Договор аренды — одна из самых популярных договорных конструкций бизнеса. Он остался неизменным с точки зрения своего нормативного содержания в ходе реформы гражданского законодательства, но в отношении него появляется множество существенных разъяснений на уровне судебной практики. «Все регулирование договора аренды сегодня — это творчество высших судебных инстанций», — отметили, предваряя очередной вебинар по аренде, его организаторы из Lextorium. Без понимания правовых позиций ВС РФ и ВАС РФ невозможно разобраться в том, как работает конструкция в действительности. О последних решениях высшей судебной инстанции читайте в материале.
В судебной практике постоянно возникают вопросы о правовой природе платы за отказ от договора аренды: компенсация это или все-таки штраф. Когда плату за отказ можно признать завышенной? Что учесть при составлении договора аренды? Какие ловушки связаны с арендными правоотношениями? Как на эти вопросы отвечает практика Верховного суда РФ? Об этом на вебинаре «На острие прекращения договора аренды» рассуждали Вероника Величко, магистр частного права, аспирант кафедры гражданского права МГУ им. М.В. Ломоносова, советник ЮФ «Авелан», и Андрей Громов, к.ю.н, магистр частного права, доцент Исследовательского центра частного права им. С.С. Алексеева при Президенте РФ).
Казусы периода начала договорных отношений
А. Громов рассказал о «свежайшем» деле, которое стало предметом исследования высшей судебной инстанции.
ВС РФ рассмотрел достаточно интересное дело, которое связано с вопросами аренды (№ 305-ЭС20-4196). Договор аренды был заключен, но арендатор, до того как он получил владение, передумал принимать объект и решил выйти из аренды. Он хотел отказаться от договора, но такого права у него не было в рамках соглашения. Что делать арендодателю? Может ли он взыскать арендную плату и должен ли для этого арендатор принимать объект? Эти вопросы и были исследованы в рамках данного дела, потому что арендодатель обратился с иском о понуждении арендатора принять объект аренды. Он также просил взыскать денежные средства в виде гарантийного взноса, который арендатор должен был уплатить изначально, и убытков за период аренды.
Требования аредатора были удовлетворены судом первой инстанции, апелляция и кассация оставили его решение без изменения. ВС РФ эти решения отменил и направил дело на новое рассмотрение в части денежных средств. В части требования о понуждении к исполнению в натуре ВС РФ вообще отказал, указав на то, что неподписание акта приема-передачи арендатором является случаем просрочки кредитора. Просрочка кредитора регулируется ст. 406 ГК РФ, которая предусматривает два специальных средства защиты: отказ от договора и взыскание убытков. Логика у ВС РФ была такая: ст. 406 ГК РФ содержит специальные последствия и не позволяет заявлять требования в натуре, чтобы заставить арендатора получить вещь в аренду. Тут, конечно, встает вопрос: зачем в принципе арендодателю нужен иск о понуждении арендатора забрать вещь? Очевидно, что арендодатель хочет получить встречное предоставление в виде арендной платы. В Германии, например, если арендатор не принимает вещь, но арендодатель обеспечил возможность ее приемки и вещь находится в надлежащем состоянии, то арендатор платит арендную плату. Да, приемки не было, но обязанность арендодателя заключается в обеспечении владения и использования вещи. Если данное условие выполнено, у арендодателя появляется обязанность платить арендную плату вне зависимости от того, имела место приемка или нет. В российском правопорядке дело, видимо, обстоит по-другому. ВС РФ избегает формулировки о том, что арендодатель вправе взыскать арендную плату. Высшая судебная инстанция говорит лишь о том, что арендодатель вправе только взыскать убытки. А в чем они могут выражаться? Если договор аренды заключен с определенного числа, арендодатель намеревался именно с этой даты получать арендную плату. То есть в рассматриваемой ситуации, по логике, убытки арендодателя как раз и заключаются в невыплаченной арендной плате.
Такой подход похож на тот, что предлагает немецкий правопорядок, но есть один нюанс. Когда мы говорим «арендодатель может взыскать только убытки», получается, что он обязан их определенным образом уменьшать и способствовать тому, чтобы они не увеличивались. В свою очередь, это означает, что арендодатель обязан искать нового арендатора. И здесь перед нами встает проблема: а какой срок считать разумным для того, чтобы подыскать нового арендатора?
