В ходе осуществления коммерческой деятельности предприниматели зачастую сталкиваются с необходимостью арендовать под офис нежилое помещение. При заключении договора аренды под офис следует учесть множество деталей: неотделимые улучшения, госрегистрация, условия, при которых договор является заключенным, и т.д. В этом материале автор поделился не только полезными рекомендациями и деталями заключения договора аренды, но и примерами из судебной практики.
Действующее законодательство не содержит специальных норм, посвященных именно договорам аренды нежилых помещений.
Положения ст. 606, 607 ГК РФ не ограничивают право сторон заключить договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть (п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», далее — Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73). Поэтому в правоприменительной практике положения законодательства об аренде зданий и сооружений распространяют и на договоры аренды нежилых помещений.
С юридической точки зрения помещением считается часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями (ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», п. 2 ст. 671 ГК РФ).
Для использования в коммерческой деятельности, в частности для размещения офиса, могут использоваться только нежилые помещения (п. 2 ст. 671 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 651 ГК РФ договор аренды помещения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы такого договора влечет его недействительность.
Заключение договора аренды
1. Условия договора
Существенным условием договора аренды в силу положений п. 1 ст. 432 ГК РФ является его предмет, а именно данные, позволяющие определенно установить имущество, которое передается арендатору в качестве объекта аренды.
При отсутствии этих сведений в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор — незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
В договоре аренды помещений следует указать:
-
точный адрес здания;
-
литеры, площадь, местоположение помещения в здании (этаж, номер комнат и т.д.), его технические характеристики;
-
кадастровый или иной присвоенный государственный учетный номер (инвентарный, условный) объекта недвижимости;
-
назначение сдаваемого в аренду здания, помещения (к примеру, для офисных и/или производственных нужд и т.п.).
Также нужно приложить поэтажный план помещения либо технический паспорт БТИ или выдержку из него, так называемую экспликацию.
примеры из практики
Между истцом и ответчиком был заключен договор аренды, на основании которого ответчику было предоставлено истцом во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 97,1 кв. м (1-й этаж, помещение I, комната № 1, часть комнаты № 2, часть комнаты № 3), расположенное по адресу в городе Москве, согласно схеме размещения (приложение № 1 к договору). Договор был заключен на срок с 01.05.2009 по 24.04.2010.
По акту приема-передачи (приложение № 4) помещение было передано ответчику, и стороны подписали схему размещения арендованных помещений.
При таких обстоятельствах и с учетом ст. 607 ГК РФ суды обеих инстанций пришли к выводу о том, что в договоре указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
В свою очередь, договор фактически исполнялся сторонами, следовательно, доводы кассационной жалобы ответчика о том, что договор аренды являлся незаключенным, являлись несостоятельными.
Постановление ФАС Московского округа от 05.08.2013 по делу № А40-40724/12‑64‑375
Общество (арендодатель) и Предприятие (арендатор) подписали договор аренды нежилых помещений, расположенных по адресам в г. Санкт-Петербурге и г. Калининграде.
Неотъемлемой его частью являлся поэтажный план с указанием помещений, передаваемых арендатору (п. 1.2 Договора).
В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Суд округа пришел к выводу о том, что «в силу названных норм спорный договор аренды является незаключенным, так как в нем не согласованы существенные для договоров аренды условия — не указаны индивидуализирующие признаки недвижимого имущества (номера помещений, их площадь, местонахождение и иные характеристики».
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 19.02.2013 по делу № А56-9091/2012
При этом стоит учитывать, что с 01.06.2015 сторона не вправе требовать признания договора незаключенным в случае, когда она приняла от другой стороны полное или частичное исполнение либо иным образом подтвердила действие договора, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (п. 3 ст. 432 ГК РФ).
2. Арендная плата
Размер арендной платы п. 1 ст. 654 ГК РФ также отнесен к существенным условиям договоров аренды помещений. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере платы договор аренды помещения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.
пример из практики
Суды исходили из того, что протокол о намерениях не содержал условия о размере арендной платы за помещение. Иными словами, протокол не содержал существенного условия договора аренды недвижимого имущества, а существенные условия договора (объект аренды в окончательном виде и размер арендной платы) так и не были согласованы сторонами.
