Спрос на жилье в России снижается, однако застройщики не спешат опускать цены, а в некоторых регионах поднимают их, ссылаясь на растущие затраты на строительство. По оценкам экспертов, с введением 1 апреля 2022 г. льготной ипотеки под 12% на фоне текущей ситуации в экономике интерес покупателей к жилой недвижимости сократился вдвое. Ставка в 9%, установленная постановлением Правительства от 30.04.2022 № 806, призвана поддержать рынок, но существенных изменений его участники не ожидают.
Согласно данным Центробанка, которые приводятся в бюллетене «О развитии банковского сектора Российской Федерации в апреле 2022 г.», в отчетном месяце выдачи ипотеки сократились более чем в три раза — до 162 млрд руб. с 521 млрд руб. в марте. Регулятор обратил внимание, что выдачи сократились как по «льготной» ипотеке, по которой в начале апреля ставка была увеличена с 7 до 12%, так и по «семейной», где условия не менялись и ставка остается комфортной — 6%, в том числе из-за снижения выдач до докризисного уровня после ажиотажного спроса в марте.
Так, сжатие рыночной ипотеки произошло оценочно более чем в семь раз, во многом из-за прекращения выдач кредитов, одобренных по старым ставкам. При этом сегмент льготной ипотеки сократился примерно в два раза — с 210 млрд руб. до 113 млрд руб. В результате в целом ипотечный портфель стал меньше на 0,1%, по предварительным данным, после значительного роста в районе 2% в феврале — марте.
Чтобы поддержать спрос на жилье, с 30 апреля правительство постановило снизить ставку по «льготной» программе до 9%, одновременно увеличив размер максимального кредита. Опустить процентную ставку по льготной ипотеке и продлить срок действия этой программы 25 апреля на совещании по экономическим вопросам поручил Президент России Владимир Путин.
Говоря о положении дел на рынке недвижимости, глава государства отметил, что, несмотря на непростую экономическую ситуацию, власти смогли сохранить действующие в России программы льготного ипотечного кредитования и увеличить объем федеральных средств, выделяемых на эти цели. Согласно распоряжению Кабмина от 19.05.2022 № 1226-р на поддержку программ «Льготная ипотека» и «Семейная ипотека» из резервного фонда правительства будет дополнительно направлено 49,6 млрд руб. Это поможет улучшить жилищные условия не менее чем 82 тыс. граждан.
Из выделенной суммы 33,4 млрд руб. будут направлены на субсидирование программы «Льготная ипотека». Напомним, получить ипотеку по льготной ставке до 9% годовых можно на покупку жилья в новостройках, строительство частного дома или приобретение земельного участка для его строительства. Максимальный размер субсидируемого кредита по льготной ставке в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях составляет 12 млн руб., в других регионах — 6 млн руб.
Чтобы люди не ограничивались только этими суммами и имели больше возможностей в выборе жилья, с 1 мая был увеличен максимальный размер кредита для ипотеки с использованием льготной ставки до 30 млн и 15 млн руб. соответственно. При этом 12 млн и 6 млн руб. будут субсидированы государством, остальная сумма может быть выдана по рыночной или другой субсидируемой ставке.
Еще 16,2 млрд руб., предусмотренные новым распоряжением, будут направлены на субсидирование программы «Семейная ипотека». В ее рамках кредиты по льготной ставке до 6% годовых можно получить на покупку жилья, строительство частного дома или приобретение земельного участка. Взять такой кредит могут семьи с ребенком, рожденным после 1 января 2018 г. Максимальная сумма субсидируемого кредита по этой программе для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей составляет 12 млн руб., для других территорий — 6 млн руб.
Цены на недвижимость стабилизируются
«Спрос в жилой недвижимости резко вырос в марте, более чем на 30% от февраля. В апреле свободные средства населения немного истощились, и по итогам месяца спрос упал примерно на 30% относительно марта. Май традиционно достаточно „мертвый“ месяц, и этот год не стал исключением», — оценил ситуацию на рынке Алексей Бравин, генеральный директор G5 Architects. Эксперт также обратил внимание на то, что значительно просели выдачи ипотеки — высокие ставки и дальнейшая неопределенность не позволяют населению брать долгосрочные кредитные обязательства.
