Средневзвешенные ставки по ипотечным кредитам в рыночном сегменте в середине мая в очередной раз снизились и практически достигли уровня февраля, свидетельствуют результаты мониторинга ДОМ.РФ. По состоянию на 15 мая средняя ставка в топ-15 ипотечных банков на новостройки составила 8,59%, по кредитам на готовое жилье — 8,86%.
По данным ЦБ РФ, в I квартале 2020 г. российские банки выдали 309 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 762 млрд руб. По сравнению с аналогичным периодом 2019 г. число кредитных сделок на рынке жилья увеличилось на 9%, а их объем — на 23%, подсчитали аналитики «Метриум».
При этом почти треть всех ипотечных кредитов была выдана россиянам для покупки жилья в строящихся домах, то есть под залог прав участников долевого строительства. В I квартале на эти цели было получено почти 84 тыс. кредитов на сумму 258 млрд руб. Таким образом, на рынке новостроек спрос на ипотеку вырос за прошедший год на 9%, а общая сумма займа — на 31%.
На результаты I квартала сильно повлияла высокая активность ипотечных заемщиков в марте, считают эксперты «Метриум». В этом месяце количество ипотечных кредитов (в целом по рынку) выросло на 20%, а их объем — на 36% по сравнению с мартом 2019 г. Особенно ярким этот всплеск сделок выглядит на фоне предыдущих месяцев. В феврале количество сделок в годовом выражении выросло всего на 5%, а в январе оказалось меньше на 1%.
Схожая картина наблюдалась в марте и на рынке новостроек: число выданных ипотек подскочило на 16%, а их объем — на 38%. При этом в феврале рост составил всего 1% по сравнению с февралем 2019 г., а в январе динамика была отрицательной (–2%).
Дело в том, что в начале марта из-за срыва сделки ОПЕК резко обвалились цены на нефть, за чем последовала девальвация рубля на 25—30%. «Ожидая резкого роста ставок по кредитам, как это произошло в начале 2015 г., многие россияне поспешили занять деньги на покупку жилья по приемлемым ставкам. Какая-то часть клиентов решила использовать резко подорожавшие валютные накопления для покупки жилья», — объяснила Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).
После введения режима самоизоляции 28.03.2020 спрос на жилье снизился: по данным опроса ВЦИОМ, проведенного по заказу ДОМ.РФ в апреле 2020 г., только 24% россиян считают текущий момент удачным для покупки жилья — это минимум за последние три года. В этих условиях объем ипотечного кредитования значительно сократился.
По предварительным оценкам, в апреле 2020 г. выдано 90 тыс. кредитов на общую сумму 208 млрд руб. Это меньше, чем годом ранее, на 17% в количественном выражении и на 13% — в денежном. Для поддержки отрасли жилищного строительства Президент РФ Владимир Путин поручил утвердить комплекс мер.
Наиболее существенной из них стала новая программа льготного кредитования при покупке жилья в новостройках. По условиям программы ставка для заемщика составляет не более 6,5%, банкам компенсируются недополученные процентные доходы в размере разницы между ключевой ставкой, увеличенной на 3 п.п., и ставкой по кредиту для заемщика в течение всего срока жизни кредита. Максимальная сумма кредита — 3 млн руб. (в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях — 8 млн руб.).
По оценкам ДОМ.РФ, за три недели реализации программы банки получили почти 47 тыс. заявок, из них рассмотрено более 40 тыс., одобрено — свыше 31 тыс. заявок. По оценкам, заключено 6,8 тыс. кредитных договоров на 17,3 млрд руб.
Дополнительно поддержать ипотечный рынок смогут меры, принятые Банком России: снижение надбавок к коэффициентам риска по ипотечным кредитам, выданным до 01.04.2020, позволит высвободить около 110 млрд руб. Смягчение регулирования в части ипотечных облигаций повышает ликвидность рынка ипотечных облигаций и позволяет привлечь в сектор дополнительные средства.
По мнению отраслевых властей, это сформирует надежный источник долгосрочного фондирования ипотечного кредитования, снижающий уровень процентного риска в банковской системе, что особенно важно в условиях высокой волатильности. В условиях реализации мер государственной поддержки в конце апреля 2020 г., согласно оперативным данным, появились первые признаки восстановления спроса на ипотечном рынке.
В рамках государственной программы ипотечного кредитования по ставке не выше 6,5% в 2020 г. будет выдано около 247 тыс. кредитов, лимит выдачи — 740 млрд руб. Вместе с другими ипотечными программами с государственным участием, «Семейной ипотекой» и «Дальневосточной ипотекой», она обеспечит выдачу около 320 тыс. кредитов на 915 млрд руб. — это примерно треть всех ипотечных кредитов.
