Точное определение границ земельных участков способствует их нормальному экономическому обороту. Однако по различным причинам не всегда можно точно установить, где проходят границы земельного участка. Основными спорами, которые возникают при определении границ, являются следующие: иски об установлении границ, иски о признании недействительными результатов межевания, исправление реестровой ошибки, споры в связи с выделом участков сельскохозяйственного назначения. Подробнее о каждой из этих категорий споров читайте в материале.
Земельные реформы в России проводились неоднократно. Например, в 1991 г. была проведена реформа — в соответствии с указом Президента РФ от 27.12.91 № 323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР», постановлением Правительства РФ от 29.12.91 № 86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов» и от 04.09.92 № 708 «О порядке приватизации и реорганизации предприятий агропромышленного комплекса» колхозам и совхозам было вменено в обязанность провести в 1992 г. реорганизацию и привести свой статус в соответствие с Законом РСФСР «О предприятиях и предпринимательской деятельности».
После этого почти 10 лет оборот земельных долей регулировался не законами или кодексами, а указами Президента РФ, постановлениями Правительства РФ, различного рода методическими рекомендациями Роскомзема России. В дальнейшем в 2001 г. был принят Земельный кодекс РФ, который хоть и с ограничениями, но разрешил оборот земельных участков поселений. В то же время ст. 260 ГК РФ предусматривалось, что на основании специального закона и Земельного кодекса РФ и в установленном ими порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается.
В 2002 г. был принят «специальный» Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее — Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения), который неоднократно изменялся и дополнялся (на текущий момент действует 33-я редакция).
Между тем, как показала практика, постоянные изменения законодательства, противоречия в нормативных актах, отсутствие надлежащего картографического материала на момент приватизации до сих порождают споры, связанные с установлением границ земельных участков сельскохозяйственного назначения и граничащих с ними участков.
Далее будут рассмотрены различные ситуации и даны практические советы, которые при возникновении спора в отношении оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения помогут с выбором правильного способа защиты права и стратегии судебной защиты.
К основным категориям споров, возникающим при определении границ земельных участков сельскохозяйственного назначения, можно отнести:
-
иски об установлении границ;
-
иски о признании недействительными результатов межевания;
-
исправление реестровой ошибки;
-
споры в связи с выделом участков сельскохозяйственного назначения.
Иск об установлении границ
Основой споров об установлении границ является несовпадение юридических границ земельного участка (закрепленных в государственном кадастре недвижимости) и фактических (реально существующих на местности) границ.
Причинами несовпадения границ может быть их противоречие друг другу (пересечение) или отсутствие юридической или фактической границы одного из участков.
Иск об установлении границ представляет собой самостоятельный способ защиты нарушенного права, направлен на устранение неопределенности в прохождении границы земельного участка и разрешение спора о принадлежности той или иной его части.
Ответчиком по такому иску является землепользователь смежного участка. В рамках заявленного требования подлежит установлению смежная граница между земельными участками в соответствии с установленными координатами поворотных точек (абз. 2 п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 № 54 «О некоторых вопросах подсудности дел по искам о правах на недвижимое имущество», постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 09.06.2014 № Ф08-2962/14 по делу № А32-12652/2013).
Большая часть земель сельскохозяйственного назначения до сих пор находится в общей долевой собственности, поэтому при рассмотрении исков данной категории суды указывают на необходимость привлекать к разрешению споров участников общей долевой собственности на исходный земельный участок в качестве соответчиков.
Иск о признании недействительными результатов межевания
Цель иска — признать юридически закрепленные границы земельного участка ответчика установленными с нарушением требований (в зависимости от даты образования участка и норм, действующих в данный период):
-
Инструкции по межеванию земель (утв. Роскомземом 08.04.96);
-
Методических рекомендаций по проведению межевания объектов землеустройства (утв. Росземкадастром 17.02.2003);
-
Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (далее — Закон о кадастровой деятельности) (если речь идет о земельных участках, межевание которых осуществлено после 1 марта 2008 г.);
-
приказа Министерства экономического развития РФ от 24.11.2008 № 412 «Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков»;
-
приказа Министерства экономического развития РФ от 03.08.2011 № 388 «Об утверждении требований к проекту межевания земельных участков»;
-
приказа Министерства экономического развития РФ от 17.08.2012 № 518 «О требованиях к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, а также контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке»;
-
Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о государственной регистрации недвижимости).
