1. Главная
  2. Статьи

Росреестр подготовил существенные изменения в законодательство о недвижимости

| статьи | печать
автор:
опубликовано:«ЭЖ-Юрист» №35 (1236) 2022

Экономические процессы уже давно требуют модернизации и упорядочения законодательства о недвижимости. Росреестр подготовил сразу два законопроекта — с поправками в ГК РФ и в законодательство о недвижимости, которые связаны с изменениями в ГК РФ. В частности, ведомство предлагает существенно изменить перечень объектов недвижимого имущества, порядок образования и понятия единого недвижимого комплекса (далее — ЕНК) и объекта незавершенного строительства, уточнить содержание неотделимых и отделимых улучшений. О том, какие еще изменения предусмотрены этими законопроектами, подробнее в нашем материале.

Росреестр разработал следующие законопроекты:

  • «О внесении изменений в части первую и вторую Гражданского кодекса Российской Федерации в части совершенствования законодательства о недвижимом имуществе» (далее — законопроект № 1);

  • «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона „О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации в части совершенствования законодательства о недвижимом имуществе“» (далее — законопроект № 2).

Основными задачами законопроектов является уточнение:

  • понятий объекта недвижимости и порядка образования нового объекта недвижимости (за исключением земельных участков);

  • регулирования в отношении единого недвижимого комплекса, предприятия, сложной и неделимой вещи.

ЕНК: земля не считается, но можно будет делить на здания

По сравнению с действующей редакцией ГК РФ понятие ЕНК может претерпеть существенные изменения. В законопроекте № 1 (ст. 141.6 ГК РФ) предлагается рассматривать ЕНК как сложную недвижимую вещь, состоящую из совокупности нескольких недвижимых вещей (здания, сооружения), которые находятся в собственности одного лица и расположены на одном земельном участке. Земельные участки не подлежат включению в состав ЕНК.

Законопроектом № 1 предлагается также закрепить в ГК РФ порядок образования ЕНК. Он будет считаться образованным со дня государственной регистрации права на него.

При этом здания, сооружения, включенные в его состав, не будут прекращать своего существования как недвижимые вещи. В этом случае собственник ЕНК будет вправе исключать из его состава здания, сооружения, а также включать в его состав здания, сооружения, в том числе вновь создаваемые. И эти изменения не будут являться реконструкцией.

ЕНК можно будет разделить на несколько ЕНК или на здания, сооружения, включенные в его состав, с прекращением существования ЕНК.

Соответствующие особенности осуществления государственного кадастрового учета и регистрации прав в отношении ЕНК определены законопроектом № 2 в части изменений в ст. 46 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Здания и сооружения, ЕНК смогут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил ст. 69 Федерального закона от 16.07.98 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», далее — Закон об ипотеке. При этом право залога будет распространяться на все включенные (включаемые) в его состав или исключенные из его состава после возникновения ипотеки здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, принадлежащие залогодателю.

Отдельно установлено, что без согласия залогодержателя залогодатель не сможет снести или реконструировать объект недвижимости, входящий в состав ЕНК, однако вправе включать в его состав иные, в том числе вновь построенные объекты недвижимости, если это не приведет к снижению стоимости ЕНК (п. 1 ст. 5, ч. 1,6 ст. 69 Закона об ипотеке в редакции законопроекта № 2).

Что касается изменений в Земельный кодекс РФ, то предполагается, что в случае исключения здания, сооружения, объекта незавершенного строительства из ЕНК либо раздела ЕНК с прекращением его существования одновременно можно будет образовать земельный участок для размещения соответствующего здания, сооружения, объекта незавершенного строительства (п. 8 ст. 11.4 ЗК РФ в редакции законопроекта № 2).

От земли до фундамента — новые признаки объекта незавершенного строительства

В соответствии с поправками в ГК РФ объектом незавершенного строительства будет признаваться здание или сооружение, строительство которого не завершено, при условии, что его фундамент полностью построен (ст. 141.5 ГК РФ в редакции законопроекта № 1).