Ипотечные программы с государственным участием поддержат спрос на первичном рынке жилья. По оценкам, 58% всего объема ипотечных кредитов будет выдаваться на новое жилье (по сравнению с 32% в 2019 г.). Это выше рекордного уровня 2016 г., когда на фоне реализации государственной программы субсидирования ипотеки доля кредитов на первичном рынке приближалась к 40%.
Ставки по рыночным ипотечным продуктам, в том числе на вторичном рынке, снижаются на фоне произошедшего и ожидаемого смягчения денежно-кредитной политики Банка России. Так, в конце апреля — начале мая некоторые банки вновь перешли к снижению ставок. По состоянию на 12.05.2020 средние ставки предложения по рыночным кредитам практически вернулись к уровням февраля. Средняя ставка в топ-15 ипотечных банков на новостройки составила 8,59%, по кредитам на готовое жилье — 8,86%.
По прогнозу ДОМ.РФ, в среднем за 2020 г. ставка по ипотеке вплотную приблизится к целевому ориентиру национального проекта «Жилье и городская среда», установленному на 2024 г. Несмотря на текущую неопределенность в экономике, нынешняя ситуация пока не рассматривается потенциальными покупателями жилья как долгосрочная и не приводит к значительной корректировке планов по улучшению жилищных условий.
В ближайшие три года улучшение жилищных условий планируют 18% российских семей (11,1 млн по сравнению с 12,3 млн в январе — феврале 2020 г.). Население будет реализовывать отложенный спрос, и, по оценкам ДОМ.РФ, в 2020 г. будет выдано около 1 млн кредитов на общую сумму 2,5 трлн руб.
К сведению
Регионы получат больше 300 га федеральных земель под строительство жилья и инфраструктуры
Правительственная комиссия по развитию жилищного строительства и оценке эффективности использования земельных участков, находящихся в собственности РФ, рассмотрела ряд вопросов по передаче субъектам полномочий по 32 земельным участкам общей площадью 309 га. Из них под строительство жилья будут переданы 136 га.
Земельные участки под жилищное строительство располагаются в Вологодской, Ульяновской областях и Удмуртской Республике. Также два участка площадью 9 га будут переданы под промышленный парк в Ульяновской области. Для создания объектов транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры определены 24 земельных участка площадью 164 га в Ростовской, Саратовской областях и Удмуртской Республике.
Вместе с тем комиссия согласовала передачу ДОМ.РФ агентских полномочий по 25 участкам площадью 52 га для жилищного и иного строительства. «Сегодня стоит важная задача — поддержать строительную отрасль. По поручению президента России правительство уже принимает необходимые меры. Также есть рабочие механизмы, которые позволяют регионам безвозмездно получить полномочия по распоряжению земельными участками, в том числе под жилищное строительство и инфраструктуру», — сообщил на заседании заместитель гендиректора ДОМ.РФ Денис Филиппов.
Он напомнил, что ДОМ.РФ также реализует федеральное имущество на электронных аукционах. Застройщики могут приобрести землю под строительство домов. Кроме того, земельные участки предоставляются ЖСК из числа научных, медицинских работников, военных, многодетных семей и ряда других категорий граждан.
Треть всех строящихся проектов жилья вошли в кризис со стабильным финансированием
Проектное финансирование и меры по смягчению негативного влияния кризисных явлений, оперативно разработанные Правительством РФ и Банком России, помогли избежать существенного спада спроса на рынке строительства жилья. Об этом рассказал заместитель генерального директора ДОМ.РФ и председатель правления Банка ДОМ.РФ Артем Федорко на конференции РБК «Банковский сектор в эпоху пандемии: состояние и возможные перспективы».
В прошлом году прошла реформа по переходу отрасли на проектное финансирование с использованием счетов эскроу, и сегодня по новым правилам возводится 33% строящегося жилья. «Это значит, что треть всех проектов жилищного строительства в стране вошли в текущую ситуацию со стабильным финансированием — и могут спокойно достраиваться. По данным Банка России, в марте размер средств на счетах эскроу вырос на 25% к февралю и составил 271,4 млрд руб.», — заявил А. Федорко.
Несмотря на режим самоизоляции, Банк ДОМ.РФ продолжил одобрять заявки застройщиков на открытие кредитной линии в рамках проектного финансирования. Объем предоставленных застройщикам средств увеличился с момента перехода на удаленный режим работы более чем на 50 млрд руб.
Заключено 30 новых сделок, объем застройки составит более 1 млн кв. м жилья. На рассмотрении в Банке ДОМ.РФ находятся еще 267 заявок общей площадью 14,65 млн кв. м на сумму более 1 трлн руб.