В условиях санкций поддержка жилищного строительства со стороны государства ведется по двум направлениям — поддержка спроса и поддержка предложения. Если в начале весны строители только выясняли новые правила игры, то сейчас, к лету, большинство уже нашли аналоги исчезнувшим с российского рынка стройматериалам и наладили их поставки, либо проработали схемы параллельного импорта.
Помогают отрасли выработать жизнеспособные решения действия правительства. Например, постановление Правительства РФ от 19.04.2022 № 701 упростило процедуру подтверждения пригодности материалов, изделий, конструкций и технологий для применения в строительстве. Постановление Правительства РФ от 04.04.2022 № 579 позволяет вносить изменения в проектную документацию без экспертизы, если стоимость сметы увеличивается менее чем на 30%, или 100 млн руб. Также сокращен список предоставляемых документов, срок выполнения — до 14 дней.
По оценке экспертов, по части импортозамещения в настоящий момент в строительстве дела обстоят неплохо. «Большинство стройматериалов и оборудования производится на территории РФ и стран СНГ. Конечно, все необходимое мы еще не производим, и открыть завод с нуля невозможно за пару месяцев. Поэтому, пока создаются новые производства, строители будут все активнее прибегать к параллельному импорту», — отметил А. Бравин.
Постепенно стабилизируется и ситуация с ценами. По наблюдению участников рынка, они перестали расти ближе к концу марта, когда квартиры купили все, кто хотел и мог купить.
Это касается как первичного, так и вторичного рынков жилья. «После мартовского роста в текущий момент мы наблюдаем корректировку цен в зависимости от типа квартиры: кто-то дает прямую скидку на квадратный метр в абсолютной величине, кто-то предлагает скрытые скидки, снижая стоимость квартир и выводя ассортимент по ценам ниже мартовских, некоторые застройщики субсидируют ипотеку и берут часть комиссии банку на себя. Так, мы видим ставки по ипотеке от 0,1% на 1—2 года без изменения стоимости квартиры», — сообщил «ЭЖ» Дмитрий Макаров, коммерческий директор «Полис Групп».
Он обратил внимание на то, что, если первичный рынок хоть как-то живет за счет субсидированной ставки с господдержкой, вторичный рынок стоит, так как текущие ипотечные ставки в районе 13,5—16% существенно выше ставок на начало года, которые были в районе 8—9%. «Конечно, если вторичный рынок стоит, то и первичный не дополучит тех покупателей, которые хотели бы улучшить свои жилищные условия за счет покупки квартиры в новостройке. Многие клиенты находятся в стадии ожидания снижения ставки ЦБ и, следовательно, снижения ставок по ипотеке», — заключил Д. Макаров, отметив, что текущая экономическая ситуация поставила в позицию ожидания не только граждан, но и огромную часть инвесторов.
Ведущий эксперт BuyBuyHouse Марина Лашкевич напомнила, что цены на вторичное жилье находились в коридоре 5—10% до начала специальной операции. Далее произошел рост стоимости ряда объектов на вторичном рынке (до 30% в зависимости от аппетита продавца) в связи с курсом валют. «Первичный сегмент также реагировал разрознено — ряд девелоперов поднимали цены, другие — снижали. Поэтому суммарно рост цен при росте себестоимости составлял не более 10%. Сейчас же спрос на недвижимость, особенно вторичную, испытывает охлаждение, до 40%», — отметила М. Лашкевич.
Эксперты ожидают стагнации рынка
Говоря о проблемах, возникающих при реализации текущих проектов, застройщики выделяют вопросы, связанные с наличием и доставкой инженерного оборудования и систем. «Мы стараемся оперативно найти сопоставимую замену либо ждем поставки оборудования там, где его можно подождать, но все-таки получить. Кроме этого, со стороны банка ведется работа по пересмотру себестоимости и увеличению резервов проекта. Новые проекты ждут снижения ставки ЦБ, потому что от этого зависит ставка по проектному финансированию, что, в свою очередь, напрямую влияет на финансовую модель и условия реализации», — сказал Д. Макаров.
