Средняя ставка ипотечных кредитов за последние месяцы существенно снизилась, однако размер кредита в среднем по России подскочил до 3,7 млн руб., а сроки возврата — до 22 лет! Это привело, по оценке РАНХиГС, к сокращению доступности жилья для населения. Теперь, по мнению аналитиков ИРН, начался тренд на снижение стоимости заветного квадратного метра на фоне «худеющих» кошельков россиян. Аналогичную тенденцию отмечают эксперты Российской гильдии риелторов.
Совокупный портфель ипотечных жилищных кредитов (ИЖК) на 1 августа нынешнего года, по данным ученых Российской академии народного хозяйства и государственной службы (РАНХиГС), достиг объема 12,7 трлн руб. Прирост совокупного портфеля за 7 месяцев текущего года составил 913,4 млрд руб. или 7,8%, что значительно ниже темпов роста в прошлом году за аналогичный период. Тогда ипотечный кредитный портфель за 7 месяцев вырос на 1490,2 млрд руб. или на 16%.
Всего за 7 месяцев выдано 636,4 тыс кредитов общим объемом 2,2 трлн руб., соответствующее значение прошлого года за январь — июль составило 1088,2 тыс кредитов объемом 3,1 трлн руб. Таким образом, уменьшение количества сделок на рынке ИЖК составило 41,5% при снижении объемов на 29%.
Вместе с тем, средний размер ипотечного кредита за год вырос на 27,6% (до 3,7 млн руб.). Этому способствовал, в первую очередь, рост стоимости жилья, а также снижение величины первоначального взноса в целях маркетинговой привлекательности кредитов и новые параметры льготного кредитования.
Одновременно увеличился средневзвешенный срок кредитования: по итогам II квартала он составил 22,9 года, годом ранее данный показатель равнялся 20,1 года (то есть прирост составил 13,9%).
Кроме того, увеличение срока кредита, с одной стороны, позволяет снизить ежемесячную долговую нагрузку на заемщиков, тем самым уменьшая риск невозврата кредита. С другой — в условиях нестабильности процентных ставок и низкого уровня секьюритизации слишком продолжительный срок кредита становится источником рисков и для самой банковской системы.
Жилье стало малодоступным
Правительство уже приложило немало сил для «накачки» жилищного рынка заемными деньгами населения. Для стимулирования ипотечного рынка после начала потока санкций кабмин принял ряд мер, касающихся переформатирования государственных льготных программ.
Лимит по льготной ипотеке был увеличен с 3 до 12 млн руб. в столичных регионах и до 6 млн руб. — в остальных субъектах Федерации. Запущена пилотная льготная ипотечная программа на строительство частных жилых домов своими силами, без оформления договора подряда с профессиональными застройщиками. Для IT-специалистов реализуется кредитная программа по ставке 5% годовых.
Поскольку в настоящее время объемы выдач по льготной и рыночной ипотеке превышают размеры досрочного и планового погашения примерно в 2 — 2,5 раза, то к концу текущего года портфель ИЖК вырастет до 14 — 14,5 трлн руб.
Но здесь нужно учитывать важную деталь: размер среднего платежа по ипотеке поднялся 26,5 тыс руб., что на 14,2% больше показателя предыдущего года. В результате коэффициент доступности жилья (КДЖ), который представляет собой количество лет, необходимое семье из двух работающих людей, чтобы накопить на квартиру (средней площади) при условии сбережения всех своих доходов, в среднем по России вырос до 4,5 лет.
«В настоящее время в условиях проблем в экономике правительство и регулятор могли бы предпринимать усилия по стабилизации рынка не в плане его дальнейшего роста, а способствуя равномерному снижению цен на жилье, — делает вывод аналитик РАНХиГС, к.э.н. Сергей Зубов. — Тот факт, что застройщики субсидируют ставки практически до 0% для продвижения продаж, говорит о наметившемся кризисе ипотеки и искусственном стимулировании спроса в условиях уменьшения его платежеспособности».
Цены взяли курс на снижение
Тем временем спрос на квадратные метры, по оценке аналитиков портала Индикаторы рынка недвижимости (ИРН), начал падать уже в апреле. С середины весны по август, по данным Росреестра, количество переходов прав в рамках сделок купли-продажи жилья в административных границах Москвы сократилось на 37,8% в годовом выражении.
Первой на снижение покупательской активности отреагировала наиболее перегретая локация, то есть «старая» Москва, где цены поползли вниз уже в мае. В июне к ней присоединилась Новая Москва и Подмосковье. В итоге с мая по август рассчитываемый ИРН индекс рынка недвижимости в «старой» Москве и Новой столице снизился на 4,5% и 2,9% соответственно. В области, куда перетекает спрос из Первопрестольной, цены упали на 2%.
«Нынешняя динамика рынка недвижимости московского региона очень напоминает сценарий 2014 — 2017 гг., сложившийся после драматических событий 2014 г. Тогда вслед за непродолжительным ажиотажем и скачком цен вверх, также связанными с введением санкций и обвалом рубля, последовала длительная стагнация со сползанием цен обратно вниз, — напоминает руководитель ИРН Алексей Репченко. — При этом сейчас геополитическая и экономическая ситуация явно жестче, чем было в 2014 г. — нынешние западные санкции даже официально названы беспрецедентными».
Для московского рынка недвижимости, по мнению г-на Репченко, может иметь значение еще один фактор: перед 2014 г. цены не были перегреты, в 2011-2013 гг. они почти не росли, а вот к текущему году на рынке надулся пузырь. В 2020 — 2021 г. при падении доходов населения в пандемию цены на жилье в московском регионе напротив выросли в среднем на 50%, а по отдельным сегментам и квартирам на 70 — 100% благодаря льготной ипотеке и в целом слишком низким ставкам по кредитам и депозитам.
Похожий тренд отмечает член Российской гильдии риелторов Константин Барсуков, по словам которого, цены сейчас падают по сравнению с январем. Особенно выраженной стала понижательная тенденция на вторичном рынке, где они уже сократились на 10%. В дальнейшем, по оценке риэлтера, стоимость квадратного метра продолжит падение, поскольку сейчас цены еще остаются задранными.