентной ставке при уплате менее 20% в качестве первого взноса. Хотя данная мера не стала заградительной для выдачи таких кредитов, их привлекательность для заемщиков снизилась. Как следствие, по оценке агентства, доля выданных ссуд с первоначальным взносом до 20% снизилась с 45 до 41%.
Хотя за последние три года наблюдалось общее смягчение требований к ипотечным заемщикам, в 2019 г. банки менее охотно выдавали кредиты клиентам из низкодоходных групп. Так, доля заемщиков с доходами до 30 тыс. руб. снизилась с 15 до 10%, а с доходами свыше 100 тыс. руб., напротив, выросла с 27 до 33%.
Прогноз-2020
Ввиду существенной неопределенности на рынке «Эксперт РА» рассматривает три сценария его развития в 2020 г.: позитивный, умеренно негативный и кризисный.
Позитивный сценарий агентства предполагает, что соглашение по объемам нефтедобычи будет достигнуто в короткие сроки, а скачок валютных курсов в марте не приведет к существенному росту инфляционных рисков. Как следствие, изменения в денежно-кредитной политике Банка России произойдут только в части приостановления цикла снижения ключевой ставки, но не приведут к ее росту. При реализации такого сценария объем выдач ипотеки по итогам 2020 г. может вырасти на 10—15% и достичь 3,1—3,2 трлн руб., а средневзвешенная ставка — снизиться до 8,5% к концу 2020 г. Основной вклад в снижение средней ставки внесет развитие кредитования в рамках госпрограмм, ставки по которым находятся в диапазоне 2—5%. Факторами поддержки рынка в данном сценарии станут плавное снижение ставок и развитие кредитования в рамках госпрограмм. При этом негативное влияние на рынок могут оказать возможное введение ПДН для ипотечных ссуд и рост цен на недвижимость.
Наиболее вероятным аналитики «Эксперт РА» считают умеренно негативный сценарий, который предполагает, что в 2020 г. произойдет рост инфляции выше таргета в 4% годовых и, как следствие, увеличение ключевой ставки до 7—7,5%. Его реализацию авторы анализа считают вероятной при среднегодовой цене на нефть марки Brent 40—45 долл. за баррель. Объем выдач ипотеки в таком случае будет ниже значений 2019 г. на 10—12% и составит 2,5—2,6 трлн руб. Основное негативное влияние на объем выдач окажут рост ипотечных ставок до уровня 10% годовых и снижение реальных доходов населения. Агентство ожидает увеличения объема просроченной задолженности по ипотеке в пределах 5—10% в течение года, однако ее доля не превысит 1,5% портфеля. При этом в перспективе двух-трех лет возможен более значительный ее рост в связи с выходом на просрочку части заемщиков, получивших кредит в период ипотечного бума. Тем не менее, считают авторы прогноза, поддержку качеству портфеля окажет закрепление с 2019 г. в законодательстве возможности ипотечных каникул для заемщиков, попавших в трудную жизненную или финансовую ситуацию, что в долгосрочной перспективе повысит доверие к ипотеке в целом.
Кризисный сценарий «Эксперт РА» предполагает существенное углубление негативных явлений в экономике, отсутствие новых договоренностей по сделке ОПЕК+, падение среднегодовой цены на нефть до 35 долл. за баррель, отказ от валютных интервенций ЦБ и значительное обесценение рубля, рост инфляции до 7—8% по итогам года. При таком развитии событий произойдет увеличение ключевой ставки до 9—10%, а ипотечные ставки приблизятся к 12%. Банки повысят требования к новым заемщикам (ограничение или прекращение кредитования клиентов «с улицы», рост требований к первоначальному взносу), а спрос на ипотечные кредиты существенно снизится. При реализации кризисного сценария объем выдач ипотеки упадет на 20—25% и составит 2,1—2,2 трлн руб. При таком развитии событий государство может предложить льготные программы кредитования для широкого круга заемщиков по аналогии с программой субсидирования ставок в 2015—2016 гг. для поддержания уровня выдач. Данный сценарий также предполагает падение реальных доходов населения, что окажет давление на платежеспособность заемщиков и может привести к росту просроченной задолженности в портфеле более чем на 10% в 2020 г.
Ипотечному рынку может потребоваться поддержка государства, резонно считают аналитики «Эксперт РА», перечисляя в заключение анализа возможные ее направления.
?исследовании «Эксперт РА» приняли участие 45 банков и финансовый институт развития в жилищной сфере АО «ДОМ.РФ», на которые приходится, по оценкам агентства, более 99% ипотечного рынка по объемам выдач.