В российской истории был прецедент — торговая сеть «Ашан» против несостоявшегося арендодателя. С подробностями судебных решений по этому делу читатель может ознакомиться в материале «Инициатива резко прекратить переговоры может привести к многомиллионным потерям» («ЭЖ-Юрист», № 1, 2018). Сегодня же нас перипетии того разбирательства волнуют лишь в одном контексте — контексте разумности сроков. Тогда Десятый арбитражный апелляционный суд, так в итоге и не опровергнутый ВС РФ, высказался вполне определенно.
Цитируем документ
При этом суд первой инстанции верно посчитал, что период времени в полтора месяца с момента срыва переговоров ответчиком — 12.08.2016 по 01.10.2016 — является разумным сроком для принятия истцом мер по поиску новых арендаторов на свободные площади складского помещения в целях уменьшения возникших у него убытков.
Постановление Десятого ААС от 19.09.2017 по делу № А41-90214/2016
Полтора месяца — вот срок, исходя из которого арендодатель может рассчитывать убытки от недополучения арендной платы и который не вызовет вопросов в судебном заседании.
В том деле, с которого мы начали материал, истец как раз использовал этот срок для обоснования своих убытков. И ВС РФ хоть и вернул дело на новое рассмотрение, но только в части определения размера убытков, а не срока. Получается, если арендатор не принимает вещь, если у него больше нет интереса к ее аренде, то арендодатель должен искать нового арендатора и попытаться уложиться в срок 45 дней. В противном случае он столкнется с возражением о том, что он не уменьшал свои собственные убытки.
А. Громов считает такое решение не совсем справедливым. Его доводы таковы: если стороны заключают концессуальный договор, в особенности если он предполагает долгосрочную аренду, в котором не предусмотрено право на отказ, то арендатор должен платить, поскольку он сам такой договор подписал, находясь в здравом уме и твердой памяти. ГК РФ предусматривает специальные институты, в рамках которых арендатор может выйти из договора, но для этого должны наличествовать определенные обстоятельства, предусмотренные ст. 178 «Недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения», ст. 179 «Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств» и ст. 451 «Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств» ГК РФ. Если же при отсутствии таких обстоятельств арендатор отказывается от сделки, он должен, по мнению эксперта, либо исполнять договор и платить арендную плату, либо искать субарендатора. Арендодатель может не согласовать субарендатора? И здесь нам может пригодиться опыт Германии. Там подобная проблема решается следующим образом: если арендодатель в описываемой ситуации не согласовывает субарендатора, арендатор получает возможность выйти из договора.
У нас подобные казусы не разрешены ни законодательно, ни в решениях судебных инстанций.
Цитируем документ
При отказе арендатора от приемки помещения во владение или пользование предметом присуждения может быть обязанность уплатить арендодателю денежную сумму, а обязание ответчика (арендатора), который утратил интерес к аренде, о чем известил арендодателя, к приемке помещений путем подписания соответствующего акта приема-передачи противоречит существу права арендатора на принятие помещения и положениям статьи 308.3 ГК РФ.
Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ от 26.06.2020 по делу № 305-ЭС20-4196
И сегодня арендодатели не могут выйти с иском о понуждении арендатора принять объект, а могут лишь взыскивать только и именно убытки, при этом стараясь их уменьшить.
Односторонний отказ: слова имеют значение
В российском правопорядке сложилась такая ситуация, когда односторонний отказ от договора аренды признается законом только в отношении договоров, которые заключены на неопределенный срок. Во всех остальных ситуациях односторонний отказ допускается только, если такая возможность прямо предусмотрена договором. Это иногда является большим сюрпризом для контрагентов, особенно если речь идет о договорах, заключенных на длительный срок — на 10, 15, 20 лет. Налицо некая фундаментальная связанность контрагентов договорными отношениями, несмотря на то, что за такое продолжительное время и у арендодателя, и у арендатора могут измениться намерения, желания, обстоятельства, финансовое состояние. Поэтому односторонний отказ как возможность во внесудебном порядке и в отсутствие нарушений расторгнуть договор аренды, выйти из договорных отношений необходимо прямо обозначать в договоре. До ВС РФ доходили дела, когда это право было сформулировано иначе. То есть когда стороны имели в виду возможность немотивированно отказываться от договора, но из фраз, прописанных в договорах, этого прямо не следовало. Вероника Величко в своем выступлении отметила, что ВС РФ последовательно отказывается такие ситуации маркировать как отказ от договора.
