Будущее коттеджных поселков: все ли проблемы разрешил КС РФ в своем Постановлении?

28 декабря 2021 г. КС РФ принял постановление № 55-П (далее — Постановление), в котором затронута одна из важнейших проблем правового регулирования — взимание платы за содержание общей инфраструктуры в коттеджных поселках. В Постановлении КС РФ обратил внимание лишь на некоторые случаи правовой неопределенности, в частности, при отсутствии договорных отношений между собственником дома и управляющей компанией, которая обслуживает общую инфраструктуру. Однако не обошел вниманием и вопрос принятия коллективных решений общего собрания и правового регулирования коттеджных поселков как таковых. Что же нового отражено в Постановлении и каким образом оно повлияет на изменение правового регулирования и судебной практики, рассмотрим в материале.

На наш взгляд, в этом Постановлении КС РФ попытался частично восполнить огромный пробел в законодательном регулировании сложившихся уже достаточно давно фактических отношений по проживанию граждан в индивидуальных домовладениях, расположенных в населенных пунктах на обособленных территориях.

Проблемы идентификации

Следует отметить, что КС РФ в целом согласился с текущей судебной практикой, которая определяет коттеджный поселок (далее также — поселок) как жилищно-земельный комплекс с единой территорией застройки, включающей земельные участки в установленных границах и расположенные на них жилые дома и иные объекты (Определение ВС РФ от 06.10.2020 № 5-КГ20-107-К2).

При этом КС РФ отметил и дополнительные характеристики поселка, в частности то, что поселки выступают лишь в качестве элементов планировочной структуры, располагаются, как правило, на земле, приобретенной в частную собственность одним или несколькими лицами (застройщиками), и в последующем могут быть разделены на отдельные участки и отчуждены иным лицам для строительства индивидуальных жилых домов.

Таким образом, поселки относительно обособлены от окружающей застройки и (или) местности, зачастую имеют огороженную и охраняемую территорию комплекса, состоящего из индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой.

Между тем территория, обустраиваемая для общего пользования жителей жилищно-земельного комплекса и оснащаемая объектами инфраструктуры, может оставаться в собственности застройщика либо передаваться им в собственность другим (как правило, аффилированным с ним) лицам.

Кроме того, законом не запрещено создание на базе поселка управляющей компании. Застройщик может самостоятельно создавать коммерческие организации или привлекать других хозяйствующих субъектов для управления создаваемыми и (или) приобретаемыми им инфраструктурными объектами для обеспечения их сохранности и поддержания в надлежащем техническом и санитарном состоянии.

На практике многие инвесторы осуществляют строительство таких поселков, и получаемая прибыль формируется как от продажи домовладений, так и при оказании услуг по обслуживанию общей инфраструктуры, зачастую по неурегулированным и необоснованным ценам. Что, в свою очередь, приводит к недовольству собственников домовладений, считающих, что с них требуют оплату за навязанные либо вообще неоказанные услуги.

Аналогия аналогии — рознь

В Постановлении достаточно точно отражена суть фактических отношений между собственником домовладения и управляющей компанией.

КС РФ обоснованно отметил, что при отсутствии правового регулирования коттеджных поселков допускается применение аналогии закона. Однако с оговоркой о том, что по отношению к коттеджным поселкам неприменимо по аналогии законодательство о многоквартирных домах, в том числе в части обязанности содержания общего имущества (Определение ВС РФ от 06.10.2020 № 5-КГ20-107-К2).

Дело в том, что на территории коттеджного поселка общая инфраструктура находится в частной собственности (например, у застройщика) и, соответственно, бремя ее содержания законом возложено на собственника этой инфраструктуры. В свою очередь, общее имущество в многоквартирном доме по закону является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме и, соответственно, бремя содержания несут данные собственники (ст. 36 ЖК РФ).

При этом, как отметил КС РФ, сам по себе факт приобретения права собственности на земельный участок (с расположенным на нем жилым домом или без такового) в коттеджном поселке, безусловно, не влечет возникновения у приобретателя какой-либо доли в праве собственности на имущество общего пользования в нем. А последнее само по себе исключает и возможность установить в отношении указанного имущества правовой режим имущества, принадлежащего собственникам соответствующих участков и домов на праве общей долевой собственности.

Более того, имущество общего пользования в коттеджных поселках обладает, по сравнению с общим имуществом в многоквартирном доме, принципиально иными характеристиками, такими как, например, пространственная обособленность объектов общего пользования от жилых домов (постановление КС РФ от 10.11.2016 № 23-П).

Особый интерес вызывает ответ на вопрос, каким же образом КС РФ предлагает восполнить названный пробел и решить хотя бы частично проблему правового регулирования в данной сфере.