При этом если строительство объекта не предполагает наличия фундамента, то его нельзя будет считать объектом незавершенного строительства. Такой объект станет объектом недвижимости только после полного завершения строительства.

Созданные до дня вступления в силу поправок в ст. 141.5 ГК РФ объекты незавершенного строительства, находящиеся в собственности и не соответствующие новым признакам, не прекратят своего существования и смогут участвовать в гражданском обороте.

В случае ипотеки объекта незавершенного строительства прекращение его существования в результате завершения строительства здания, сооружения будет являться основанием для возникновения права залога на это здание, сооружение или помещения, машино-места в них, если иное не предусмотрено законом или договором (ч. 8 ст. 69 Закона об ипотеке в редакции законопроекта № 2).

Что признают недвижимостью?

Существенные изменения коснутся и понятия недвижимой вещи, установленного абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ. В соответствии с новой редакцией абзаца, предлагаемой законопроектом № 1, к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) предлагается относить земельные участки, участки недр, а также расположенные на земле или под ее поверхностью и созданные в результате строительства здания, сооружения и находящиеся в них помещения, машино-места.

К недвижимым вещам также будут относить здания, сооружения, помещения, машино-места, единые недвижимые комплексы, образованные в результате преобразования других зданий, сооружений, помещений, машино-мест, единых недвижимых комплексов. Как мы уже говорили выше, объекты незавершенного строительства будут считаться недвижимостью только при условии их соответствия ст. 141.5 ГК РФ.

Согласно изменениям, вносимым законопроектом № 1 в ст. 141.8 ГК РФ, объекты недвижимости могут быть образованы в результате:

  • раздела исходного объекта недвижимого имущества;

  • объединения и исключения здания, сооружения, объекта незавершенного строительства;

  • перепланировки исходных помещений и (или) изменения границ машино-мест и т.д.

Такие объекты считаются образованными со дня госрегистрации прекращения прав на все объекты недвижимости, из которых образованы такие объекты недвижимости. Исключение — образование объектов недвижимости путем раздела линейного объекта с сохранением исходного объекта недвижимости с измененными характеристиками.

Улучшения объекта недвижимости

Росреестр предлагает уточнить понятия отделимых и неотделимых улучшений объектов недвижимости (ст. 141.10 ГК РФ).

А именно движимая вещь, соединенная с объектом недвижимости, которая не может быть отделена от него без разрушения либо повреждения этой вещи и (или) объекта недвижимости до такой степени, что это приведет к невозможности использования объекта недвижимости в соответствии с его назначением, будет считаться неотделимым улучшением. Если движимая вещь может быть отделена от объекта недвижимости без последствий, то она будет считаться отделимым улучшением.

Неотделимыми улучшениями земельного участка будут признаваться искусственные водоемы, созданные на земельном участке, деревья, кустарники и иные растения, замощения, покрытия, ограждения, иные элементы благоустройства территории (ст. 6.1 ЗК РФ в редакции законопроекта № 2). А отделимыми улучшениями будут признаваться иные улучшения земельного участка (в том числе некапитальные объекты, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности).

В соответствии с законопроектом № 2 при ипотеке земельного участка право залога будет распространяться как на неотделимые улучшения земельного участка, так и на находящееся на земельном участке здание или сооружение и объект незавершенного строительства, право собственности на которое зарегистрировано за залогодателем (п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке в редакции законопроекта № 2).

Комментарий эксперта

Спорным положением в законопроекте можно посчитать признание объекта незавершенного строительства в качестве объекта недвижимости. Дело в том, что вещи (движимые и недвижимые) являются объектами гражданских прав постольку, поскольку они могут выступать в качестве товара, то есть иметь определенную хозяйственную ценность. Если говорить об объекте незавершенного строительства, то очевидно, что выступать в качестве товара он не может, поскольку никакой хозяйственной ценности у него нет. Фактически речь идет лишь о материальном объекте, который должен быть достроен, чтобы приобрести хозяйственную ценность и стать недвижимой вещью в юридическом смысле.