У истцов в зависимости от характеристик и обстоятельств межевания смежного земельного участка могут быть разные задачи:
-
определение («уточнение») местоположения части границ своего земельного участка, которая одновременно является частью границ земельного участка ответчика;
-
исключение из ГКН сведений о значении всех координат характерных точек земельного участка ответчика, если такой земельный участок является ранее учтенным;
-
снятие с кадастрового учета как земельного участка, который на таком учете стоит временно, а права на него еще не зарегистрированы, так и земельного участка, сведения о правах на который ранее были внесены в ЕГРН.
Исправление реестровой (кадастровой) ошибки
До внесения изменений в Закон о кадастровой деятельности в 2017 г. и введения в действие Закона о государственной регистрации недвижимости существовало понятие кадастровой ошибки.
Закон о государственной регистрации недвижимости ввел понятие реестровой ошибки (ст. 61).
Такая ошибка может:
-
содержаться в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования;
-
возникнуть вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы или комплексные кадастровые работы;
-
содержаться в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке межведомственного информационного взаимодействия и т.д.
Помимо этого, существуют технические ошибки. Техническая ошибка — это описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка. Она приводит к несоответствию сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, сведениям, содержащимся в документах, на основании которых вносились сведения в Единый государственный реестр недвижимости.
Ее можно исправить по решению государственного регистратора прав в течение трех рабочих дней со дня обнаружения технической ошибки в записях или получения от любого заинтересованного лица заявления об исправлении технической ошибки в записях либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении технической ошибки в записях.
Исправление технической ошибки в записях осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости.
В пунктах 3, 4 ст. 61 Закона о государственной регистрации недвижимости предусмотрено несколько способов исправления ошибок: по решению суда или по решению государственного регистратора.
Реестровая ошибка подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок, или на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки.
В случаях, если исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, такое исправление производится только по решению суда.
Споры в связи с выделом участков сельскохозяйственного назначения
Данную категорию споров можно разделить на две группы:
-
споры на стадии подготовки и согласования проекта межевания;
-
оспаривание результатов выдела земельных участков.
Проект межевания с октября 2011 г. является главным документом межевания земельных участков, который и технически, и юридически обосновывает размер и местоположение границ земельного участка или земельных участков, которые могут быть выделены в счет земельной доли или земельных долей.
На проект межевания могут быть поданы возражения (ст. 13.1 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения), которые по своему содержанию не имеют отношения к размеру и местоположению границ, например:
-
указание на то, что возражающий намерен выделить земельный участок в том же месте, где и заказчик проекта межевания;
-
возражающий фактически использует выделяемый другим участником общей долевой собственности земельный участок и по этой причине выдел земельного участка нарушает его права на хозяйственное его использование;
-
выделяемый земельный участок в дальнейшем будет использоваться не для сельскохозяйственного производства, а для других целей (например, предоставлен для строительства линейного объекта — нефте- или газопровода или в целях дачного строительства);
-
размер выделяемого земельного участка не соответствует правоустанавливающим документам;
-
площадь образуемого земельного участка больше, чем это позволяют свидетельства.
Как правило, такого рода возражения являются сигналом к тому, что в дальнейшем придется обращаться в суд, исковое заявление может быть подано как лицом, подавшим возражения на проект межевания, так и лицом, которое заказало проведение межевых (кадастровых) работ.
-
нарушение порядка согласования размера и местоположения границ (например, непредставление для ознакомления в течение тридцати дней кадастровому инженеру полного текста проекта межевания);
-
включение в проект межевания документов лиц, которые умерли до завершения его подготовки, а также подписание (утверждение) от их имени проекта межевания;
-
истечение срока действия доверенности, на основании которой действовало уполномоченное лицо, подписывая (утверждая) проект межевания;
-
пересечение границ образуемого земельного участка с границами другого образуемого земельного участка, который выделяет другой участник общей долевой собственности, если ранее он согласовал другой проект межевания или общее собрание утвердило проект межевания;
-
несоблюдение требований п. 6 ст. 11.9 ЗК РФ (вклинивание, вкрапливание, изломанность границ и т.д.);
-
регистрация права на земельный участок, местоположение границ которого не согласовывалось в представленном в Росреестр проекте межевания (если речь идет, например, о многоконтурном земельном участке).