Так, в Определении СКЭС ВС РФ от 21.08.2015 № 310-ЭС15-4004 по делу № А08-7981/2013 была рассмотрена следующая ситуация. Стороны предусмотрели в своем договоре достаточно «куцые» основания для отказа от договора. Согласно ст. 620 ГК РФ основания для досрочного расторжения договора по требованию арендатора полностью диспозитивны, но в силу той же статьи договором аренды могут быть установлены и другие основания, нежели те, что установлены данной статьей. В том числе можно установить, что сторона может без мотивов и нарушений выйти из договора.
В конкретной договорной ситуации, ставшей объектом внимания СКЭС ВС РФ, стороны предусмотрели только два основания для выхода из договора, причем оба варианта были связаны с нарушениями. Следующим пунктом договора был предусмотрен порядок уведомления сторон о расторжении договора. Арендатор-истец в суде настаивал на том, чтобы в этом уведомлении стороны предполагали безмотивный отказ.
Две судебные инстанции указали, что порядок направления уведомлений не может подменять собой основание для расторжения. И что факт упоминания какого-либо порядка уведомления контрагента не может подразумевать внесудебные расторжения договора. Эту позицию разделил и ВС РФ.
Цитируем документ
Поскольку утрата арендатором интереса в использовании помещения не предусмотрена в качестве основания для расторжения договора, суды обоснованно отказали в иске, исходя из права сторон по собственному усмотрению определять условия договора (статья 421 Кодекса). Арендодатель и арендатор не достигли соглашения о расторжении договора по иным основаниям, чем это предусмотрено в пунктах 10.2—10.3 договора, поэтому подпункт 2 пункта 2 статьи 450 Кодекса не подлежит применению. Иной подход в данном случае противоречил бы сущности срочного обязательства, возникшего между сторонами при осуществлении предпринимательской деятельности.
Определение СКЭС ВС РФ от 21.08.2015 № 310-ЭС15-4004 по делу № А08-7981/2013
Также, обратила внимание слушателей эксперт, надо быть чрезвычайно внимательным к словам, которые вносятся в договор. В том числе и потому, что неправильное употребление слов в своем роде является некоторой возможностью для злоупотреблений. Каких именно? Это зависит от того, какая сторона — арендодатель или арендатор — составляет договор. Но судьи стараются такие злоупотребления пресекать. Так, арендодатели, будучи авторами договорных конструкций, любят приписывать себе «право требовать расторжения». Но надо отметить, что право требования расторжения суды зачастую интерпретируют как право требовать именно судебного расторжения.
Цитируем документ
Пункт 7.5 договора аренды предусматривает право арендатора потребовать досрочного расторжения договора, но не право расторгнуть договор в одностороннем порядке применительно к пункту 3 статьи 450 Кодекса. Поскольку арендодатель отказался от расторжения договора и соответствующее соглашение между сторонами не достигнуто, у арендатора возникло право требовать расторжения договора в судебном порядке.
Постановление Президиума ВАС РФ от 20.10.2011 № 9615/11 по делу № А65-18291/2009
В. Величко также дала совет, основанный на судебной практике. Если стороны хотят предусмотреть право на односторонний отказ в длительных договорах аренды, следует ясно, недвусмысленно и прямо обозначать в договоре, что у арендатора или арендодателя или у них обоих есть право на односторонний отказ от договора без наличия какого-либо нарушения. Иначе суд «отказника» не поддержит (см., например, Определение СКЭС ВС РФ от 01.09.2016 № 306-ЭС16-3858 по делу № А55-28556/2014). А это значит, что в отсутствие нарушений со стороны арендодателя арендатор, связанный обязательствами по договору, обязан продолжать вносить арендную плату до окончания срока действия договора аренды.
Что такое отказ — санкция или право?
Еще один важный элемент, который касается права на односторонний отказ.
С тех пор, как ст. 310 ГК РФ в 2015 г. была изложена в новой редакции, утвердилось мнение, что односторонний отказ — это некое благо для контрагента, а значит, требует какой-то возмездности.
Цитируем документ
Предусмотренное настоящим Кодексом, другим законом, иным правовым актом или договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, или на одностороннее изменение условий такого обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства.