Председатель правления Концерна «РУСИЧ» Александр Ванчура рассказал, что со снижением спроса застройщики начинают оптимизировать свои проекты, к примеру, уменьшается количество объектов недвижимости с полной отделкой и полностью меблированных квартир. Новые проекты в ближайшее время будут выходить, но ожидаемо их количество сократится.
«Многим застройщикам для вывода нового проекта потребуется не только пересмотреть бизнес-модель, но и оптимизировать некоторые решения: уменьшить или отказаться от квартир с отделкой и меблировкой», — отметил А. Ванчура. Он считает, что на рынке уже прослеживается такой тренд.
Отвечая на вопрос «ЭЖ» о том, как будет развиваться рынок недвижимости дальше, Д. Макаров сообщил, что прогнозирует оживление спроса на недвижимость в III—IV кварталах 2022 г. «В основном ждем стабилизации спроса, прогнозируем возврат инвесторов в недвижимость после того, как начнут закрываться полугодовые депозиты, которые были открыты в конце февраля — начале марта. Произойдет прогнозируемое снижение ключевой ставки ЦБ, и люди привыкнут к новой реальности», — рассчитывают в «Полис Групп».
А. Ванчура полагает, что до конца года рынок жилой недвижимости ожидает стагнация, то есть роста цен не будет, но и их снижения тоже. «Покупательская активность останется на текущем уровне, за исключением начала летнего и осеннего сезона, в июне и сентябре многие прогнозируют реализацию отложенного спроса. Застройщики продолжат субсидировать ипотечные программы в партнерстве с банками, работа в этом направлении будет вестись достаточно активно», — заключил руководитель Концерна «РУСИЧ».
А. Бравин предположил, что в дальнейшем сегмент жилой недвижимости будет смещаться к малоэтажным проектам. Для этого есть несколько предпосылок. Во-первых, в малоэтажном строительстве возможна локализация практически до 100%. Во-вторых, такое жилье дешевле, а с учетом снижения платежеспособности населения вопрос цены становится все более важным. В-третьих, в большинстве малоэтажных проектов предполагается более комфортный и экологичный образ жизни, спрос на который продолжает расти.
«Делать прогнозы до конца специальной операции очень сложно. Люди не понимают, как долго продлится нестабильная ситуация, поэтому не спешат делать крупные покупки. Цены на вторичном рынке Москвы уже снизились на 0,5%, и я думаю, что до 5% снижения летом вполне реально», — отметила М. Лашкевич. По ее словам, здесь ключевую роль играют договоренности между покупателем и продавцом.
По данным федерального портала «МИР КВАРТИР», приступили к снижению и цены на новостройки, которые стали опускаться в самых «перегретых» городах. Если с января по март средний квадратный метр по России дорожал почти во всех крупных городах, то за апрель и первую половину мая уже в десяти из 70 исследованных специалистами городов было отмечено снижение цен. Анализ данных показал, что охлаждение началось в городах с дорогим жильем и там, где его стоимость в последние годы взрывообразно росла.
В частности, в Сочи, где по итогам I квартала цены превысили московские, пузырь начал сдуваться, и город снова встал на второе место после столицы. Скорее всего, в ближайшее время тенденция на снижение цен будет распространяться и на другие города, считают эксперты.
Жилищное кредитование в РФ, март 2020 — март 2022 гг.
