Пандемия и практика удаленной работы создали «окно возможностей» для проживания в пригородах, малых городах и в сельской местности с сохранением уровня доходов, характерного для крупных городов. Эксперты РАНХиГС зафиксировали тенденцию к оттоку населения из мегаполисов. По их мнению, пандемия и связанные с ней последствия усугубили этот процесс и придали ему динамику.
В Институте прикладных экономических исследований (ИПЭИ) РАНХиГС проанализировали долгосрочные перспективы развития городской среды населенных пунктов России и ее адаптации к последствиям пандемии COVID-19. Авторы исследования — директор Центра территориальных изменений ИПЭИ РАНХиГС Андрей Максимов и старший научный сотрудник Центра Дмитрий Соснин убеждены, что пандемия COVID-19 продемонстрировала наличие серьезных рисков для устойчивости сложившейся в России системы расселения.
Политика в сфере развития территорий нуждается в корректировке
Если до сих пор государство стимулировало создание и развитие агломераций, то ситуация с распространением вируса показала проблемы, которые не были учтены при разработке действующей государственной политики в сфере пространственного развития. «Коронавирус — это болезнь городов. Практически во всех странах мира прослеживается закономерность — очаг заболевания формируется в крупнейших городах, а затем распространяется на периферийные территории с более низким уровнем развития», — отметили исследователи.
В последние годы уже фиксировался двусторонний характер внутренней миграции. Наряду с мощным потоком переселения в крупные города существовал и обратный процесс миграции из мегаполисов в малые города и сельскую местность.
Стремление горожан к переезду в село и деревню пока носит локальный характер. Так, согласно исследованию «Циркон» в 2015 г., уровень реальной готовности горожан к миграции в сельскую местность оценивался в 3%. Однако, по оценкам Центра отраслевой экспертизы «Россельхозбанка», около двух-трех миллионов человек могут в течение нескольких лет вернуться в сельскую местность. Одним из факторов, которые способствуют формированию спроса именно у городского населения, стала программа сельской ипотеки (почти половина заявок по программе поданы горожанами).
Пандемия выступила «триггером», усилившим настроения части жителей мегаполисов переехать на территории с меньшей плотностью населения. Ключевой вопрос состоит в том, является рост ценности проживания вне крупных городов исключительно краткосрочным явлением или может закрепиться в качестве долгосрочной тенденции.
Аналитики рейтингового агентства Moody’s считают, что ухудшение ситуации в российской экономике из-за пандемии коронавируса приведет к ускорению внутренней миграции: россияне будут стремиться в крупные экономические центры, из-за чего менее развитые регионы столкнутся с долгосрочным падением доходов и замедлением экономического развития. В своем прогнозе Moody’s опирается на опыт кризиса 2014 г. Тогда ускорение миграции продолжалось по меньшей мере в течение двух лет после пика кризиса.
При этом эксперты РАНХиГС уверены: тенденция оттока населения из мегаполисов в этот раз не будет краткосрочной. И если после предыдущих экономических кризисов наблюдался устойчивый рост населения в крупных городах, то в этот раз ситуация может развиваться иначе. По их мнению, сейчас нужно учитывать стремление людей сократить связанные с проживанием издержки — это актуально на фоне прогнозов о затяжном экономическом кризисе.
Кроме того, сохраняются ожидания повторения пандемии, а крупные города в массовом сознании воспринимаются как территории повышенного риска. К тому же в этот раз больше возможностей дает удаленная работа, которая позволяет жить в малых городах или сельской местности с сохранением уровня доходов, характерного для крупных городов.
В России наблюдается дефицит дач
Опыт жизни в режиме самоизоляции привел к осознанию преимуществ загородного проживания, особенно с возможностью удаленной работы. Однако, по данным Комплексного обследования условий жизни населения Росстата за 2018 г., только 23% городских домохозяйств имеют другие помещения, пригодные для проживания, — отдельные квартиры, комнаты в коммунальной квартире, индивидуальные дома, дома на садовом (дачном) участке, другое место «для постоянного или сезонного проживания».
По данным Фонда общественного мнения, 63% опрошенных в мае 2020 г. россиян ответили, что у них есть дачный участок; 20% — нет, но хотели бы приобрести; 16% — нет, и не хотелось бы приобретать; 1% затруднились с ответом. Таким образом, существует значительный неудовлетворенный запрос на приобретение собственных дачных участков.
Дефицит собственных дач и «запасных жилищ» спровоцировал в период пандемии ажиотажный арендный спрос. По данным интернет-сервиса объявлений «Авито», на фоне режима самоизоляции значительный рост спроса на аренду и покупку дач и загородных домов зафиксирован по всей стране. В апреле 2020 г. сильнее всего повысился интерес к долгосрочной аренде коттеджей и таунхаусов — на 213,3% и 171,3% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Востребованность же дач выросла на 93,4%, а домов — на 21,7%.