Кроме того, наличие полностью построенного фундамента в качестве условия произрастает из судебной практики, которая в отсутствие каких-либо ясных критериев стала исходить из того, что в таких объектах как минимум должен быть построен фундамент. Однако такой подход нельзя признать верным, поскольку это приведет к тому, что фундамент (который сам по себе никакой ценности не представляет) будет рассматриваться как недвижимая вещь и выступать в качестве товара в гражданском обороте, что нехарактерно для развитого рынка, но с учетом законодательных изменений вполне возможно.

Сомнительным кажется также указание законопроекта о том, что здания, сооружения, включенные в состав единого недвижимого комплекса, не прекращают своего существования как недвижимые вещи. Фактически это означает, что происходит дублирование объектов недвижимости, когда один объект недвижимости является частью единого недвижимого комплекса (который сам является одной недвижимой вещью) и при этом самостоятельной вещью. Создание единого недвижимого комплекса связано с необходимостью упрощения оборота объектов недвижимости, тесно связанных между собой, за счет создания одной юридической вещи, поэтому при объединении ряда объектов недвижимости в единый недвижимый комплекс и создании тем самым одного объекта недвижимости такие объекты недвижимости должны прекращать свое самостоятельное существование в качестве недвижимости (оставаясь недвижимостью лишь в физическом смысле слова).

Комментарий эксперта

1 сентября вступили в силу поправки в ГК РФ в части регулирования недвижимости, однако еще до этого (а в реальности даже до внесения инициативы о вступлении этих поправок в силу, на полгода раньше, чем планировалось изначально) Росреестр предложил поправки в еще не принятый законопроект. Одно из главных изменений — полностью переписанное определение недвижимой вещи. Росреестр предлагает избавиться от традиционного российского подхода к определению недвижимости (как объекта, прочно связанного с землей, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно) и более четко обрисовать недвижимость как объект, расположенный на земле или под ее поверхностью и созданный в результате строительства.

При этом в новой редакции законопроекта было принято решение удалить указание на то, что если объект находится на земле исключительно под собственной тяжестью, то он относится к движимому имуществу. Очевидно, что изменение было внесено в связи с неочевидностью вопросов толкования данной нормы, так как, строго говоря, вообще любой физический объект материального мира находится на земле исключительно под собственной тяжестью, включая и недвижимость.

В число других интересных нововведений вошло также закрепление позиции, изложенной Верховным судом РФ в 25-м Пленуме от 23 июня 2015 г., о том, что объект незавершенного строительства лишь тогда может быть недвижимостью, когда закончены работы по возведению его фундамента.

Помимо этого, большие изменения затронули такие объекты, как единый недвижимый комплекс и предприятие. Единый недвижимый комплекс теперь определяется не просто как «совокупность… зданий и сооружений», а как сложная недвижимая вещь, объединяющая совокупность нескольких объектов, которые находятся в собственности одного лица и расположены на одном земельном участке. Также к ЕНК более не будут применяться правила о неделимых вещах — в силу прямого указания закона предполагается, что ЕНК может быть разделен на здания, сооружения, включенные в его состав. Это представляется вполне логичным, так как режим сложной вещи не может предполагать абсолютного единства судьбы всех входящих в ее состав вещей.

Также законопроектом затронуты вопросы такого объекта, как предприятия, в частности, глава 23 ГК РФ дополнена новыми статьями, устанавливающими особенности залога предприятия как имущественного комплекса, а в раздел 8 главы 30 внесены уточнения в части момента перехода права собственности на предприятие. Трудно оценить, насколько действительно необходимы данные изменения, с учетом того, что на практике предприятие как имущественный комплекс крайне редко является предметом сделок.

Второй законопроект внесен в связи с первым и вносит соответствующие изменения и дополнения в Закон об ипотеке, Земельный, Жилищный и Градостроительный кодексы, Закон о государственной регистрации недвижимости.

В целом указанные изменения и уточнения, как и уже вступившие в начале месяца поправки в ГК РФ, также во многом отражают сложившуюся по поводу оборота недвижимости судебную практику, а также зарубежный опыт, на который Росреестр ссылается в пояснительной записке.