Когда речь идет о получении земельного участка под строительство, риск быть «задавленным» бюрократией в начале пути огромен. Первый шаг — выбор земельного участка и предварительное согласование места расположения объекта. Выясним, в каких случаях в согласовании могут отказать, а в каких отказ незаконен.
В соответствии с п. 6 ст. 31 Земельного кодекса РФ для принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта необходимы акт о выборе земельного участка для строительства и утвержденные органом местного самоуправления проекты границ участка. Земельный кодекс РФ хотя и предусматривает возможность отказа в предварительном согласовании места размещения объекта при наличии указанных документов, но не определяет конкретных оснований, что дает повод для злоупотреблений. Остается пристально изучать судебную практику.
Землепользователи и соседи
Вопрос, ущемляет ли предварительное согласование места расположения объекта в отношении земельного участка, обремененного правами других лиц, спорный. Например, если на земельном участке уже имеются строения, нарушит ли права их владельцев предварительное согласование размещения нового объекта на этом же участке?
К решению этого вопроса у судов два подхода.
Согласно первому, формальному, подходу наличие на спорном земельном участке прав других лиц, обременяющих его, и отсутствие решения органа местного самоуправления о предстоящем изъятии земель для муниципальных нужд являются безусловным препятствием для предварительного согласования и последующего предоставления участка. В качестве примера можно привести постановления ФАС Уральского округа от 03.04.2008 № Ф092127/08С6 и от 14.03.2005 № Ф09486/05ГК, ВосточноСибирского округа от 04.08.2004 № А10558/044Ф022942/04С2.
Второй подход основан на противоположных выводах (см. таблицу).
Таблица
Предварительное согласование: неформальный подход
|
Вывод |
Реквизиты дела |
|
Предварительное согласование размещения объекта на землях, предоставленных третьему лицу в аренду, никак не препятствует использованию этого земельного участка арендатором |
Постановление ФАС ВосточноСибирского округа от 15.08.2005 по делу № А196710/0548Ф023845/05С1 |
|
Решение о предварительном согласовании места расположения объекта служит лишь гарантией того, что в будущем при условии выполнения заказчиком определенных условий земельный участок может быть предоставлен ему в пользование. На основании принимаемого при этом решения о резервировании у заказчика возникает право ограниченного временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, проектных работ, проведения экологической экспертизы для определения возможности размещения объекта на данном участке. Таким образом, решение о резервировании (предварительном согласовании) не является основанием для установления арендных отношений и не ограничивает прав текущих арендаторов земельных участков |
ФАС СевероЗападного округа от 10.02.2003 по делу № А426321/02С4 |
|
Предварительное согласование места размещения объекта не влечет изъятия у землепользователя спорного земельного участка, а потому законно |
ФАС Поволжского округа от 07.02.2002 № А1213893/2000С16 |
Какой подход более обоснован? По нашему мнению, второй. Вопервых, решение о предварительном согласовании места размещения объекта не отнесено Земельным кодексом РФ к основаниям прекращения прав на землю (ст. 44—46) или ограничения прав на нее (ст. 56). Следовательно, не ущемляются права текущих землепользователей. Вовторых, орган власти, уполномоченный на распоряжение публичными землями, в любом случае не сможет предоставить выбранный заявителю земельный участок, обремененный правами третьих лиц. Даже если это произойдет, в государственной регистрации договора аренды должно быть отказано. Но самое главное, решение вопроса о правах на землю уже после выбора земельного участка более логично, поскольку только после принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта заявитель, убедившись, что сможет построить на выбранном участке желаемый объект, имеет полное право приступить к переговорам с правообладателями о приобретении их участков.
В любом случае необходимо помнить, что в расчет принимаются только те права третьих лиц на земельный участок, которые возникли до предварительного согласования места расположения объекта. В этой связи интересно постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 23.09.2008 № А786621/07Ф024209/08 по делу № А786621/07 (см. также аналогичное решение ФАС Северо-Западного округа от 01.11.2008 по делу № А66534/2008).
Предприниматель подал заявку на согласование места размещения объекта по одному адресу, а городская администрация согласовала иной участок, на который претендовал другой предприниматель. Вскоре администрация сдала этот участок в аренду первому предпринимателю. Возник спор о предоставлении участка (он был предоставлен первому предпринимателюарендатору). И суд отклонил указание администрации на наличие договора аренды спорного земельного участка, заключенного с первым предпринимателем, как преимущественного фактора для предоставления земли. Дело в том, что названный договор был заключен через месяц после обращения второго предпринимателя с заявлением о предоставлении спорного участка.
