Правительство предложило продлить антисанкционное регулирование некоторых сфер бизнеса на следующий год

Спецрегулирование аренды недвижимости в сфере торговли и общепита защитит арендодателей

Законопроект предлагает, в частности, продлить на 2023 г. действие специальных правил, установленных в ст. 21.2 Федерального закона от 08.03.2022 № 46-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 46) и регулирующих отношения с арендаторами из недружественных стран в сфере торговли и (или) общественного питания.

Специальные правила применяются к договорам аренды (субаренды) объектов недвижимости (зданий, помещений, земельных участков) при одновременном соблюдении следующих условий:

1. Размер арендной платы по договору зависит от результатов хозяйственной деятельности арендатора.

2. Арендатор по договору:

• является организацией торговли и (или) общественного питания;

• прямо или косвенно находится под контролем лица, связанного с недружественным государством или территорией;

• прекратил или приостановил использование арендуемого имущества для осуществления своей хозяйственной деятельности на территории РФ.

Право на односторонний отказ от договора возникает у арендодателя при соблюдении хотя бы одного из следующих условий:

• арендатор не возобновляет использование арендуемого имущества по истечении 10 рабочих дней со дня получения соответствующего требования от арендодателя;

• арендатор отказался от исполнения требования либо не исполнил указанное требование по истечении 10 рабочих дней со дня его получения.

В отношении арендодателя, отказавшегося от договора аренды в указанных случаях, не применяются меры ответственности, связанные с отказом от исполнения договора аренды.

При этом оговорено, что изменение или расторжение договора аренды, заключенного до 24.02.2022 включительно, по инициативе арендодателя невозможно в следующих случаях:

• арендатор утратил контроль иностранных лиц после 24.02.2022 и изменил товарный знак или фирменное наименование;

• арендатор утратил контроль иностранных лиц после 24.02.2022 и перешел под контроль российских юридических или физических лиц.

Продление указанного регулирования в сфере аренды недвижимости на 2023 г. вызвано необходимостью защищать арендодателей торговых площадей от резкого падения доходов в условиях продолжающегося ухода зарубежных компаний с российского рынка. Размер арендной платы по договору аренды достаточно часто зависит от торгового оборота конкретной точки продаж. Поэтому в случае когда арендатор приостанавливает/прекращает торговую деятельность, арендодатель сталкивается с падением доходов.

Для организаций торговли и общественного питания и их арендодателей важно отслеживать движение этого законопроекта, а в случае его принятия — учитывать его положения об истребовании у арендаторов повышенной арендной платы, а также о прекращении договоров аренды по основаниям, предусмотренным Законом № 46-ФЗ.

Поскольку законопроект внесен в Госдуму Правительством РФ в целях поддержки экономики, вероятность его принятия довольно высока.

В 2023 г. ожидается упрощение стандартных процедур, уменьшение количества проверок и освобождение бизнеса от ответственности

Основными целями законопроекта являются продление действия на 2023 г. и совершенствование регулирования, установленного в 2022 г. и направленного на защиту интересов российских граждан и юридических лиц в условиях санкций.

Среди наиболее важных мер, относящихся к сфере недвижимости, можно отметить следующие.

1. Продление временного регулирования арендных отношений с организациями торговли или общественного питания, подконтрольными лицам из недружественных иностранных юрисдикций.

В сфере ретейла распространена практика расчета арендной платы или ее части как процента от оборота, но до 24.02.2022 небольшое количество договоров предусматривало положения на случай неиспользования арендуемого имущества и отсутствия оборота. Законодатель устранил пробел и поддержал арендодателей, оказавшихся в невыгодном положении.

При этом не все арендодатели готовы применять нормы из-за риска ухудшения отношений с арендаторами, занявшими выжидательную позицию и не принявшими окончательное решение о прекращении деятельности, и склонны договариваться с ними. В случае продолжения кризиса в 2023 г. можно ожидать более активного применения арендодателями предоставленных им прав.