|
Дата |
Объем жилищных кредитов в рублях, предоставленных за месяц, млн руб. |
Средневзвешенная ставка по жилищному кредитованию в рублях, предоставленному за месяц, % |
|
01.04.2020 |
329 944 |
8,68 |
|
01.05.2020 |
217 996 |
8,42 |
|
01.06.2020 |
215 150 |
7,56 |
|
01.07.2020 |
301 018 |
7,64 |
|
01.08.2020 |
383 857 |
7,39 |
|
01.09.2020 |
414 264 |
7,26 |
|
01.10.2020 |
504 635 |
7,32 |
|
01.11.2020 |
546 675 |
7,32 |
|
01.12.2020 |
491 962 |
7,38 |
|
01.01.2021 |
560 863 |
7,36 |
|
01.02.2021 |
259 776 |
7,23 |
|
01.03.2021 |
403 958 |
7,27 |
|
01.04.2021 |
501 595 |
7,24 |
|
01.05.2021 |
551 353 |
7,30 |
|
01.06.2021 |
434 112 |
7,30 |
|
01.07.2021 |
545 480 |
7,07 |
|
01.08.2021 |
433 339 |
7,67 |
|
01.09.2021 |
439 334 |
7,78 |
|
01.10.2021 |
477 431 |
7,73 |
|
01.11.2021 |
501 482 |
7,70 |
|
01.12.2021 |
510 760 |
7,59 |
|
01.01.2022 |
641 585 |
7,81 |
|
01.02.2022 |
327 061 |
7,87 |
|
01.03.2022 |
477 189 |
8,100 |
|
1.04.2022 |
521 528 |
8,05 |
Источник: ЦБ РФ
К сведению
Инвестиции в жилую недвижимость могут сократиться более чем на 40%
По оценке российского офиса компании CBRE, в I квартале 2022 г. общий объем инвестиций в недвижимость России составил 93 млрд руб., увеличившись на 33% в годовом сопоставлении. Этот результат стал сильным началом года: до этого подобный объем в I квартале наблюдался лишь в 2016 г., тогда он достиг 138 млрд руб. Как и в прошлом году, основной драйвер объема инвестиций — приобретение площадок под жилье, на долю которых пришлось 57% от общего объема за квартал.
Анализируя данные по коммерческой недвижимости, аналитики отметили, что вследствие закрытия перенесенных с прошлого года сделок за три месяца 2022 г. инвестиции достигли 40 млрд руб., став больше практически в два раза по сравнению с I кварталом 2021 г., при этом снизившись на 19% по сравнению с I кварталом 2020 г. Как и в начале 2020 г., в I квартале текущего года лидером стал офисный сегмент — 42% от объема инвестиций в коммерческую недвижимость за период.
Наблюдался высокий интерес к торговой недвижимости — 28% от объема, однако весомый вклад в такой результат внесла крупная сделка продажи низкокачественного объекта формата «рынок». Доля складского сектора составила 16% от вложений в коммерческую недвижимость за данный период.
По прогнозам CBRE, во II квартале 2022 г. ожидается замедление инвестиционной активности в связи с продолжением операции на территории Украины и расширение санкций со стороны западных стран — данный период рискует продемонстрировать самые низкие показатели в этом году. По предварительным оценкам, инвестиции в коммерческую недвижимость составят 20 млрд руб. (–56% в годовом сопоставлении), а в жилую — 40 млрд руб. (–43% по сравнению со II кварталом 2021 г.).
На ожидаемый объем инвестиций в российскую недвижимость в текущем году в первую очередь будет влиять развитие ряда рисков, создающих неопределенность для инвесторов на рынке. В связи с этим в CBRE предполагают разные варианты развития событий: при эскалации международной напряженности и росте неопределенности общий объем инвестиций в недвижимость России может достигнуть 240 млрд руб. (–38% к 2021 г. и –16% к 2020 г.), а возможное снижение рисков простимулирует инвесторов вложить до 300 млрд руб. в 2022 г. (–22 и +5% соответственно).
Финансирование строительства составит более 10 трлн руб. на пять лет
Зампред правительства Марат Хуснуллин, выступая на форуме «Инфраструктурное строительство. Курс на импортозамещение», сообщил, что, несмотря на сложности, связанные с экономическими санкциями со стороны недружественных стран, в России сохраняется полное финансирование всех бюджетных строек и реализация программ. «Пока у нас ни одного рубля не сокращено. Более того, на дорожное строительство было выделено дополнительно 120 млрд руб.», — заявил вице-премьер.
Вместе с тем в правительство внесена на утверждение программа федерального и регионального строительства на ближайшие пять лет. Финансирование заявленных в этой программе объемов строительства, по словам вице-премьера, составит более 10 трлн руб.
М. Хуснуллин также отметил, что в стране продолжается предоставление инфраструктурных бюджетных кредитов в объеме 1 трлн руб., из которых порядка 250 млрд будут освоены в 2022 г. И добавил, что правительство поменяло подход к управлению капитальными вложениями, возложив на Минстрой ответственность за сроки и стоимость строительства, включая развитие инфраструктуры.