В 2020 г. выдано 1,7 млн ипотечных кредитов на 4,3 трлн руб. Такая оценка содержится в отчете «Рынки жилья и ипотеки: предварительные итоги 2020 г.», подготовленном в аналитическом центре ДОМ.РФ. По сравнению с 2019 г. ипотечное кредитование выросло на 35% в количественном выражении и на 50% — в денежном. В прошлом году зафиксировано также максимальное за всю историю наблюдений число российских семей, которые воспользовались возможностью рефинансирования ипотечных кредитов — около 234 тыс.
К заметному росту ипотеки в 2020 г. привело сразу несколько важных факторов. «Во-первых, это снижение ставок по рыночным кредитам. По ним выдается свыше 70% всей ипотеки, поэтому снижение ставок в этом сегменте до 8% с 10—11% годом ранее имело значимый эффект. Во-вторых, это льготные программы, из которых главная — программа ипотеки на новостройки под 6,5%. Ее запуск стал одним из важнейших событий прошлого года. В результате в сегменте новостроек, на который в основном и распространяется действие льготных программ, средняя ставка снизилась примерно до 6%», — сообщил генеральный директор ДОМ.РФ Виталий Мутко.
Указанные факторы поддержали спрос на жилье и позволили застройщикам со второй половины года нарастить предложение. По данным информационной системы «наш.дом.рф», во 2-м полугодии 2020 г. запуск новых проектов многоквартирного строительства увеличился на 39% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года, в том числе в IV квартале — на 80%.
Такой значительный рост выхода новых проектов на рынок эксперты объяснили не только повысившейся доступностью ипотеки, но и тем, что заработала новая схема финансирования жилищного строительства. За прошедшие полтора года большинство девелоперов и банков приобрели опыт работы по новой схеме.
Теперь жилье строится не на деньги граждан, а на средства банковских кредитов. «Это позволило перенести риски строительства на банки, максимально обезопасив от финансовых потерь дольщиков новостроек. Как результат — впервые застройщики получили стабильный источник финансирования, включая возможность софинансирования приобретения земельных участков за счет банковских средств. Финансирование стройки стало стабильнее и прозрачнее для всех участников рынка и существенно повысило доверие семей, желающих улучшить качество своего жилья», — уверен В. Мутко.
Доля сделок в новостройках выросла в два раза
За счет программы льготной ипотеки доля сделок с ипотекой в новостройках с начала года выросла в два раза с 40% до 70—80%. Дальнейший рост спроса на новостройки ограничен, поскольку проданы практически все квартиры в высокой степени готовности. В продаже только 24% квартир с плановым сроком ввода жилья до конца 2021 г. и 39% — до конца 2022-го.
«В предыдущие годы к моменту ввода в эксплуатацию непроданными были 20—40% квартир. Сейчас необходимы меры по увеличению объемов строительства жилья, в том числе быстровозводимого, и распространение мер господдержки на стандартное ИЖС», — рассказал руководитель аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг в рамках круглого стола в Торгово-промышленной палате РФ. Напомним, что нацпроектом «Жилье и городская среда» предусмотрено увеличение объемов строительства жилья до 120 млн кв. м ежегодно к 2030 г., порядка 5 млн семей в год должны иметь возможность улучшить свои жилищные условия.
Общая сумма рефинансирования достигла 600 млрд руб.
Еще один рекорд по итогам прошлого года поставлен в сфере рефинансирования. По оценке ДОМ.РФ, в 2020 г. воспользовались возможностью рефинансирования ипотечных кредитов около 234 тыс. российских семей. Общая сумма рефинансированных кредитов достигла примерно 600 млрд руб., что также является максимальным значением для российского рынка.
При этом доля рефинансирования в общей выдаче ипотечных кредитов в 2020 г. составила 13,7% (6,8% — годом ранее). Ее росту способствовали рекордно низкие ставки по всей линейке ипотечных продуктов. К концу 2020 г. ставка по рефинансированию опустилась ниже 8% по сравнению с 9,5—10% в среднем за 2019 г.
На рынке сложились идеальные условия для рефинансирования ранее взятых кредитов. «По нашей оценке, средняя ставка текущего ипотечного портфеля — 10—11%, в то время как рефинансировать кредит можно в среднем под 8%. То есть выгода для заемщика составляет более двух процентных пунктов. Это позволяет ему существенно сократить расходы по процентным платежам», — пояснил М. Гольдберг.
Как показывают расчеты центра, рефинансирование ипотеки со снижением ставки с 10 до 8% позволяет стандартному заемщику (кредит в 2,5 млн руб. на 18 лет) сэкономить на платежах более 3 тыс. руб. в месяц. Общая переплата по кредиту при этом сокращается на 674 тыс. руб. (–23%).
