В 2022 г. рынок жилой недвижимости столкнулся с различными сложностями: резко упал спрос, выросла себестоимость строительства, были нарушены цепочки поставок импортных комплектующих и оборудования на фоне западных санкций. Все это говорило о том, что на рынке может начаться затяжной кризис. О том, что происходит в отрасли сейчас и как будет развиваться ситуация дальше, «ЭЖ» поговорила с экспертами.
Руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в разговоре с «ЭЖ» напомнил, что весна 2022 г. ознаменовалась резким ажиотажем на рынке жилья на фоне панических настроений населения. Причина тому — начало спецоперации на Украине, ослабление рубля и резкое удорожание ипотеки в связи с повышением ключевой ставки до 20%. Тогда купить жилье спешили те, кто имел накопления в рублях, чтобы спасти свои сбережения, и ипотечники, которые торопились взять кредит по ранее одобренным ставкам.
Этот скачок спроса привел к резкому росту цен на жилье: за март — апрель 2022 г. индекс стоимости жилья, рассчитываемый IRN.RU, увеличился на 7,3% в «старой» Москве, на 2,9% в Новой и на 6,3% в Подмосковье. В некоторых сегментах повышение ценников достигало 10%.
Продажи встали на паузу
Но ажиотаж продлился недолго: спрос резко упал уже в конце марта, когда закончились покупатели с «живыми» деньгами и одобренной по старым ставкам ипотекой. «После начала спецоперации, лавины санкций, обрушения курса рубля и повышения ключевой ставки произошло снижение спроса со стороны покупателей, люди были в панике: не знали, что делать, то ли бежать в банк с наличными, то ли срочно снимать в ожидании самых неутешительных прогнозов», — рассказала Мария Папенова, руководитель отдела продаж компании «Этажи».
По ее словам, валютные вклады оказались недоступны для снятия, зато появилась возможность положить деньги на краткосрочные рублевые депозиты (три месяца) под хороший процент — до 20%, и многие ею воспользовались. «То есть покупатели затаились, продать даже ликвидные объекты получалось только с солидным дисконтом. Ипотека в апреле — мае оказалась недоступной из-за резкого повышения ставки ЦБ. В состоянии отложенного спроса рынок пребывал до июля, потом началось постепенное оживление», — сообщила эксперт.
Игорь Талалов, аналитик департамента жилой недвижимости Accent Capital, отметил, что 1-е полугодие 2022 г. стало не самым простым для всех участников рынка недвижимости. Рост доходов населения в последние годы не соответствовал росту цен на жилую недвижимость, что привело к ухудшению доступности жилья. Ситуацию усугубил рост ставок по ипотеке до фактически заградительного уровня, что вызвало падение спроса во всех регионах страны. При этом в отдельных регионах без выдачи ипотеки продажи практически и вовсе встали.
Рост себестоимости строительства, сопровождаемый нарушением цепочек поставок импортных комплектующих и оборудования на фоне западных санкций, ожидание кризиса на рынке труда в связи с уходом иностранных компаний с российского рынка, падение фондового рынка и фиксация убытков частными инвесторами также не добавляли оптимизма для участников рынка. «Все предпосылки говорили о начале затяжного кризиса и на рынке жилой недвижимости. Однако усилия государства, направленные на поддержание экономики страны, строительной отрасли в частности, и поддержание внутреннего спроса способствовали стабилизации ситуации на рынке», — сказал И. Талалов.
После продления государственной программы льготной ипотеки и снижения ключевой ставки рефинансирования ЦБ рынок вновь пошел на подъем во II квартале 2022 г. «В каждом регионе цифры разнятся, например, в Москве в 1-м полугодии 2022 г. количество сделок на первичном рынке недвижимости оказалось на 17% меньше, чем за аналогичный период в прошлом году (по информации ЦИАН). А в июне число сделок выросло на 19,7% после двух месяцев спада», — пояснил «ЭЖ» аналитик Freedom Finance Global Владимир Чернов.
Участники рынка фиксируют оживление в сегменте как первичного, так и вторичного жилья. По данным IRN.RU, в августе число квартир в экспозиции на вторичном рынке московского региона выросло на 20—25% по сравнению с июлем, но спрос сильно отстает от прошлогоднего, даже несмотря на удешевление ипотеки.
По данным Росреестра по Москве, в июле прошлого года в столице было зарегистрировано 13 481 переход прав на недвижимость в рамках сделок купли-продажи жилья, в июле этого года — 8344, то есть почти на 40% меньше. «Таким образом, вторичный рынок становится рынком покупателей, платежеспособность которых снизилась. Поэтому надеяться на резкий рост числа сделок осенью, с началом делового сезона, не стоит», — сообщил О. Репченко.
