Инвесторам в недвижимость придется умерить аппетиты

Объем инвестиций в российскую недвижимость в январе — сентябре стал рекордным. Движущая сила — жилой сектор, который активно развивался благодаря госпрограммам и отложенным покупкам. Сейчас, когда массовый платежеспособный спрос на квартиры в новостройках исчерпан, объекты для вложения средств нужно выбирать взвешенно и аккуратно, чтобы не переоценить доходность. По оценкам опрошенных «ЭЖ» экспертов, она уже не будет расти столь значительно, а значит, инвесторам нужно рассчитывать на более скромную прибыль.

Согласно предварительным данным CBRE, объем инвестиций в недвижимость на российском рынке по итогам девяти месяцев достиг рекордного показателя за историю рынка — 265 млрд руб. В III квартале 2021 г. величина вложений в данный сектор составила 77 млрд руб., что на 15% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Итоговый годовой объем инвестиций, по оценке CBRE, может составить порядка 350—390 млрд руб.

Основным драйвером выступает жилая недвижимость. За девять месяцев 2021 г. в покупку участков под жилищное строительство было вложено порядка 159,5 млрд руб., что более чем в два раза превышает показатели января — сентября 2020 г. (66,9 млрд руб.) и на 65% — суммарное значение по итогам 2020 г. Растет и количество сделок на рынке новостроек. Так, по итогам трех кварталов 2021 г. в «старой» Москве было заключено порядка 50,2 тыс. сделок, что на 35,3% больше, чем за тот же промежуток прошлого года.

По словам Игоря Талалова, аналитика департамента жилой недвижимости Accent Capital, на сектор жилой недвижимости приходится 36% от общего объема инвестиционных сделок. Рост интереса инвесторов к этому сектору наблюдается на протяжении последних лет, однако в 2021 г. доля таких сделок значительно выросла в общей структуре сделок.

Так, если в 2018 г. доля сектора жилой недвижимости составляла 22%, то в 2019 г. — 24%, в 2020 г. — уже 28%. «По итогам 2021 г. ожидается, что инвестиции в приобретение объектов жилой недвижимости, за исключением сделок по продажам квартир конечным потребителям, могут составить 1,6 млрд долл., при этом в 2018 г. они составили порядка 0,6 млрд долл.», — рассказал «ЭЖ» И. Талалов.

Он обратил внимание, что менее чем за четыре года спрос со стороны инвесторов вырос почти в 2,6 раза. Увеличение интереса вкладчиков обусловлено, с одной стороны, повышением рисков в других секторах, а с другой стороны — улучшением условий кредитования по проектам жилой застройки.

Цены на жилье за последний год увеличились примерно на 30%. «Квартира фактически остается главным, самым понятным и прогнозируемым массовым инвестиционным активом для населения. Поэтому даже если нас и ожидает определенное замедление рынка жилья после завершения субсидирования ипотеки, оно будет непродолжительным и умеренным. Выросли ставки аренды, поэтому вновь актуальной становится сдача квартир в найм, особенно в крупных городах», — отметил Владимир Щекин, совладелец Группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District).

Эксперт привел данные ЦБ, согласно которым в августе 2021 г. суммарный объем одобренных кредитов на жилищное строительство в России достиг почти 5 трлн руб., тогда как год назад этот показатель составлял только 1,8 трлн руб. При сохранении темпов прироста банковских инвестиций в жилищное многоквартирное строительство на уровне последних 12 месяцев к концу 2021 г. общий объем выданных кредитов может достигнуть 6,15 трлн руб.

Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE), в разговоре с «ЭЖ» отметила, что в 1-м полугодии 2021 г. главными факторами, оказывающими влияние на инвестиции в недвижимость, выступали доступные ставки по ипотеке и более высокая, чем у банковских продуктов, доходность. Однако с марта 2021 г. ЦБ в рамках противодействия инфляционным процессам постепенно начал повышать ключевую ставку, что привело к удорожанию ипотеки, росту ставок по депозитам и, соответственно, определенному снижению покупательского интереса.