Платить или не платить — вот в чем вопрос

Основная проблема, часто возникающая в судебной практике, в связи с этим — взыскание неосновательного обогащения с собственников домовладений (см., например, Определение ВС РФ от 19.11.2019 № 4-КГ19-43, 2-11/2018).

Учитывая это, в Постановлении была предпринята попытка определить критерии по установлению платы за содержание общей инфраструктуры.

Так, КС РФ указывает, что наиболее эффективным основанием для возложения на собственников участков и домов указанной обязанности может выступать договор, заключенный собственниками с управляющей компанией или с иным лицом, оказывающим услуги по управлению имуществом общего пользования и по его содержанию. Такой договор может определять в том числе размер платы за оказание соответствующих услуг и порядок ее изменения.

Это вполне логичное и последовательное предложение о регулировании правоотношений сторон, однако зачастую нереализуемое на практике.

При этом со ссылкой на ч. 3 ст. 17, ч. 1, 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации, а также п. 3, 4 ст. 1 ГК РФ КС РФ отметил, что при оформлении договорных отношений управляющая компания не вправе действовать произвольно, навязывая другой стороне договора заведомо невыгодные для нее условия. Ведь когда есть договоренность между сторонами, то и возникновение спора гораздо менее вероятно.

Но вместе с этим данный подход не исключает необоснованного уклонения собственников от заключения подобных договоров и, как следствие, от несения указанных расходов. Это нарушает интересы не только собственников имущества общего пользования и управляющей компании, но и тех собственников участков и домов в коттеджном поселке, которые заключили договоры на оказание соответствующих услуг и несут предусмотренные этими договорами расходы.

На практике же наиболее распространена ситуация, когда договор не заключен по различным причинам и договоренность по внесению платы между сторонами отсутствует. В этой ситуации КС РФ предлагает использовать аналогию закона.

С учетом определений КС РФ от 15.10.2007 № 815-О-О, от 21.02.2008 № 124-О-О и др. применение аналогии, в принципе, допустимо и может быть обусловлено необходимостью восполнять пробелы в регулировании тех или иных отношений, защищать права и законные интересы граждан.

С этой точки зрения применение судами к отношениям по управлению имуществом общего пользования и его содержанию норм, регулирующих сходные отношения (аналогия закона), если это не противоречит их существу, представляет собой реализацию предусмотренных законом дискреционных полномочий суда.

Однако такое правоприменение в любом случае не должно приводить к нарушению конституционных прав и свобод, а также баланса интересов субъектов соответствующих отношений (постановления КС РФ от 31.05.2005 № 6-П, от 22.04.2011 № 5-П, от 12.04.2016 № 10-П и др.).

Названный подход не в новинку сам по себе, но в Постановлении КС РФ обозначил параметры его применения к данной ситуации.

Есть ли решение проблемы?

В то же время КС РФ отмечает, что судебная практика по данному вопросу не отличается однородностью.

По указанному конкретному судебному делу ВС РФ применил по аналогии нормы Федерального закона от 15.04.98 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (утратил силу с 01.01.2019), а также Федерального закона «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Однако при этом ВС РФ не уточнил, какие же именно нормы непосредственно подлежат применению к спорным отношениям такого рода.

Так что же предлагает КС РФ для решения вопроса? По результатам рассмотрения жалобы КС РФ постановил внести в действующее законодательство положения, отражающие справедливый баланс прав и обязанностей, а также законных интересов субъектов названных отношений, а именно следующее.

Состав и размер указанной платы определяются с учетом:

• объективной необходимости соответствующих услуг для надлежащего содержания имущества общего пользования;

• использования такого имущества именно для удовлетворения общей потребности собственников в комфортных условиях проживания;

• того, что размер платы сохраняется в пределах разумной и обоснованной рыночной стоимости, а также возможности эффективно оспорить в суде при произвольном установлении платы.

В то же время обязательность решений, принятых общим собранием собственников по вопросам указанной платы, обусловливается наличием гарантий, обеспечивающих возможность всех собственников участвовать в таких собраниях, периодичность их проведения, подотчетность и информационную открытость управляющей компании перед собственниками.

Требуется также задействовать организационно-правовые механизмы, позволяющие обеспечить осознанное принятие на себя собственником обязательств, касающихся внесения указанной платы, одновременно с приобретением права собственности на недвижимое имущество в комплексе.

Состав со многими неизвестными

Между тем названные критерии логичны и соответствуют соблюдению принципа справедливости, однако неопределенны и трудно исполнимы. Определение состава и размера платы с учетом объективной необходимости в пределах рыночной стоимости и возможность эффективной защиты — очень размытые категории.