Итоги-2019
В 2019 г. рынку не удалось достичь рекордных значений 2018-го: банками было выдано почти 1,3 млн ипотечных кредитов на общую сумму 2,8 трлн руб., что меньше показателей 2018 г. на 14 и на 5% соответственно. К основным причинам снижения объемов ипотечного кредитования аналитики «Эксперт РА» относят более высокий уровень ставок, который наблюдался в течение большей части прошлого года, рост цен на недвижимость и сокращение объема выдач кредитов с низким первоначальным взносом.
Следствием стало замедление в 2019 г. темпа прироста ипотечного портфеля — до 17% против 24% годом ранее, а объем совокупной ипотечной задолженности приблизился к 7,5 трлн руб. на 1 января 2020 г. Ипотека, которая традиционно лидировала по темпам прироста, в 2019 г. уступила место другим сегментам розничного кредитования.
В течение года уровень ипотечных ставок был выше, чем в 2018 г. (в среднем на 0,4 п.п.), что стало одной из причин замедления рынка. Эксперты агентства ожидают увеличения ипотечных ставок и в 2020 г. — они, по их мнению, с большой вероятностью превысят 10% уже в первой половине года.
Второй причиной ослабления спроса на ипотеку стало увеличение цен на недвижимость. В течение 2019 г. наблюдался рост стоимости и первичного, и вторичного жилья, однако цены на новостройки на фоне изменения механизма финансирования застройщиков росли более активно, что привело к увеличению разрыва в ценах «первички» и «вторички». По прогнозам аналитиков «Эксперт РА», в среднесрочной перспективе восходящая динамика цен на недвижимость сохранится: в 2019 г. застройщики перешли к банковскому фондированию и работе через эскроу-счета, что приведет к постепенному росту затрат на строительство, по мере того как будут завершены проекты, которые сейчас достраивают по старым правилам. Кроме того, росту цен на новостройки будут способствовать увеличение затрат застройщиков на импортные материалы и технику из-за скачка курсов в 2020 г. Также на фоне высокой волатильности на финансовых рынках в начале 2020 г. может усилиться инвестиционный спрос на недвижимость как средство сохранения сбережений, что в течение года поддержит цены на жилье.
Несмотря на более интенсивный рост цен на новостройки, выдачи на приобретение первичной и вторичной недвижимости показали сопоставимую динамику (–5%), как следствие, доля ссуд на покупку «первички» сохранилась на уровне трети объема кредитования. Однако агентство отмечает, что в долгосрочной перспективе новый механизм финансирования долевого строительства повысит доверие к рынку первичного жилья, что позитивно отразится на спросе на ипотеку в этом сегменте. Поддержку «первичке» также будут оказывать постепенный износ вторичного жилищного фонда и развитие кредитования в рамках госпрограмм, которые ориентированы преимущественно на первичный рынок.
На фоне более высокого уровня ставок, который наблюдался в течение большей части 2019 г., доля выдач на рефинансирование ипотечных кредитов, по оценке аналитиков «Эксперт РА», снизилась с 11 до 7%. С учетом прогнозируемого роста ипотечных ставок они не ожидают восстановления спроса на данный продукт в 2020 г.
Рост цен на недвижимость в условиях стагнации реальных доходов населения привел к увеличению среднего размера ипотечного кредита на 10% за 2019 г., с 2 млн до 2,2 млн руб. Хотя наибольшей популярностью среди заемщиков по-прежнему пользуются ипотечные кредиты размером до 3 млн руб., их доля в 2019 г. существенно сократилась — с 64 до 57% выданных ссуд. Значительный рост в 2019 г. показал сегмент ссуд размером от 5 млн до 10 млн руб. — с 11 до 14%.
На фоне роста среднего размера ссуды заемщики выбирают более длинные сроки кредитования с целью ограничить увеличение долговой нагрузки и сформировать комфортный график погашения — за 2019 г. средний срок ипотечного кредита вырос на 1,5 года, до 18,2 лет. При этом резко увеличилась доля ипотечных ссуд сроком свыше 25 лет — с 12 до 17% объема выдач.
Несмотря на ограниченный платежеспособный спрос населения на ипотеку, тенденция к снижению размера первоначального взноса, которая наблюдалась в течение 2018 г., в 2019-м завершилась. Банк России с 1 января 2019 г. повторно увеличил коэффициенты риска по ипотечным ссудам с первоначальным взносом менее 20%. Ряд банков отреагировал на эту меру введением в начале 2019 г. надбавок к процентной ставке при уплате менее 20% в качестве первого взноса. Хотя данная мера не стала заградительной для выдачи таких кредитов, их привлекательность для заемщиков снизилась. Как следствие, по оценке агентства, доля выданных ссуд с первоначальным взносом до 20% снизилась с 45 до 41%.
Хотя за последние три года наблюдалось общее смягчение требований к ипотечным заемщикам, в 2019 г. банки менее охотно выдавали кредиты клиентам из низкодоходных групп. Так, доля заемщиков с доходами до 30 тыс. руб. снизилась с 15 до 10%, а с доходами свыше 100 тыс. руб., напротив, выросла с 27 до 33%.