«Для потенциального инвестора с собственными накоплениями такой переход с рынка продавца на рынок потребителя стал возможностью в спокойных условиях выбрать лучший вариант», — отметил Антон Агапов, директор по развитию сети апарт-отелей YE’S. При этом он обратил внимание на то, что к середине года рынок недвижимости начал реабилитироваться, с одной стороны, за счет падения ключевой ставки, с другой — за счет запуска девелоперами акций и специальных предложений, которые стали драйвером продаж.
Официальные цифры
Согласно данным Росстата, которые приводят аналитики группы «Деловой профиль», в 1-м полугодии 2022 г. наблюдался рост объемов ввода жилых зданий — на 44% больше, чем годом ранее. В частности, увеличивались объемы ввода многоквартирных домов на 22,4% — 19,7 млн кв. м против 16,1 млн.
Если рассматривать динамику по месяцам, можно заметить прекращение увеличения этих объемов в июне текущего года. С января по май темпы ввода в эксплуатацию МКД превышали показатели аналогичного периода 2021 г. — на 17,9% в марте, 20,8% в апреле, 20% в мае. А в первый месяц лета произошел спад на 8,1% относительно июня 2021 г. Это связано не только с высокой базой июня прошлого года, но и со спадом спроса на жилую недвижимость.
Спрос на жилье падает из-за нестабильной экономической ситуации, в которой жители России не готовы вкладываться в недвижимость. По прогнозам Минфина и Минэкономразвития, к концу года реальные доходы россиян сократятся на 6%. За I и II кварталы текущего года доходы уже уменьшились на 1,2 и 0,8% соответственно. Негативно на потребительских настроениях отражается и рост ставок по депозитам, ипотечных ставок и цен на недвижимость.
По данным официальной статистики, средняя цена на жилье в новостройках (за квадратный метр) во II квартале 2022 г. была равна 116,3 тыс. руб., что на 6,5% больше показателя за I квартал 2022 г. и почти на треть (+31%) превышает показатель за апрель — июнь 2021 г. В частности, средняя стоимость однокомнатных квартир в годовом сравнении значительно увеличилась — на 27,6% на квартиры среднего качества (116,4 тыс. руб. за кв. м), на 36% (106,9 тыс. руб.) — улучшенного качества и на 24% (253,7 тыс. руб.) — на элитные квартиры.
Одной из причин роста цен на жилье стало увеличение затрат на логистику и стройматериалы. По данным Росстата, за год к июню 2022 г. стоимость строительных материалов увеличилась на 14%. Если сравнивать цены в 1-м полугодии 2021 и 2022 гг., то динамика цен была еще выше — рост был равен 24,5%.
Рынок ждет возвращения покупателей
Отвечая на вопрос о том, как будет развиваться ситуация дальше, опрошенные «ЭЖ» эксперты отмечали, что ожидать восстановления активности на рынке жилой недвижимости во 2-м полугодии 2022 г., которая позволит выйти на показатели продаж 2020—2021 гг., не стоит. «Снижение спроса по итогам года может составить 20—30% по сравнению с предыдущим годом. При этом на фоне снижения спроса следует ожидать снижения цен на недвижимость, пик которых может прийтись на осень 2022 г., но уже в IV квартале цены начнут отыгрывать свое падение», — спрогнозировал И. Талалов.
Он полагает, что падение цен на квартиры на первичном рынке будет больше, чем на вторичном, за счет существующей диспропорции в цене. В пиковый период снижение цен может достичь 20% от уровня I квартала 2022 г., при этом следует отметить, что в цене сделок это снижение может быть менее выраженным за счет скрытых скидок, таких, например, как компенсация застройщиками банкам специальных условий по ипотечным кредитам для покупателей.
Рассчитывать, что падение цен окажется более существенным, по мнению аналитика Accent Capital, не стоит, поскольку рост себестоимости строительства и снижение девелоперами темпов вывода новых проектов на рынок будет поддерживать цену на достигнутых уровнях. «Кроме того, нужно учитывать, что и Минэкономразвития, и Центральный банк пересмотрели свои прогнозы по развитию экономики страны в сторону улучшения и ожидают в 2022—2023 гг. более умеренного ухудшения состояния экономики, чем прогнозировалось ранее. Исходя из этого, можно ожидать, что уже в 2023 г. рынок недвижимости вернется к сбалансированному состоянию», — заключил И. Талалов.