Рост рефинансирования положительно влияет и на качество ипотечного портфеля в стране: чем ниже платежная нагрузка на граждан, тем меньше вероятность дефолтов по ипотечным кредитам. Доля просроченной задолженности по ипотеке свыше 90 дней в России составляет менее 1,4%, в том числе по кредитам на первичном рынке — менее 1,1%. Ипотечное кредитование остается наиболее надежным сегментом рынка кредитования физических лиц.
К сведению
Россияне рассказали об идеальном типе жилья
Почти 70% россиян хотели бы жить в индивидуальном доме. Об этом свидетельствуют результаты совместного опроса ДОМ.РФ и ВЦИОМ. Главными преимуществами такого жилья для граждан являются хорошая экология и благоустройство придомовой территории.
Всего в России 61,7 млн семей. Из них 64% проживают в многоквартирных домах, 30% — в индивидуальном жилье (частный дом, таунхаус, коттедж в коттеджном поселке) и 4% — в общежитии или отдельной комнате (еще 2% никак не ответили на вопрос о месте жительства). При этом подавляющее большинство опрошенных указывают индивидуальный дом как наиболее предпочтительный вид жилья.
Результаты опроса свидетельствуют о том, что в стране огромный потенциал для роста спроса на индивидуальные дома — более 23 млн семей хотели бы переехать из квартиры в индивидуальное жилье. При этом реально готовы перебраться в частный дом в перспективе трех лет и считают, что располагают достаточными для этого средствами, по данным опроса, лишь 1,4 млн семей.
«Главная причина такого разрыва — низкое распространение ипотеки в секторе. Решить эту задачу мы сможем за счет развития районов комплексной застройки, где индивидуальные дома будут обеспечены современной, качественной инфраструктурой», — отметил генеральный директор ДОМ.РФ В. Мутко. По его словам, тогда банки охотнее станут выдавать кредиты на индивидуальное жилье, и ставки по ипотеке в сегменте снизятся.
В. Мутко напомнил, что уже разработана дорожная карта по развитию индивидуального жилищного строительства (ИЖС), предусматривающая стандартизацию индивидуальной застройки. В ближайшем будущем ожидается ее принятие правительством. Одновременно с этим ДОМ.РФ в декабре 2020 г. запустил собственную пилотную программу льготной ипотеки на ИЖС для семей с детьми (ставка — от 6,1%). В рамках «пилота» может быть выдано кредитов на 2,2 млрд руб. На субсидии институт развития направит 300 млн руб. из собственной прибыли.
Как показал опрос ДОМ.РФ и ВЦИОМ, выбор в пользу индивидуального жилья делают чаще всего люди среднего возраста (35—59 лет), в то время как более младшие и старшие возрастные категории предпочитают жить в квартирах. Граждане, считающие идеальным видом жилья индивидуальный дом, чаще среди ключевых критериев своего выбора называют хорошую экологию (40%) и благоустройство прилегающей территории (25%).
Главные препятствия в осуществлении мечты о переезде в частный дом у граждан, планирующих это сделать в перспективе трех лет, как правило, связаны с финансовыми обстоятельствами. 72% заявили об отсутствии денег на это, а 17% отметили, что поддержание частного дома требует вложений.
Средний размер ипотечных кредитов достиг рекордных 2,81 млн руб.
По данным кредиторов, передающих сведения в Национальное бюро кредитных историй (НБКИ), в декабре 2020 г. средний размер выданных ипотечных кредитов достиг рекордных 2,81 млн руб. При этом по сравнению с аналогичным периодом 2019 г. данный показатель вырос на 11,4%.
В декабре 2020 г. самый большой средний размер выданных ипотечных кредитов среди 30 регионов РФ — лидеров по объемам ипотечного кредитования был отмечен в Москве (6,07 млн руб.), Московской области (4,57 млн руб.), Санкт-Петербурге (3,71 млн руб.), а также в Приморском крае (3,47 млн руб.) и Ленинградской области (3,19 млн руб.). Причем данный показатель в Москве оказался рекордным, впервые превысив 6 млн руб.
Что касается динамики среднего чека выданных ипотечных кредитов (среди 30 регионов РФ — лидеров ипотечного кредитования), то по сравнению с аналогичным периодом позапрошлого года наивысший рост данного показателя в декабре продемонстрировали Приморский край (+20,3%), Московская (+19,7%), Ростовская (+19,5%) и Самарская (+17,0%) области, а также Санкт-Петербург (+16,9%). В Москве средний размер ипотеки за год вырос на 3,3%.
«После падения среднего размера ипотечного кредита в апреле, в последующие месяцы этот показатель не только вернулся к „докарантинному“ уровню, но и превысил его», — пояснил директор по маркетингу НБКИ Алексей Волков. По его словам, рост данного показателя в последние месяцы связан в первую очередь со снижением ставок благодаря программам господдержки. В свою очередь, снижение ставок, как правило, привлекает на рынок граждан с высоким персональным кредитным рейтингом и приемлемыми показателями долговой нагрузки. Таким заемщикам банки чаще всего выдают займы на более значительные суммы.