Пункт 3 ст. 310 ГК РФ
Стороны в договоре часто предусматривают плату за отказ от договора аренды. Но здесь есть свои подводные камни. В 2017 г. Судебной коллегией по экономическим спорам ВС РФ рассматривалось известное дело (Определение СКЭС ВС РФ от 28.06.2017 по делу № 309-ЭС17-1058). В договоре аренды помещения под гипермаркет, заключенном между дочерней компанией одного крупного продуктового ретейла и торговым центром, стороны предусмотрели плату за односторонний отказ в виде авансового платежа, который внес арендатор на этапе заключения договора. Но стороны в самом договоре поименовали эту плату как штраф за немотивированный выход из договора.
«И вот эта коннотация, которой сами стороны наделили в своем договоре эту плату, — отмечает В. Величко, — потом смущала суды всех трех инстанций, которые применяли нормы о снижении неустойки (ст. 333 ГК РФ) к плате за отказ и тем самым актуализировали дискуссию относительно правовой природы платы за отказ: является ли она неким предоставлением за возможность в одностороннем порядке выйти из договора или это штраф, который можно снизить как неустойку по ст. 333 ГК РФ?»
Подобной ситуации в свое время уделил внимание ВС РФ.
Цитируем документ
По смыслу пункта 3 статьи 310 ГК РФ обязанность по выплате указанной в нем денежной суммы возникает у соответствующей стороны в результате осуществления права на односторонний отказ от исполнения обязательства или на одностороннее изменение его условий, то есть в результате соответствующего изменения или расторжения договора (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ). Если иное не предусмотрено законом или договором, с момента осуществления такого отказа (изменения условий обязательства) первоначальное обязательство прекращается или изменяется и возникает обязательство по выплате определенной денежной суммы.
Если будет доказано очевидное несоответствие размера этой денежной суммы неблагоприятным последствиям, вызванным отказом от исполнения обязательства или изменением его условий, а также заведомо недобросовестное осуществление права требовать ее уплаты в этом размере, то в таком исключительном случае суд вправе отказать в ее взыскании полностью или частично (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).
Пункт 16 постановления Пленума ВС РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении»
То есть, как мы видим, согласно позиции ВС РФ плата за отказ от договора все-таки наделяется самостоятельным качеством, где устанавливаются достаточно высокие пороги для ее снижения и привносится мысль о том, что плата за отказ не является штрафной санкцией за нарушение. Ведь, отказываясь от договора в этом случае, сторона не нарушает обязательства, а реализует свое право.
Однако в рассматриваемом деле суды продемонстрировали особый подход.
На переговорном этапе, на этапе составления и подписания договоров стороны закладывали свои риски. Наверняка, определяя сумму платы за немотивированный выход из договора, арендодатель исходил из того, что оперативно найти замену вышедшему из договора контрагенту весьма и весьма непросто. В реальности же новый арендатор въехал в торговое помещение уже через полгода. Этот факт способствовал тому, что суды углубились в изучение обоснованности суммы возмещения упущенной арендодателем выгоды, убытков и в итоге пришли к выводу, что плату можно снизить в соответствии с тем уровнем снижения, которое суды допускают по ст. 333 ГК РФ.
Цитируем документ
Установленный законом принцип добросовестности участников гражданского оборота должен быть ими соблюден и при прекращении договора в случае одностороннего отказа стороны от договора, в частности, при урегулировании размера денежной суммы, подлежащей в связи с этим выплате в соответствии с пунктом 3 статьи 310 Гражданского кодекса, нарушение которого сторонами влечет в случае обращения одной из них за судебной защитой, необходимость разрешения этого вопроса судом в каждом конкретном споре.
<…> Если будет доказано очевидное несоответствие размера этой денежной суммы неблагоприятным последствиям, вызванным отказом от исполнения обязательства или изменением его условий, а также заведомо недобросовестное осуществление права требовать ее уплаты в этом размере, то в таком исключительном случае суд вправе отказать в ее взыскании полностью или частично.
Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ от 28.06.2017 по делу № 309-ЭС17-1058
По мнению В. Величко, которое разделил и А. Громов, продемонстрированные в данном деле рассуждения судей подрывают рациональные и экономические основы такой конструкции, как плата за отказ от договора.
Иметь в виду возможность подобного развития событий арендодателям и арендаторам нужно еще на этапе составления договора. И, конечно, учитывать ее в случае судебных тяжб.