Строительная сфера сейчас переживает не лучшие времена: покупательная способность граждан недостаточно высока, чтобы каждый мог себе позволить новую квартиру, а кризис только усугубил ситуацию и заставил людей дополнительно экономить. Все это привело к тому, что некоторые застройщики, особенно небольшие, не имеющие достаточного финансового запаса, оказались на грани закрытия бизнеса и банкротства. Последствия банкротства могут оказаться тяжелыми как для строительных компаний, так и для инвесторов, которые вложили средства в возведение недвижимости и намереваются получить свои квартиры. О том, с какими проблемами сталкивается застройщик при банкротстве, как минимизировать риски, возникающие в процессе признания компании неплатежеспособной, и что делать инвесторам, если строительная компания объявила себя банкротом, читайте в материале.
С какими проблемами сталкивается застройщик при банкротстве? Безусловно, банкротство — это практически всегда крайняя мера для компании, когда никаких других вариантов уже не остается. Причем речь идет не о тех случаях, когда застройщик изначально не планировал завершать строительство, а только собрал деньги с инвесторов и объявил себя банкротом. Потому проблемы, которые есть у строительной компании, никуда не исчезают — наоборот, в процессе банкротства их становится только больше. Перечислим наиболее серьезные из них:
-
ответственность руководства и других причастных лиц. Согласно действующему законодательству, если будет доказано, что банкротство является умышленным, или выяснится, что управляющие были причастны к доведению компании до текущего состояния, виновные могут быть привлечены к ответственности. При этом часто бывает достаточно формальных доказательств: если окажется, что одна или несколько сделок были невыгодными для бизнеса, но при этом санкционированы директором, это автоматически ставит его под удар и может привести к неприятным последствиям. Аналогичные последствия могут быть и из-за других операций, например, использования счетов в офшорных компаниях, наличия непрозрачной финансовой отчетности и прочих. Руководство может понести как административную (ст. 14.28 КоАП РФ) или уголовную ответственность (ст. 200.3 УК РФ) (в этом случае руководство может быть оштрафовано или лишено свободы на продолжительные сроки), так и гражданско-правовую (субсидиарную) (тогда средства для того, чтобы рассчитываться с кредиторами (инвесторами), или средства для достройки дома будут взысканы непосредственно с виновных лиц). Такие случаи нередки в юридической практике, причем привлечь к ответственности могут не только директора, но и бухгалтеров, фактических владельцев компании и других лиц, имеющих отношение к компании-должнику;
-
невозможность вернуть средства из оборотного фонда. Особенностью строительных компаний обычно является то, что у них мало собственного имущества. Как правило, все инструменты, техника и прочие основные средства находятся в аренде или в лизинге, земля также не принадлежит застройщику, а недостроенные здания зачастую не имеют вообще какой-либо балансовой стоимости, поскольку не могут использоваться по назначению, а для их доведения до приемлемого состояния требуются значительные вложения. Поэтому у застройщика нет возможности рассчитаться с инвесторами: средства, которые они вложили, почти наверняка уже потрачены на строительство, а имущества явно недостаточно, чтобы погасить задолженность. Это усложняет процедуру банкротства и может привести к дополнительным неприятным последствиям для застройщика;
-
повышенное внимание со стороны правоохранительных и контролирующих органов. Поскольку речь идет о жилой недвижимости и на рынке уже было немало скандалов, связанных с обманутыми вкладчиками, так и не дождавшимися своих квартир, и это приводило к значительному общественному резонансу, каждый эпизод банкротства строительной компании будет тщательно контролироваться правоохранителями, контролирующими службами и другими органами. И если другие компании могут сравнительно быстро завершить процедуру банкротства, то в случае, когда банкротится строительная фирма, можно не сомневаться: будет проверен каждый документ, каждая сделка и установлены все нарушения, если таковые имели место;
-
решения суды часто выносят в пользу инвесторов. Данная проблема вытекает из предыдущей: общественный резонанс, законодательство, направленное на защиту дольщиков, значительное количество юристов, которые специализируются на подобных спорах. Это приводит к тому, что строительные компании проигрывают судебные процессы даже в тех случаях, когда кажется, что правда на их стороне. В результате усугубляется положение компании, растет размер задолженности, повышаются риски привлечения к ответственности всех лиц, причастных к строительной компании. Соответственно, процедура банкротства уже не может пройти без проблем и осложнений.