Однако норма едва ли может стимулировать арендаторов к возобновлению деятельности, поскольку решение о ее приостановлении чаще всего принято их иностранными головными офисами, ориентирующимися на требования своего законодательства.

Обращаем внимание, что арендодатель лишается права на односторонний отказ от договора с даты прекращения контроля иностранных лиц в отношении арендатора. Механизм также не может применяться к российским брендам, занимающим ниши ушедших иностранных брендов, и к арендаторам, контроль над которыми перешел к российским лицам. Так законодатель намерен поддержать российских инвесторов, рискнувших вступить в новый бизнес.

2. Продление на 2023 г. полномочий Правительства РФ по определению особенностей организации разрешительных, квалификационных и лицензионных процедур и осуществления контрольно-надзорной деятельности в сфере строительства и эксплуатации недвижимости.

Правительство РФ уполномочено определять порядок:

• подготовки и продления срока действия документации по планировке территории, градостроительного плана земельного участка;

• выдачи разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию;

• внесения изменений в проектную документацию и результаты инженерных изысканий, получивших положительное заключение государственной экспертизы, проведения экспертиз в их отношении;

• осуществления деятельности без продления сроков действия лицензий и разрешений или в отсутствие разрешений;

• прохождения периодических процедур оценки соответствия предъявляемым требованиям и др.

На практике положения упрощают стандартные процедуры, продлевают сроки, уменьшают количество проверок и освобождают бизнес от ответственности. Более того, некоторые из них временно решают давно существовавшие проблемы. Например, увеличением срока внесения изменений в лицензии устранены сложности при продаже производственных объектов, связанные с переоформлением лицензии на эксплуатацию взрывопожароопасных и химически опасных производственных объектов. Не исключено, что механизмы, выработанные для условий кризиса, можно будет использовать и в дальнейшем.

Полагаем, что в случае принятия законопроекта действие большинства специальных режимов будет продлено на 2023 г.

Принятие законопроекта предотвратит блокирование деятельности советов директоров акционерных обществ

Законопроект в целом направлен на продление действия ряда контрсанкционных мер, а также дополнительно гармонизирует «экстраординарные» законодательные нормы последних месяцев с нормативным правовым регулированием соответствующих отношений.

Примером такой гармонизации можно назвать предлагаемое внесение изменений в ст. 68 Федерального закона от 26.12.95 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах». Так, приостанавливается действие нормативных положений, лишающих совет директоров акционерного общества полномочий в случае, если количество членов такого совета директоров становится менее кворума.

По общему правилу такой «усеченный» совет директоров правомочен принять только решение о созыве внеочередного собрания акционеров для избрания нового состава совета директоров. Это идет вразрез с «экстраординарной» нормой ст. 7 Федерального закона от 14.07.2022 № 292-ФЗ, согласно которой даже в случае уменьшения количества членов совета директоров до значения менее установленного кворума такой совет директоров сохраняет свои полномочия до избрания нового состава.

Представляется, что данная поправка действительно способна устранить видное невооруженным глазом любого юриста противоречие и предотвратить блокирование деятельности советов директоров акционерных обществ за счет выбытия отдельных членов, на что, в общем-то говоря, был направлен и первоначальный «экстраординарный» Федеральный закон № 292-ФЗ.

До конца 2023 г. сохранена возможность не учитывать снижение стоимости чистых активов акционерного общества или общества с ограниченной ответственностью ниже размера их уставного капитала для целей применения специальных законоположений, обязывающих уменьшить уставный капитал или ликвидировать общество в случае продолжительного превышения размера уставного капитала над стоимостью чистых активов.

В целом сфера применения законопроекта в части корпоративных законоположений продиктована заложенной его авторами направленностью — защитой граждан Российской Федерации и организаций от недружественных действий иностранных государств. Поскольку недружественные действия напрямую затрагивают, как правило, крупных игроков, предлагаемые законоположения в целом не должны существенным образом повлиять на правоприменительную практику.