Частичное согласование
А что, если предполагаемый к строительству объект лишь частично затрагивает интересы правообладателей земельного участка (земельные участки фактического землепользователя и в заявке пересекаются), можно ли согласовать место расположения объекта в части?
В судебной практике сложилось два мнения.
Одни считают, что решение о предварительном согласовании места размещения объекта не в целом, а лишь в части площади пересечения земельных участков недопустимо.
Например, в постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 10.05.2006 № А334732/05Ф022055/06С1 рассматривалось требование о признании недей
ствительным распоряжения муниципалитета о предварительном согласовании места размещения объекта. Распоряжение предусматривало предварительное согласование третьему лицу земельного участка, часть которого входит в состав земельного участка, уже предварительно согласованного и предоставленного в аренду истцу для строительства кафе. Суд признал это решение незаконным полностью. Третье лицо просило о признании решения незаконным только в той части, в которой земельные участки пересекаются. Но суд отверг эту просьбу, заявив, что оспариваемым распоряжением предоставлен земельный участок, обладающий индивидуальноопределенными признаками, которому присвоен кадастровый номер, и именно этот участок как единый объект зарегистрированного права имеет наложение на участок, ранее согласованный с заявителем.
У других противоположная точка зрения. Например, ФАС Северо-Кавказского округа в постановлении от 05.07.2007 № Ф083524/2007 признал решение муниципалитета о предварительном согласовании места размещения объекта недействительным лишь в части площади ранее предварительно согласованного земельного участка.
Второй подход представляется более разумным с точки зрения обеспечения баланса прав и законных интересов лиц, с которыми предварительно неправильно согласовали земельные участки.
Права землепользователей-соседей
В вопросе оценки ущемления прав землепользователей соседних участков, примыкающих к участку, для которого получено предварительное согласование размещения объекта, суды абсолютно единодушны: мнение соседей на этапе предварительного согласования не учитывается.
Так, в постановлении ФАС Московского округа от 14.04.2003 № КАА41/182103 рассмотрена жалоба землепользователя, который полагал, что предварительное согласование размещения на соседнем участке объекта строительства будет препятствовать реализации его прав пользования своим земельным участком, поскольку подходы к его торговым площадям будут заблокированы. Но суд отверг данный довод, указав, что спорный участок не входит в границы земельного участка, находящегося у истца в постоянном (бессрочном) пользовании. То обстоятельство, что спорный участок непосредственно граничит с участком истца, не может препятствовать реализации его прав на пользование земельным участком.
Претендентов много — участок один
На один и тот же земельный участок могут претендовать одновременно несколько лиц. Возможны две ситуации. Первая: два лица одновременно обращаются с заявлением о предварительном согласовании места размещения объекта. Вторая: после согласования одному лицу другое обращается с просьбой о согласовании места размещения объекта на территории уже согласованного земельного участка. Законодательство такие ситуации не решает. А суды?
Закон не ограничивает количество заявок, которые могут быть поданы на предварительное согласование места размещения объекта на одном и том же земельном участке. Муниципалитет не вправе на этом основании отказать в приеме заявки, тем более что такого права закон не предусматривает.
Но выдать несколько согласований на один земельный участок администрация не может — суды считают, что акт выбора одного и того же участка по заявкам разных лиц, заинтересованных в предоставлении им спорного участка под строительство, противоречит действующему законодательству. А если такой факт все же имеет место, он влечет признание недействительным акта выбора земельного участка по заявке, поданной позже (постановление ФАС Поволжского округа от 19.03.2008 по делу № А578800/06251016).
Таким образом, при наличии нескольких заявок на предварительное согласование места расположения объекта в отношении одного и того же земельного участка одному из заявителей администрация обязана отказать, и такой отказ признается правомерным (см., например, постановление ФАС Дальневосточного округа от 20.10.2006, 17.10.2006 № Ф03А51/061/3626).
Кстати, муниципалитет в таком случае может отказать всем и выставить участок на торги. Суды считают такие отказы законными (см., например, постановление ФАС ВолгоВятского округа от 25.12.2008 по делу № А282568/200884/18).
Соответственно, если вторая заявка подана после принятия решения по первой, она подлежит отклонению в безусловном порядке. В постановлениях ФАС Уральского округа от 12.07.2007 № Ф099831/06С6 и ФАС Северо-Кавказского округа от 05.07.2007 № Ф083524/2007 сказано, что предварительное согласование места размещения объекта одному лицу без учета того обстоятельства, что в отношении соответствующего земельного участка уже принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта иному лицу нарушает ст. 30 и 31 Земельного кодекса РФ. Эти нормы предусматривают, что выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта являются основанием для последующего принятия решения о предоставлении участка для строительства.