Судебная практика по вопросу компетенции суда и составу участвующих лиц
Практический интерес представляют судебные акты, вынесенные по делу № А32-8012/2016. Данный спор привлекает внимание тем, что в нем изучен вопрос определения состава лиц, участвующих в деле, и компетенции суда, который должен рассматривать спор. Так, при рассмотрении дела суд пришел к выводу о том, что cпор по иску об установлении границ земельного участка при его выделе из земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, не может быть разрешен только в отношении хозяйства как ответчика. В качестве соответчиков к участию в деле должны привлекаться все участники общей долевой собственности на исходный земельный участок.
Что касается компетенции суда, в котором должен рассматриваться спор, то, по мнению Верховного суда, следует учитывать «сведения о том, что иные участники долевой собственности являются индивидуальными предпринимателями» (Определение Верховного суда РФ от 27.08.2018 № 308-ЭС18-12505).
Индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с иском к фермерскому хозяйству со следующими требованиями: об определении местоположения границ земельного участка сельскохозяйственного назначения, а также о снятии возражения хозяйства, направленного на проект межевания земельного участка земель сельскохозяйственного назначения, и обязании Управления Росреестра поставить на кадастровый учет земельный участок.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.06.2017 по делу № А32-8012/2016 определено местоположение границ земельного участка сельскохозяйственного назначения и снято возражение хозяйства, направленное на проект межевания земельного участка. Управлению Росреестра присуждено поставить на кадастровый учет земельный участок сельскохозяйственного назначения, согласно проекту межевания.
К рассмотрению дела привлекался судебный эксперт.
Суд апелляционной инстанции отменил решение по следующим причинам. Иск об установлении границ земельного участка относится к искам о правах на недвижимое имущество (п. 2 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации и Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», п. 1 постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 12.10.2006 № 54 «О некоторых вопросах подсудности дел по искам о правах на недвижимое имущество») и представляет собой самостоятельный способ защиты нарушенного права, который направлен на устранение неопределенности в прохождении границы земельного участка и разрешение спора о принадлежности той или иной его части.
Ответчиками по иску об установлении границ земельного участка должны быть собственники всех смежных земельных участков (данная правовая позиция также выражена в постановлениях Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 09.06.2014 по делу № А32-12652/2013, от 11.02.2015 по делу № А32-48527/2011). Это связано с тем, что при выделе земельного участка из земельного участка, являющегося объектом общей долевой собственности, последний становится земельным участком, смежным с выделенным участком, в силу чего сособственники исходного участка фактически выступают собственниками смежного земельного участка.
Кроме того, в соответствии с ч. 2 ст. 11.5 ЗК РФ при выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел, возникает право собственности на образуемый участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный участок.
Соответственно, при выделе земельного участка из земельного участка, являющегося объектом права общей долевой собственности, изменяется объект такого права, в силу чего решение по иску об установлении границ земельного участка при выделе земельного участка непосредственно затрагивает права и обязанности всех участников общей долевой собственности на исходный земельный участок.
Суд пришел к выводу о том, что разрешение спора по такому иску невозможно без участия субъектов права общей долевой собственности на исходный земельный участок в качестве соответчиков.
***
Следует отметить, что споры об установлении границ спорного земельного участка не относятся к исключительной компетенции арбитражных судов (ч. 6 ст. 27 АПК РФ). Из этого следует, что привлечение к участию в деле в качестве соответчиков участников долевой собственности на исходный земельный участок, не являющихся индивидуальными предпринимателями либо юридическим лицами, исключает возможность рассмотрения спора арбитражным судом. Спор с таким субъектным составом должен рассматриваться судом общей юрисдикции (ч. 4 ст. 22 ГПК РФ).