По мнению президента Межотраслевой ассоциации саморегулируемых организаций в области строительства и проектирования «Синергия» Александры Белоус, коммерческая недвижимость, прежде всего складская, способна сегодня обеспечить почти вдвое более высокую доходность, чем жилая. За этот год спрос со стороны частных инвесторов на коммерческую недвижимость, прежде всего в обеих столицах, увеличился примерно на 10—15%.

Совокупные инвестиции в коммерческую недвижимость за девять месяцев этого года составили порядка 230 млрд руб. Что более чем на 30% больше, чем в первых трех кварталах 2020 г., и примерно на треть превышает уровень «доковидного» 2019 г. за тот же период.

На Москву и Московскую область, а также Санкт-Петербург и Ленинградскую область в России приходится почти 70% всех складских площадей класса А и В. Эти агломерации являются основными распределительными хабами и потребительскими центрами страны. Поэтому интерес инвесторов в коммерческую недвижимость прикован к этим регионам: за девять месяцев 2021 г. 47% всех купленных земельных участков были реализованы в Санкт-Петербурге и 53% — в Москве.

«Спрос растет в первую очередь на земельные площадки под девелопмент, на них пришлись 65% от общего объема инвестиций, складские помещения — примерно 12% всех инвестиций, а также офисные площади и коммерческие объекты уличной торговли, в том числе торговые помещения на первых этажах жилых домов, помещения под общепит, салоны красоты, стоматологические и иные медучреждения и ветклиники», — сообщила «ЭЖ» А. Белоус. По ее словам, повышенным спросом пользуются площади стоимостью менее 100 млн руб.

Говоря о выборе объекта для вложения средств, Н. Коркка подчеркнула, что нужно руководствоваться как располагаемым бюджетом, так и стратегией инвестирования. Например, если квартира или апартаменты приобретаются для сдачи в аренду, то стоит обратить внимание на студии или однокомнатные варианты в проектах массового сегмента, расположенные недалеко (не более 10—12 минут пешком) от транспортных узлов.

По прогнозу «Метриум», востребованностью будут обладать лоты в крупных городах с высокой экономической активностью: столицах субъектов, деловых и промышленных центрах. «В свою очередь, покупка квартиры в курортных локациях представляет собой, на мой взгляд, вложение средств с более высокими потенциальными рисками: после завершения пандемии, снятия ограничений и открытия границ интерес потенциальных арендаторов к подобным вариантам может снизиться», — предостерегла Н. Коркка.

Частный инвестор Лев Пороховник посоветовал присмотреться к апартаментам комфорт-класса. В этом сегменте наблюдается лавинообразный рост спроса в текущем году. «В чем причина такого ураганного спроса на апартаменты? Они дешевле жилых квартир примерно на 15%. Но это не единственный и не главный фактор. Важно в первую очередь то, что большинство таких покупок — инвестиционные. Поскольку апартаменты не имеют статуса жилых помещений, узаконить перепланировку в них очень легко, ибо нет необходимости сталкиваться с жилинспекцией», — подчеркнул предприниматель.

Вместе с тем эксперты порекомендовали обратить внимание на новостройки Калининграда. «Это пока еще недооцененный рынок, с массой преимуществ перед теми же Крымом, Геленджиком или Сочи. В этом регионе есть и курортная составляющая, и в то же время рынок не замирает с окончанием летнего сезона. Регион хорош для удаленной работы», — отметил Роман Мирошников, исполнительный директор девелоперской компании «Ойкумена».

Он напомнил, что, прежде чем принимать решение о выборе инвестиционного объекта, необходимо оценить опыт работы компании, объем завершенных и реализуемых проектов, провести анализ ценообразования в конкурентной среде. В настоящий момент наблюдается тенденция к завышению застройщиками стартовых цен, поэтому объекты для инвестирования надо выбирать взвешенно и аккуратно, так как есть риск переоценить возможную доходность. «С большой долей вероятности, такого роста доходности, как в 2020-м, уже ждать не приходится. Надо рассчитывать на более скромную прибыль», — предупреждает Р. Мирошников.

Динамика объемов инвестиций в недвижимость России по кварталам, млрд руб

Распределение объема инвестиций по сегментам недвижимости, %

Источник: CBRE Research