Если все собственники помещений в здании не договорились о покупке земельного участка в собственность, то они могут претендовать только на его аренду

Общество купило нежилое помещение в здании, расположенном на земельном участке, находящемся в аренде с множественностью лиц на стороне арендатора, но от подписания соглашения о вступлении в договор аренды уклонилось. Мнения судов по поводу обязанности нового собственника войти в договор аренды разделились. Вердикт вынесла Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ, которая указала, что для приобретения неделимого или неразделенного земельного участка в собственность необходимо согласие всех собственников, в противном случае они могут претендовать на приобретение земельного участка только в аренду.

Суть дела

В 2015 г. общество на основании Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 159-ФЗ) приобрело у департамента в собственность нежилое помещение площадью 276,6 кв. м в здании, расположенном на земельном участке, предоставленном в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора сроком до 22.08.2030 собственникам других нежилых помещений в здании.

После перехода права собственности на помещение департамент направил обществу письмо с проектом соглашения о вступлении в договор аренды земельного участка. Однако общество уклонилось от подписания соглашения. Департамент обратился в суд с требованием об обязании ответчика заключить данное соглашение на условиях проекта.

Позиция судов

Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили требования истца. Они исходили из того, что законом установлена обязанность правообладателя зданий, сооружений, расположенных на земельном участке, заключить договор аренды земельного участка, на котором находится принадлежащее правообладателю здание, сооружение.

Суд округа не согласился с выводами судов и отказал в удовлетворении иска. Он пришел к выводу, что с момента госрегистрации права собственности на объект недвижимости к обществу перешло право собственности на земельный участок, который занят этим объектом и необходим для его использования. А значит, у ответчика нет оснований для заключения соглашения о вступлении в договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора.

Позиция ВС РФ

СКЭС ВС РФ отменила судебные акты первой, апелляционной и кассационной инстанций и направила дело на новое рассмотрение. Коллегия посчитала, что суды при рассмотрении дела неправильно применили нормы материального права и не исследовали обстоятельства, имеющие существенное значение. В частности, они не учли следующего.

Согласно п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

При этом в п. 2 данной статьи указано, что в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Пунктом 6 ст. 39.20 ЗК РФ предусмотрено, что любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе самостоятельно обратиться в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду. В течение 30 дней со дня получения указанного заявления уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. В течение 30 дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган.

В течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды (п. 7 ст. 39.20 ЗК РФ).

Из этого следует, что заключение договора аренды в таком случае является не правом, а обязанностью правообладателя здания или помещений в нем.

Также Судебная коллегия отметила, что действие Закона № 159-ФЗ не распространяется на отношения по выкупу земельных участков. Субъекты малого или среднего предпринимательства вправе приобретать земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации (абз. 5 подп. 4 п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134).

В связи с этим поскольку все собственники расположенных на одном земельном участке объектов недвижимости не договорились о приобретении неделимого или не разделенного ими земельного участка в собственность, то они могут претендовать на его приобретение только в аренду (п. 6 ст. 39.20 ЗК РФ, постановление Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 № 4275/11).

По спору о понуждении заключить договор суд в резолютивной части решения должен указать условия, на которых стороны обязаны заключить договор (ст. 173 АПК РФ), таким образом, при новом рассмотрении дела суду необходимо дать оценку условиям соглашения о вступлении в договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора.

При этом следует помнить, что в соответствии с п. 39 постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 49, если при рассмотрении искового заявления о понуждении заключить договор или об урегулировании разногласий по условиям договора суд установит, что стороны не сослались на необходимость согласования какого-либо существенного условия и соглашение сторон по нему отсутствует, вопрос о таком условии выносится судом на обсуждение сторон (ст. 56 ГПК РФ, ст. 65 АПК РФ). Равным образом в случае, когда между сторонами отсутствует спор по части условий, суд может вынести на обсуждение сторон вопрос о соотношении таких условий со спорными условиями. По итогам обсуждения суд, учитывая, в частности, мнения сторон по названным вопросам, обычную договорную практику, особенности конкретного договора и иные обстоятельства дела, принимает решение о редакции условий договора, в том числе отличной от предложенных сторонами (п. 4 ст. 445, п. 1 ст. 446 ГК РФ).