Кроме того, застройщики могут сталкиваться и со многими другими проблемами в процессе банкротства. Этому способствует не самое простое и лояльное по отношению к застройщикам законодательство, различные ограничения. Поэтому нужно стараться проводить процедуру банкротства максимально правильно, чтобы избежать хотя бы части проблем и рисков.
Как минимизировать риски процедуры банкротства для застройщика?
Учитывая объективную реальность, рассчитывать на то, что процедура банкротства пройдет для строительной компании полностью беспроблемно, невозможно. Но можно постараться сделать так, чтобы проблем возникало как можно меньше и они имели минимальное влияние на руководство компании и не ставили под угрозу всех причастных лиц. Это касается как непосредственно процедуры банкротства и подготовки к ней, так и более ранних этапов. Как только компания начинает ощущать финансовые проблемы, стоит задуматься о том, что, возможно, придется объявить банкротство, и начинать к нему готовиться.
Пути минимизации рисков при банкротстве:
-
не заключать сомнительные сделки. В целом это универсальный совет для любого бизнеса, который будет всегда актуален. Даже если до банкротства не дойдет, подозрительные операции, такие как вывод средств из компании, использование офшорных счетов, работа с контрагентами, которые ранее «засветились» как неблагонадежные, и другие, могут привлечь внимание налоговых или правоохранительных органов и усугубить и без того непрочное положение компании. Если начнется процедура банкротства, все подобные сделки обязательно будут выявлены, оспорены и отменены, а также станут аргументами для привлечения руководства строительной компании к ответственности, в том числе уголовной. Поэтому таких операций следует избегать — не только перед планируемым банкротством, а вообще во время деятельности предприятия;
-
подавать на банкротство первым. Согласно действующему законодательству, обратиться в суд с иском о признании компании банкротом могут как ее представители, так и кредиторы. Очевидно, что если заявление о признании банкротом будет подано неожиданно для должника и по инициативе кредитора, процедура признания компании банкротом будет проходить для бизнеса тяжелее. Поэтому если компания испытывает финансовые проблемы, дожидаться, пока кто-то другой обратится в суд с иском о признании ее неплатежеспособной, не стоит, так как это чревато негативными последствиями для руководителя организации. Лучше, соблюдая требования закона, сделать это самостоятельно, проведя предварительную инвентаризацию и аудит финансово-хозяйственной деятельности предприятия. Это позволит избежать многих рисков, которые возникают при внезапном банкротстве. Более того, неподача заявления о банкротстве в установленные сроки, если уже присутствуют признаки неплатежеспособности компании, сама по себе является нарушением законодательства и может быть основанием для привлечения руководства или других лиц к ответственности;
-
показывать реальную отчетность, не искажать показатели финансовой состоятельности. Нужно понимать, что если произойдет банкротство (а этого, учитывая объективную реальность, не могут исключать даже компании, у которых на текущий момент все хорошо — завтра ситуация может измениться радикально), все нарушения, в том числе и искаженные финансовые показатели, неправильно оформленные отчетные документы, скрытые доходы и ничем не подтвержденные расходы обязательно будут вскрыты. Их наличие даст дополнительные основания для привлечения к ответственности директора строительной компании и других причастных лиц — поскольку нарушения закона налицо, привлечь к субсидиарной и даже уголовной ответственности, в зависимости от тяжести выявленных нарушений, будет очень просто;
-
пройти так называемый «предбанкротный анализ». Не всегда представители компании-застройщика могут самостоятельно трезво оценить свои перспективы и положение дел на предприятии, чтобы понять, что нужно изменить и откорректировать перед подачей заявления о банкротстве, и оценить возможные риски. Потому хорошим решением будет пригласить независимых специалистов, которые смогут проанализировать деятельность застройщика за последнее время и оценить, насколько высоки риски привлечения руководства к той или иной форме ответственности, какие сделки могут быть оспорены во время процедуры банкротства, какое имущество может быть принудительно изъято в пользу кредиторов, найти различные нарушения в ведении документации, отчетности. Полученные сведения помогут сгладить «острые углы» и существенно уменьшить вероятность возникновения различных проблем во время проведения процедуры признания компании неплатежеспособной.