Рыночная стоимость услуг — это условная величина, с учетом того, что в каждом коттеджном поселке она может разительно отличаться исходя не только из объективных показателей (протяженность территории, качество и объем услуг и т.д.), но и из субъективных моментов, таких как «элитарность» поселка, его престижность и т.д. Оценить указанные параметры невозможно, и это может создавать предпосылки для возможных злоупотреблений со стороны участников отношений, в первую очередь для управляющих компаний и собственников общей инфраструктуры.

К тому же указанный критерий не может решить проблему навязанных услуг, когда управляющая организация оказывает услуги, которые не являются необходимыми для создания комфортной среды обитания для собственников домовладений.

Определение указанной необходимости очень затруднительно, например, установление дополнительных контрольно-пропускных постов для въезда в поселок: как определить их необходимость в принципе, их точное количество или количество контролеров на них, необходимо круглосуточное дежурство или нет.

С учетом этого критериев определения данных показателей в законодательстве не установлено, что создает правовую неопределенность и разнородную практику.

Также вызывает вопросы, каким образом следует установить порядок определения размера оплаты для каждого домовладения: по площади земельного участка, по площади жилого дома и/или построек на участке или же одинаково для каждого домовладения. Что делать, если один собственник владеет двумя и более земельными участками и использует их как одно домовладение?

На эти вопросы очень сложно дать одинаковые ответы на основании сложившейся судебной практики, здесь необходимо четкое законодательное регулирование.

Обязательность решений или нет?

КС РФ особо отметил, что на практике одной из возможных форм коллективного принятия собственниками решений выступает общее собрание собственников. По инициативе либо с согласия собственника имущества общего пользования или управляющей компании, связанной с ним договорными отношениями, общее собрание решает вопросы, касающиеся имущества общего пользования.

Отсюда и возникают вопросы о выборе способа управления имуществом общего пользования, о размере и порядке распределения расходов на его содержание и др.

Вместе с тем действующее законодательство не содержит обязательных указаний относительно решений общего собрания собственников земельных участков и жилых домов в поселке. В связи с этим решения общих собраний собственников не являются обязательными для собственников, которые не участвовали в них и не согласны с их решениями, так как закон не связывает возникновение правовых последствий для данных собраний.

Таким образом, обязательность общих собраний собственников домовладений еще более спорный и неоднозначный момент. Каков порядок их проведения, количество голосов каждого собственника (исходя из площади участка или по количеству домовладений), периодичность проведения собраний и т.д. Данные вопросы жизненно важны для сохранения баланса интересов и соблюдения принципа справедливости.

Имеют ли собственники возможность не пользоваться услугами и, соответственно, не осуществлять их оплату даже в случае принятия общим собранием такого решения?

Что касается вопроса о принятии собственником обязательств по оплате указанных услуг одновременно с приобретением права собственности на домовладение, то здесь следует учитывать, что приобретение домовладений происходит разными способами и в разное время.

Кто-то приобретает домовладение в коттеджном поселке у застройщика одним из первых, когда инфраструктура еще до конца не создана и оплата за содержание общей инфраструктуры не введена либо составляет небольшую сумму. Кто-то приобретает домовладение спустя несколько лет у вторичных или третичных собственников, которые могут даже не предупредить о каких-то дополнительных обязанностях по оплате содержания общей территории (ведь законодательством не предусмотрено такой обязанности). Отсюда возникает разный уровень информирования собственников домовладений, разное отношение к платности содержания общей инфраструктуры и к размеру оплаты.

Заключение

В итоге в Постановлении КС РФ обязал законодателя в кратчайшие сроки внести в действующее законодательство изменения, так как на повестке дня — закрепление надлежащей модели правового регулирования организационных и имущественных отношений, связанных с:

• функционированием поселков, состоящих из индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой;

• обеспечением поддержания справедливого баланса интересов, прав и обязанностей собственников различного имущества, входящего в эти поселки;

• уточнением в том числе критериев определения и правового режима имущества, используемого в таких комплексах для общих нужд;

• включением в себя норм, регулирующих отношения по управлению этим имуществом и его содержанию (порядок и условия установления и взимания платы за управление имуществом общего пользования и его содержание, критерии, на основе которых определяются ее состав и размер).

Можно отметить, что с принятием этого Постановления КС РФ предпринял интересную попытку дать общее направление для восполнения пробела в законодательстве. В нем достаточно достоверно описано фактическое положение коттеджных поселков и даны общие принципы и критерии, по которым законодателю надлежит принять соответствующие нормативные акты для регулирования данной сферы.

Однако, несмотря на указание общего направления для регулирования, законодателю предстоит решить непростой вопрос по соблюдению баланса интересов сторон и по созданию механизмов с целью недопущения злоупотребления своими правами как управляющей компанией в части установления произвольного размера стоимости услуг по содержанию общей территории, так и собственниками домовладений по необоснованному уклонению от уплаты установленной цены за фактически оказанные услуги.