Россияне стали активно интересоваться не только готовыми дачами, но и возможностью купить участок для самостоятельного строительства дома. По данным «Авито», спрос на землю для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) по итогам апреля вырос на 12,3% относительно аналогичного периода прошлого года.
По данным опроса ВЦИОМ, проведенного еще до пандемии, жить в частных домах хотели бы 66% граждан, в многоквартирных кирпичных зданиях — 17%, в панельных — 7%, в монолитных — 3%. Очевидно, что опыт нахождения в режиме самоизоляции сместил предпочтения россиян еще больше в сторону собственного индивидуального жилья.
«В общественном сознании выросла ценность проживания либо наличия „резервного“ жилья на территориях со сравнительно меньшей плотностью населения. Можно прогнозировать достаточно длительное сохранение страхов пандемии в коллективной памяти. В связи с этим высока вероятность изменения требований населения к характеристикам жилья и городской среды с учетом уроков COVID-19 и опыта самоизоляции», — резюмировали исследователи. При этом они обратили внимание на возможные сдвиги вектора внутренней миграции: увеличение обратного потока из агломераций, особенно в южные регионы страны с более благоприятным климатом.
Эксперты считают, что в новых условиях необходима корректировка как государственной политики управления пространственным развитием, так и политики стимулирования жилищного строительства. Они рекомендуют поддержать на государственном уровне развитие индивидуального жилищного строительства, модернизировать устаревший жилой фонд, стимулировать в регионах программы реновации жилья. Эти меры позволят повысить устойчивость системы расселения к возможным повторениям пандемии и уменьшить диспропорции в социально-экономическом развитии российских регионов.
К сведению
Ставки по ипотеке продолжают обновлять исторические минимумы
По оценке ДОМ.РФ и агентства Frank RG, по итогам 1-го полугодия в России выдано около 600 тыс. кредитов на общую сумму 1,4—1,5 трлн руб. — это на 5% больше, чем за 1-е полугодие 2019 г., в количественном выражении и примерно на 15% в денежном. Об этом говорится в отчете Аналитического центра ДОМ.РФ. Рост спроса подстегивают низкие ставки по ипотеке. По данным Банка России, в мае средняя ставка по кредитам на новостройки с учетом госпрограмм опустилась ниже 6%.
Опубликованные данные свидетельствуют о том, что сектор ипотечного кредитования восстанавливается опережающими темпами, несмотря на негативные последствия эпидемиологических ограничений апреля — мая. На сегодняшний день это один из немногих рынков, показавших по итогам 1-го полугодия существенный рост.
Главным фактором роста ипотечного кредитования стала реализация ипотечных программ с государственным участием. Они оказали решающую поддержку рынку ипотеки в условиях ухудшения экономической ситуации. Благодаря этому уже в мае он начал восстанавливаться: за месяц было выдано 85,5 тыс. кредитов на 198,7 млрд руб. Это практически столько же, сколько и в мае предыдущего года, в количественном выражении и на 4,5% больше — в денежном.
В июне рост ипотечного рынка ускорился, свидетельствуют предварительные данные ДОМ.РФ. За месяц выдано 115—120 тыс. ипотечных кредитов (+23% к июню 2019 г.) на сумму 270—280 млрд руб. (+29%). Около трети всех кредитов пришлось на новую программу льготной ипотеки на новостройки под 6,5%, запущенную по поручению президента России в апреле. Ее оператором является ДОМ.РФ. С 29 мая по 2 июля в рамках программы выдано 40,4 тыс. кредитов на 100,6 млрд руб.
Вместе с тем высокие объемы выдачи в июне объясняются также реализацией населением отложенного спроса на жилье. В апреле и частично в мае в ряде регионов России действовали ограничения на работу МФЦ, Росреестра и других государственных органов, что осложняло приобретение и регистрацию квартир.
В настоящий момент ставки по ипотеке продолжают обновлять исторические минимумы. По данным Банка России, в мае средняя ставка по кредитам на новостройки с учетом государственных программ опустилась ниже 6%. По рыночным ипотечным продуктам ставки также находятся на минимальных уровнях в 8–8,5%.
В условиях мягкой денежно-кредитной политики Банка России и за счет активной реализации программ с госучастием ставки в среднем в 2020 г. составят 7,5—7,8% — это ниже, чем целевой ориентир национального проекта «Жилье и городская среда» на 2024 г. По оценке ДОМ.РФ, при сохранении текущей макроэкономической динамики по итогам года будет выдано 1,1—1,3 млн ипотечных кредитов, из которых 490 тыс. — для покупки жилья на первичном рынке.