Нельзя сказать однозначно, что вышеперечисленные меры позволят избежать всех возможных проблем, к которым может привести процедура банкротства. Однако при грамотном подходе можно существенно улучшить свою позицию и избежать наиболее неприятных последствий для компании и отдельных ее представителей.
Правовое положение инвесторов по договорам участия в долевом строительстве и инвестиционным договорам на возведение нежилой недвижимости в случае банкротства
Другой вопрос, который волнует многих, относительно банкротства застройщиков — это положение инвесторов (кредиторов). Что им делать, насколько они защищены законодательством в случае такого развития событий, реально ли вернуть деньги или получить недвижимость, в которую они инвестировали?
Изначально следует понимать, что если строительная компания начала процедуру банкротства, значит, ее имущества будет недостаточно, чтобы удовлетворить все требования всех кредиторов и вернуть им их средства. Даже если будут привлечены к субсидиарной ответственности руководящие лица, средств все равно может не хватить. С другой стороны, здания, которые строились до момента начала банкротства, с довольно низкой вероятностью будут готовы или почти готовы — застройщику тогда проще было бы сдать дом в эксплуатацию и избежать многих проблем с инвесторами. Что делать при таких исходных данных? Возможно несколько вариантов:
-
замена застройщика. Этот механизм был имплементирован в российское законодательство не так давно, хотя на практике использовался значительно раньше. Он предусматривает, что на одном из этапов банкротства будут проведены торги, на которых другие строительные компании смогут выкупить все активы должника. При этом к выкупившей компании перейдут и обязательства по предоставлению объектов недвижимости всем инвесторам. Новой строительной компании переходят все объекты незавершенного строительства и земельные участки под ними, при этом, если совокупная их стоимость ниже суммарных требований кредиторов, приобретатель вправе требовать разницу у строительной компании, которая начинала строительство. Также предусмотрен вариант, когда разные активы переходят разным застройщикам, если не нашлось одного покупателя сразу на все объекты. После замены застройщика инвесторы ведут всю дальнейшую деятельность с новым юридическим лицом. Такой подход повышает шансы на то, что здания будут достроены и переданы инвесторам;
-
передача объекта незавершенного строительства дольщикам. Законодательством также предусмотрен механизм, в соответствии с которым недостроенные объекты недвижимости могут быть переданы инвестором с целью их доведения до финальной стадии и введения в эксплуатацию. Для этого должно быть создано объединение вкладчиков в виде жилищного или другого кооператива, куда войдут те из инвесторов, которые посчитают подобное развитие событий приемлемым для себя. После создания кооператива и включения его членов в перечень кредиторов может быть принято решение о передаче объектов незавершенного строительства этому объединению. Нужно понимать, что такое решение возможно только в том случае, если все инвесторы или хотя бы большинство из них готовы финансировать дальнейшее строительство. В противном случае использовать этот механизм не получится;
-
возврат средств, внесенных за недвижимость. Традиционная возможность взыскать средства с должника, объявившего себя банкротом, также остается у инвесторов. Для этого необходимо в начале процедуры банкротства войти в перечень кредиторов, после чего дождаться начала возмещений, которое происходит в установленном законодательством порядке. Но нужно учитывать, что средств застройщика и его активов может не хватить для возмещения всем инвесторам, и тогда нужно искать иные способы возмещения, например подавать иск о привлечении к субсидиарной ответственности. Поскольку этот процесс довольно сложный, рекомендуется пользоваться альтернативными вариантами при наличии такой возможности.