Суды также установили, что площадь помещения 19,9 кв. м признавалась сторонами как приблизительная, ни на каких схемах или планах данная площадь сторонами не была согласована, что также свидетельствовало о несогласованности сторонами объекта договора аренды.
Доводы Арендатора относительно того, что он фактически занимал спорные помещения и вносил плату за их использование с 2004 г., судами были отклонены, поскольку указанные обстоятельства не могут изменять установленные законом требования к договору аренды
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 18.05.2017 № Ф05-4914/2017 по делу № А40-107421/2016
Пункт 2 ст. 614 ГК РФ содержит перечень видов арендной платы. Кроме того, он предоставляет сторонам право предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
Для надлежащего согласования условия об арендной плате в договоре аренды помещений рекомендуется указать:
-
вид (форму) арендной платы;
-
размер арендной платы или способ его определения;
-
условие об изменении арендной платы;
-
порядок, условия и сроки внесения арендной платы.
Стоит учитывать, что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы (п. 12 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).
На практике часто возникают ситуации, когда стороны договора аренды согласовывают такую форму арендной платы как встречное предоставление в виде ремонтных работ, которые арендатор обязан будет выполнить в качестве арендной платы.
2.1. Возмещение расходов на коммунальные услуги
При согласовании условия о возмещении расходов на коммунальные услуги и прочие эксплуатационные затраты следует определить:
-
выделяются ли они в составе арендной платы как ее самостоятельная часть;
-
включены ли в общий размер арендной платы;
-
оплачиваются ли отдельно по договорам, заключенным с организациями, предоставляющими данные услуги.
2.2. НДС
В договоре аренды необходимо отразить, включает ли размер арендной платы налог на добавленную стоимость (НДС).
Арендодатель может получить арендную плату в размере меньшем, чем рассчитывал при заключении договора, поскольку из нее будет выделена сумма НДС.
Если в договоре отсутствует указание на то, что арендная плата не включает сумму налога, и иное не следует из прочих условий договора и обстоятельств, предшествующих его заключению, то предполагается, что размер арендных платежей рассчитан с учетом НДС (п. 17 постановления Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 № 33 «О некоторых вопросах, возникающих у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием налога на добавленную стоимость»).
2.3. «Арендные каникулы»
Часто арендаторы перед началом использования помещения приводят его в пригодное для именно их использования состояние. На подготовку дизайна помещения, осуществление ремонта могут потребоваться месяцы, при этом, как правило, стороны договора аренды устанавливают на такой период послабления в части арендной платы.
Однако, поскольку договор аренды является возмездным, период «арендных каникул» может быть квалифицирован как период безвозмездного пользования имуществом, что приведет к дополнительной налоговой нагрузке арендодателя и арендатора.
Указать в договоре договоренность сторон об «арендных каникулах» без риска дополнительной налоговой нагрузки можно с условием снижения размера арендной платы в разумных пределах, но не полного ее отсутствия. При этом в договоре аренды необходимо предусмотреть причину введения «каникул».
Одним из вариантов является снижение размера арендной платы на период «арендных каникул».
Также предоставление «арендных каникул» возможно и путем зачета расходов арендатора на ремонтные и тому подобные расходы в счет арендной платы.
3. Улучшения объекта аренды
При заключении договора аренды помещений под офис особое внимание необходимо обратить на урегулирование вопроса осуществления улучшений помещения и их судьбы после прекращения договора аренды.
Для обеспечения возможности максимально эффективного использования объекта аренды рекомендуется согласовать в договоре:
-
порядок осуществления отделимых улучшений арендованного имущества и распределения расходов, связанных с ними;
-
порядок осуществления неотделимых улучшений арендованного имущества и распределения расходов, связанных с ними.
Отделимые улучшения являются собственностью арендатора, который их осуществлял, поскольку они не связаны с предназначением помещения, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 1 ст. 623 ГК РФ). Примером тому может быть установка в арендуемом помещении системы видеонаблюдения, кондиционеров, дополнительных осветительных приборов.
По смыслу п. 2 ст. 623 ГК РФ неотделимыми улучшениями признаются те, которые не могут быть отделены без вреда для целостности имущества, к примеру отделочные работы помещения, перепланировка помещений. Неотделимые улучшения принадлежат арендодателю, поскольку они фактически становятся частью сложной вещи — арендуемого недвижимого имущества.