Подводя итоги, специалисты отмечали, что, несмотря на глобальные геополитические потрясения, людям нужно решать свои задачи — продавать или покупать недвижимость. «Да и с точки зрения инвестиций „бетон“ остается привлекателен и не так волатилен, как другие инвестиционные инструменты. Сейчас, когда ключевая ставка снизилась, можно приобрести себе жилье от 0,1 до 10% годовых, воспользоваться льготной ипотекой и программами господдержки», — рассказала М. Папенова,
По ее словам, по итогам июля в России зафиксирована рекордная одобряемость ипотеки с начала пандемии — 85%. Такой ипотечный бум произошел благодаря многочисленным программам льготной ипотеки. «Осенью мы ожидаем оживления рынка недвижимости, поскольку с осени после летнего каникулярного спада традиционно деловая активность растет. Экономические факторы пока благоприятны: ставка ЦБ, курс рубля, выбор ипотечных программ и льготные ставки», — пояснила эксперт.
В компании «Этажи» прогнозируют, что покупатели вернутся на рынок, сделок будет заключаться больше, чем в начале года и в летние месяцы. На первичном рынке корректировки цен будут в открытом поле, скорее, за счет персональных предложений по скидкам от конкретных застройщиков. На вторичном рынке, если вы хотите продать объект побыстрее, разумный дисконт в 10—15% поможет вам это сделать в кратчайшие сроки. Но осенью все еще сохранится тенденция рынка покупателей: ведь именно клиент с деньгами на руках, будь то наличные или ипотечные средства, принимает решение, быть сделке или нет. Покупатели выбирают, а предложения сейчас больше, чем спроса.
В. Чернов предположил, что во 2-м полугодии 2022 г. ожидается увеличение объемов продаж, особенно заметным оно должно стать на вторичном рынке жилья — их прирост может составить 20—30%. С постепенным увеличением спроса цены на недвижимость также могут снова пойти вверх. Некоторые проблемы с поставками стройматериалов у девелоперов еще остаются, поэтому и себестоимость строительства может возрасти.
По прогнозам Freedom Finance Global, во 2-м полугодии цены могут вырасти на 5—15% в зависимости от региона, в столичных динамика обычно опережает. Предложение на рынке также продолжит расти, так как в условиях роста спроса застройщики будут стараться занять максимальную долю рынка.
Ввод МКД в 1-м полугодии 2021 и 2022 гг. по месяцам, млн кв. м
|
|
2021 |
2022 |
|
Январь |
3,0 |
4,8 |
|
Февраль |
2,2 |
2,9 |
|
Март |
2,8 |
3,3 |
|
Апрель |
2,4 |
2,9 |
|
Май |
2,0 |
2,4 |
|
Июнь |
3,7 |
3,4 |
Источник: Росстат
К сведению
Основные тенденции развития рынка
За последние пять лет на рынке жилой недвижимости произошел ряд серьезных изменений, которые повлияли и сформировали текущие тренды. Эксперты считают, что, несмотря на большое давление, которое оказывается на экономику страны последнее время, ряд сложившихся тенденций на рынке жилья не будет отменен, а, наоборот, продолжится на протяжении длительного времени в будущем. Владислав Преображенский, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы, назвал «ЭЖ» девять основных направлений развития рынка.
Больше гарантий для покупателя
Изначально внедрение в законодательство ФЗ-214 привело к упорядочению рынка жилой недвижимости и способствовало увеличению уровня гарантий для потребителей жилья. В процессе применения законодательство неоднократно совершенствовалось, но в результате не было достигнуто оптимальное решение, при котором бы не возникал долгострой и обманутые дольщики. Из ряда альтернатив, существующих в мировой практике, был выбран путь внедрения не раскрываемых до ввода в эксплуатацию счетов эскроу. Несмотря на то что существуют разногласия между застройщиками и банкирами, тенденция по усилению гарантий для покупателя недвижимости останется неизменной, считает эксперт.
Решение проблемы с долгостроями
Сделано и делается много для решения данной проблемы. Проведены работы по инвентаризации всех проблемных объектов, выявлены причины долгостроя и предложены решения. Например, по крупнейшим проектам таких компаний, как «СУ-155», «Урбан Групп», проект в «Царицыно», приняты и реализованы действия по восстановлению прав дольщиков. Постепенно эта проблема из горячей переходит в рутинную процедуру, которая позволяет избежать социальных потрясений.