Надо отметить, что на данный момент интересы инвесторов достаточно хорошо законодательно защищены. Законодательство позволяет инвесторам получить либо государственную помощь на достройку объекта незаконченного строительства, либо денежную компенсацию, если достраивать объект будет нецелесообразно. При этом права граждан, которые вступили в жилищно-строительные кооперативы, уравнены с другими дольщиками: и те и другие могут претендовать на возмещение средств из специального государственного фонда.
Последние тенденции в судебной практике банкротства застройщиков
Чтобы понимать перспективы, которые могут ожидать компанию в случае банкротства, желательно знать, как сейчас суды подходят к разрешению споров в этой сфере. Если проанализировать судебные акты по подобным делам за последние годы, становится ясно, что суды все чаще принимают решения в пользу дольщиков. Такой тренд сформирован отчасти благодаря изменениям в законодательстве, отчасти — благодаря общественному вниманию, которое приковано к подобным процессам.
Достаточно часто судебные решения включают в себя субсидиарную ответственность для лиц, в отношении которых удалось доказать их причастность к доведению строительной компании до банкротства.
Например, Арбитражным судом г. Москвы 13.08.2020 было вынесено решение о привлечении единственного участника (руководителя) общества к субсидиарной ответственности по долгам общества ввиду того, что учредителем (руководителем) были совершены сделки в отсутствие встречного предоставления. В результате исполнения данных сделок конкурсным кредиторам общества причинен существенный вред, выразившийся в уменьшении имущества должника. Указанные негативные последствия явились следствием заключения и исполнения учредителем (руководителем) ничтожных сделок, а также непринятия им своевременных мер, направленных на возврат утраченного актива должника, и, как следствие, привели к банкротству.
Цитируем документ
Установленные судами факты ничтожности (мнимости) договоров соинвестирования свидетельствуют о том, что учредителем, как контролирующим должника лицом, были осуществлены заведомо недобросовестные действия по получению кредита в банке (сокрытие факта ничтожности договоров соинвестирования, факта отсутствия у должника передаваемых в залог имущественных прав, что являлось существенным при принятии решения о кредитовании должника) и умышленному выводу активов должника (в виде полученных кредитных средств) на третьих (подконтрольных) лиц при отсутствии на стороне данных лиц обязательств по их возврату или передаче должнику эквивалентного встречного предоставления.
Определение Арбитражного суда г. Москвы от 01.08.2020 по делу № А40-96588/17-4663Б
Также достаточно часто удовлетворяются гражданские иски от отдельных дольщиков на возмещение убытков, которые они понесли вследствие невозможности получить недвижимость в указанные сроки. Впрочем, такие споры чаще заканчиваются мировым соглашением, когда застройщик соглашается добровольно компенсировать некоторые убытки, чтобы избежать еще одного судебного процесса.
Что касается уголовного преследования лиц, имеющих отношение к банкротству компании-застройщика, то здесь обвинительные решения встречаются достаточно редко. Доказать, что в действиях руководства строительной компании есть признаки криминального правонарушения, бывает достаточно сложно, особенно если компания до наступления процедуры банкротства проводила все необходимые контрольные мероприятия с привлечением внешних экспертов, а также проводила работу с выявленными проблемами.
Что остается неизменным, так это продолжительность рассмотрения дел о банкротстве строительных компаний. Большой объем претензий, сложности в законодательстве, запутанная структура компаний и их подрядчиков приводит к тому, что подобные процессы длятся годами, а затем могут проходить долгие этапы апелляций и кассаций. Поэтому нужно быть готовым к тому, что быстро признать компанию банкротом не получится, несмотря на все усилия. Но если следовать вышеуказанным советам, можно минимизировать риски, которым подвергаются застройщики в ходе банкротства.