Прогноз-2020
Ввиду существенной неопределенности на рынке «Эксперт РА» рассматривает три сценария его развития в 2020 г.: позитивный, умеренно негативный и кризисный.
Позитивный сценарий агентства предполагает, что соглашение по объемам нефтедобычи будет достигнуто в короткие сроки, а скачок валютных курсов в марте не приведет к существенному росту инфляционных рисков. Как следствие, изменения в денежно-кредитной политике Банка России произойдут только в части приостановления цикла снижения ключевой ставки, но не приведут к ее росту. При реализации такого сценария объем выдач ипотеки по итогам 2020 г. может вырасти на 10—15% и достичь 3,1—3,2 трлн руб., а средневзвешенная ставка — снизиться до 8,5% к концу 2020 г. Основной вклад в снижение средней ставки внесет развитие кредитования в рамках госпрограмм, ставки по которым находятся в диапазоне 2—5%. Факторами поддержки рынка в данном сценарии станут плавное снижение ставок и развитие кредитования в рамках госпрограмм. При этом негативное влияние на рынок могут оказать возможное введение ПДН для ипотечных ссуд и рост цен на недвижимость.
Наиболее вероятным аналитики «Эксперт РА» считают умеренно негативный сценарий, который предполагает, что в 2020 г. произойдет рост инфляции выше таргета в 4% годовых и, как следствие, увеличение ключевой ставки до 7—7,5%. Его реализацию авторы анализа считают вероятной при среднегодовой цене на нефть марки Brent 40—45 долл. за баррель. Объем выдач ипотеки в таком случае будет ниже значений 2019 г. на 10—12% и составит 2,5—2,6 трлн руб. Основное негативное влияние на объем выдач окажут рост ипотечных ставок до уровня 10% годовых и снижение реальных доходов населения. Агентство ожидает увеличения объема просроченной задолженности по ипотеке в пределах 5—10% в течение года, однако ее доля не превысит 1,5% портфеля. При этом в перспективе двух-трех лет возможен более значительный ее рост в связи с выходом на просрочку части заемщиков, получивших кредит в период ипотечного бума. Тем не менее, считают авторы прогноза, поддержку качеству портфеля окажет закрепление с 2019 г. в законодательстве возможности ипотечных каникул для заемщиков, попавших в трудную жизненную или финансовую ситуацию, что в долгосрочной перспективе повысит доверие к ипотеке в целом.
Кризисный сценарий «Эксперт РА» предполагает существенное углубление негативных явлений в экономике, отсутствие новых договоренностей по сделке ОПЕК+, падение среднегодовой цены на нефть до 35 долл. за баррель, отказ от валютных интервенций ЦБ и значительное обесценение рубля, рост инфляции до 7—8% по итогам года. При таком развитии событий произойдет увеличение ключевой ставки до 9—10%, а ипотечные ставки приблизятся к 12%. Банки повысят требования к новым заемщикам (ограничение или прекращение кредитования клиентов «с улицы», рост требований к первоначальному взносу), а спрос на ипотечные кредиты существенно снизится. При реализации кризисного сценария объем выдач ипотеки упадет на 20—25% и составит 2,1—2,2 трлн руб. При таком развитии событий государство может предложить льготные программы кредитования для широкого круга заемщиков по аналогии с программой субсидирования ставок в 2015—2016 гг. для поддержания уровня выдач. Данный сценарий также предполагает падение реальных доходов населения, что окажет давление на платежеспособность заемщиков и может привести к росту просроченной задолженности в портфеле более чем на 10% в 2020 г.
Ипотечному рынку может потребоваться поддержка государства, резонно считают аналитики «Эксперт РА», перечисляя в заключение анализа возможные ее направления.
В 2019 г. объем ипотечных выдач снизился впервые за четыре года
|
Дата |
Объем ипотечных кредитов (за год, предшествующий дате), трлн руб. |
Задолженность по ипотечным кредитам (на дату), трлн руб. |
Темп прироста объемов выданных кредитов, % |
Темп прироста задолженности, % |
|
01.01.13 |
1,0 |
2,0 |
44 |
35 |
|
01.01.14 |
1,4 |
2,6 |
31 |
33 |
|
01.01.15 |
1,8 |
3,5 |
30 |
33 |
|
01.01.16 |
1,2 |
4,0 |
–34 |
13 |
|
01.01.17 |
1,5 |
4,5 |
27 |
13 |
|
01.01.18 |
2,0 |
5,2 |
37 |
15 |
|
01.01.19 |
3,0 |
6,4 |
49 |
24 |
|
01.01.20 |
2,8 |
7,5 |
–5 |
17 |
Источник: «Эксперт РА»