Рост цен на рынке
Данная тенденция связана с целым рядом факторов. Во-первых, это переход на проектное финансирование с использованием счетов эскроу, во-вторых, стимулирование спроса в период пандемии, в-третьих, экономически обоснованное повышение цены из-за инфляции. Когда рост цен определен инфляцией, причем не потребительских рынков, а инфляцией в рамках бизнес-процессов, задействованных в строительстве, то баланс на рынке сохраняется в долгосрочной перспективе.
В настоящее время произошел перекос в сторону опережающего роста цен и для сбалансированного соотношения спроса и предложения был внедрен ряд стимулирующих спрос программ. В случае достаточности принятых мер коррекция цен вниз будет незначительной, но общий тренд на рост цены продолжится в неизменном виде.
Укрупнение проектов многоквартирных домов
Большая часть проектов МКД сосредоточена в крупных городах. Количество площадок для точечного строительства крайне мало, и это не приведет к тем масштабам, которые хотела бы видеть власть как на местном, так и на федеральном уровне. В то же время значительный объем жилого и промышленного фонда морально устарел, а основной платежеспособный спрос нацелен на центральные районы городов.
Для решения целого комплекса вышеозначенных задач, а также для оптимизации стоимости самих решений формируется все большее количество проектов по комплексному освоению территорий. Это позволяет оптимизировать затраты на инфраструктуру, делать однородные районы по потребительским свойствам, где-то реновировать, где-то строить новую инфраструктуру и т.д.
Увеличение доли проектов ИЖС
В рамках государственных планов по обеспечению населения жильем ссылаются на эмпирически подтвержденный факт, что строить необходимо примерно 1 кв. м нового жилья на одного жителя страны. Это наблюдение, в той или иной мере, характерно для всех стран.
В России принята программа достичь к 2030 г. ввода 120 млн кв. м в год. Добиться такого результата только за счет наращивания объемов строительства индустриального жилья не представляется возможным в обозначенной перспективе. Поэтому уже сложился и длительное время будет существовать тренд на стимулирование строительства объектов ИЖС. Для этого усовершенствуется законодательство, формируются программы по стимулированию застройщиков, внедряется льготная ипотека для покупателей ИЖС и т.д.
Активизация решений проблемы аварийного и ветхого жилья
В Клубе инвесторов Москвы считают, что в настоящее время крайне необходимо для всего ЖКХ сформировать и систематизировать механизм вывода из обращения и замещения выбывающего из эксплуатации жилого фонда. В перспективе ближайших десятилетий данная проблем будет только усиливаться. Поэтому в длительной перспективе будет разрабатываться и совершенствоваться механизм реновации жилого фонда. Передовой опыт приобрела Москва в ходе проведения программы реновации. На данном пути еще немало предстоит принять как законодательных, так и производственных решений.
Импортозамещение
Данная проблем стояла еще задолго до проведения СВО. Импортозависимость страны достигла максимальных значений по итогам реформ 90-х гг. Как бы ни развивались дальнейшие события и международные альянсы, а достижение технологического суверенитета, в том числе и в области жилого строительства, будет оставаться первостепенной задачей до ее выполнения.
Усиление административного воздействия
Рынок не способен самостоятельно регулировать вопросы удовлетворения потребностей всех слоев общества в вопросе обеспечения жильем. Рынок нацелен на освоение платежеспособного спроса — и все. Вопросы развития, суверенитета, технологического развития, которое не несет моментальной монетизации, — все это вопросы государственного управления, выходящие за рамки денежных отношений.
Тенденция на большее присутствие государства, в частности на рынке недвижимости, будет усиливаться по мере реализации масштабных стратегических задач и вызовов, которых становится все больше. В частности, достижение необходимых объемов строительства для поддержания, воспроизведения и развития жилого фонда (сейчас это программные 120 млн кв. м), строительство жилого фонда в районах, необходимых для развития экономики государства в целом, и т.д.
Совершенствование законодательства
В рамках решения задач, сформулированных в различных государственных программах, происходит актуализация и оптимизация законодательства для достижения поставленных целей. Что-то устарело, что-то не определено, что-то мешает наращиванию производственных программ. Созданы и совершенствуются механизмы взаимодействия между бизнесом и всеми уровнями власти — от местной до федеральной.
Все направлено на достижение максимальной синергии. В частности, можно привести пример по улучшению и ускорению законотворческой работы в рамках взаимодействия с Клубом инвесторов Москвы, объединяющим крупнейших застройщиков. Во главу угла поставлены исключительно отраслевые интересы и достижение целей государственных программ.