ГК РФ напрямую не запрещает арендатору производить неотделимые улучшения без согласия арендодателя. Однако на основании п. 3 ст. 623 ГК РФ стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, сделанных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит.
пример из практики
Судом был установлен факт выполнения обществом работ по производству неотделимых улучшений объекта.
В соответствии с требованиями ст. 71 АПК РФ суд пришел к правильному выводу об отсутствии согласия собственника помещений на улучшение арендованного имущества — отсутствовало согласование объема работ и стоимости неотделимых улучшений — вопреки требованиям ст. 623 ГК РФ.
В связи с этим суд отказал в удовлетворении иска в данной части, так как не усмотрел правовых оснований для взыскания в пользу общества заявленной стоимости неотделимых улучшений.
Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 16.08.2018 № Ф01-3138/2018 по делу № А82-6029/2017
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ).
Учитывая это, арендодатель вправе отказаться от приемки улучшений, произведенных арендатором, и последнему придется за свой счет приводить помещение в первоначальное состояние.
пример из практики
Арендодатель передал арендатору нежилые помещения, оборудованные всеми необходимыми коммуникациями.
При освобождении нежилых помещений арендатор произвел демонтаж и вывоз отделимых и неотделимых элементов арендовавшихся им помещений (сантехники, внутренней отделки, электрооборудования помещений и др.)
Арбитражный суд апелляционной инстанции признал обоснованным взыскание с арендатора убытков, так как материалами дела, в том числе заключением об исследовании объекта недвижимости, был подтвержден факт приведения арендованных нежилых помещений в результате демонтажа отделимых и неотделимых элементов конструкций в состояние, непригодное для их обычной эксплуатации без производства капитального ремонта.
При этом апелляционный суд принял во внимание, что, согласно указанному заключению, в число оцениваемых работ по восстановлению объекта в пригодное к использованию состояние включены работы по облицовке стен, столбов, откосов и пилястр, восстановление изъятого сантехнического оборудования, системы кондиционирования помещения, потолочного покрытия, монтаж перил.
Кроме того, арбитражный суд апелляционной инстанции указал, что позиция истца о самостоятельном определении судьбы так называемых отделимых улучшений арендованного имущества, противопоставляемая обязанности вернуть имущество в состоянии, пригодном для использования, отвечает критериям злоупотребления правом (ст. 10 ГК РФ). Последнее является недопустимым.
Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 03.11.2015 № Ф03-4581/2015 по делу № А51-27347/2014
Законодательно перечень улучшений, являющихся неотделимыми, не установлен, и не всегда можно однозначно определить, являются они неотделимыми или нет.
В связи с этим рекомендуется установить в договоре:
-
какие конкретно улучшения стороны считают неотделимыми, а какие — отделимыми;
-
в чью собственность переходят такие улучшения по прекращении договора;
-
подлежит ли компенсации их стоимость и т.п.
4. Срок договора аренды
Договор аренды заключается на срок, указанный в договоре.
Если срок аренды не установлен, то договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды недвижимого имущества, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
Как правило, при аренде коммерческой недвижимости бессрочные договоры аренды не заключаются в связи с тем, что тогда его достаточно легко расторгнуть.
Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды помещения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента ее совершения.
Если договор аренды здания (помещения) не зарегистрирован, то формально в силу закона он считается незаключенным и, следовательно, не порождает правовых последствий, предусмотренных Гражданским кодексом для этого вида договора (п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165).
Если арендатор и арендодатель достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора, объект аренды передан в пользование и принят без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то считается, что такой договор и в отсутствие госрегистрации связал стороны обязательством.
В силу ст. 309, 310 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника (п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).
В то же время в силу ст. 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ).
Например, при изменении собственника по ст. 617 ГК РФ арендатор здания не может ссылаться на сохранение подлежащего регистрации, но незарегистрированного договора аренды, если новый собственник в момент заключения договора о приобретении этого помещения (в частности, договора продажи) не знал и не должен был знать о существовании незарегистрированного договора аренды.
5. Иные условия
Стоит отметить, что помимо названных выше условий в договоре аренды помещения под офис целесообразно урегулировать условия о:
-
внесении арендатором обеспечительного платежа;
-
неустойках за нарушение сторонами своих обязательств по договору;
-
возможности отказа от исполнения договора в одностороннем порядке;
-
праве арендатора на передачу помещения третьим лицам;
-
предоставлении и возврате помещения.