ВС РФ обобщил практику по самострою. Что изменится в жизни?

Снос — крайняя мера, и при определенных условиях самовольная постройка может быть сохранена

В действующей редакции ГК РФ основанием для признания постройки самовольной может выступать наличие любых нарушений градостроительных и строительных норм. По этой причине местные администрации стали чаще выдавать предписания о сносе строений, а также обращаться в суд с требованиями о сносе, ссылаясь на формальные нарушения установленных строительных норм и правил.

В Обзоре ВС РФ предпринял попытку смягчить сложившуюся практику и уточнил, что с учетом конкретных обстоятельств дела допущенное нарушение может быть признано незначительным и не препятствующим сохранению постройки при соблюдении определенных условий. К ним относятся: отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан, а также отсутствие нарушения прав и интересов третьих лиц в случае сохранения постройки (п. 7 Обзора).

Избранный ВС РФ подход представляется справедливым. Санкция за самовольное строительство в виде сноса возведенной постройки не должна быть несоразмерна допущенному нарушению и приводить к несоразмерным убыткам, как, например, в случае со сносом или переносом многоквартирного дома на расстояние 3 м от границы земельного участка. В таких ситуациях суд не связан требованиями истца и вправе по своему усмотрению, исходя из обстоятельств конкретного дела, определить иные формы и способы устранения допущенных нарушений, не связанные со сносом, — демонтаж наружных сетей, установка дополнительных ограждений и т.д.

Вместе с этим ВС РФ, к сожалению, не указал четкие критерии оценочных категорий «незначительное нарушение» и «не препятствующее сохранению постройки нарушение», а лишь привел два примера таких нарушений: несоблюдение требований к отступу относительно границ смежного участка на 3 м и превышение площади застройки на 4 кв. м.

Очевидно, нижестоящие суды продолжат идти по пути формирования массива практики (порой противоречивой) на основе анализа точечных вопросов строительства применительно к конкретным ситуациям.

Следовательно, отраженный в Обзоре подход едва ли позволит принципиально по-новому выстроить аргументацию по правовому спору в отношении сноса самовольной постройки, однако он свидетельствует о том, что, вероятно, суды при принятии решений все чаще будут отходить от формального понимания критериев «самовольности», в связи с чем возрастает роль активного и профессионального доказывания сторонами своих позиций по таким спорам. В частности, рекомендуется ссылаться на фактические условия пользования постройкой, а также получать необходимые заключения строительной экспертизы.

Отсутствие разрешения на строительство не повод для отказа в иске о признании права собственности

В пункте 9 Обзора ВС РФ пришел к выводу, согласующемуся с п. 26 постановления ВАС РФ и ВС РФ от 29.04.2010 № 10/22, — иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство, к получению которого лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры.

По смыслу ст. 222 ГК РФ возведение самовольной постройки без необходимых разрешений само по себе не является основанием для удовлетворения иска о сносе этой постройки. При рассмотрении спора о сносе самовольной постройки суду необходимо установить:

• принимало ли создавшее самовольную постройку лицо меры для получения разрешения на строительство;

• правомерен ли отказ уполномоченного органа в выдаче такого разрешения;

• не нарушает ли указанное строительство градостроительные нормы и правила, права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В деле, отмеченном в п. 9 Обзора, истец по встречному иску, заявляя требование о признании права на самовольную постройку, представил доказательства неоднократного обращения в целях получения разрешения на строительство к уполномоченному органу с заявлением и приложением необходимых документов.

Отсутствие оценки данного довода со стороны судов нижестоящих инстанций не учитывает предусмотренный ст. 222 ГК РФ механизм узаконивания самовольных построек, который направлен на возможность компенсировать отдельные нарушения процедуры их создания, в том числе отсутствие разрешительной документации на строительство объекта.

При этом одним из обязательных условий признания права на самовольную постройку является установление судом того факта, что создавшее соответствующий объект лицо принимало меры для получения необходимой разрешительной документации. Важное значение имеют также основания, по которым уполномоченный орган отказал в выдаче такого разрешения.

Соответственно, формальная оценка наличия или отсутствия разрешения на строительство в спорах по самовольным постройкам недопустима.

Интересно, что в п. 9 Обзора ВС РФ указывает также на возможность применения положений ст. 10 ГК РФ: если судом установлено недобросовестное поведение застройщика, создавшего самовольную постройку, который обращается в уполномоченный орган за выдачей разрешения на ее строительство лишь для вида, действуя в обход закона, понимая, что к его заявлению не приложены требуемые документы, в отсутствие заблуждений относительно их перечня и порядка выдачи разрешения, суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку.

При этом ВС РФ не сообщает о том, как могут возникнуть заблуждения у застройщика, если перечень документов и порядок выдачи разрешения на строительство установлены ГрК РФ.

Возможно, данный тезис ВС РФ смогут использовать те застройщики, которым уполномоченный орган сообщал иную информацию относительно перечня документов и порядка оформления разрешительной документации. Однако полагаю, что на практике такие ситуации возникают крайне редко.

Расширен состав лиц, которые вправе обращаться в суд с требованием о сносе самовольной постройки

Традиционно с исками о сносе самовольной постройки или приведении ее в соответствие с установленными требованиями обращается собственник (законный владелец) земельного участка, на котором расположена самовольная постройка. Кроме того, собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки (п. 22 постановления ВАС РФ и ВС РФ от 29.04.2010 № 10/22).

Представляется, что формулировка о лицах, которые вправе обратиться в суд с требованием о сносе самовольной постройки, содержащаяся в п. 22 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22, охватывала по объему лиц, которые теперь в п. 25 Обзора более конкретно разъяснены.

К таким лицам могут относиться также:

• лица, права и законные интересы которых нарушены сохранением самовольной постройки;

• граждане, жизни и здоровью которых угрожает сохранение такой постройки.

Следует предположить, что отсутствие до настоящего времени единообразия в вопросе определения лица, которое вправе заявить в суд требование о сносе самовольной постройки, связано с достаточно пространными формулировками нормы материального права (ст. 222 ГК РФ), в результате анализа которой и определяются участники спорного правоотношения.

В качестве подтверждения возникающих в судебной практике проблем с установлением «надлежащего» истца ВС РФ привел в пример дело из судебной практики.

Собственник земельного участка обратился с иском о сносе самовольной постройки, возводимой собственниками смежного земельного участка, которые нарушили его права и законные интересы. Ответчики осуществили строительство МКД с нарушениями правил землепользования и застройки муниципального образования без получения разрешения на строительство, технических условий на присоединение объекта к сетям.

Кассация оставила в силе решение суда первой инстанции, сославшись как на общие нормы ГК РФ о необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты (п. 1 ст. 1 ГК РФ), о способе защиты гражданских прав в виде восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения (ст. 12 ГК РФ), так и на более конкретную норму о праве собственника требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).

Таким образом, ВС РФ еще раз напомнил нижестоящим судам, что к определению круга лиц, участвующих в деле, необходимо подходить не формально, а более тщательно, проверять доводы лиц, чтобы не допустить отказа в судебной защите их нарушенных прав и законных интересов.

Срок исковой давности по требованию о сносе самовольной постройки начинает течь с момента, когда арендатор отказался возвратить переданный участок

Заявление о пропуске срока исковой давности является частым и немаловажным аргументом в делах о сносе самовольной постройки. Такое положение вещей можно связать с тем, что нередко уполномоченные органы затягивают с принятием мер по обеспечению сноса «самоволов» по тем или иным причинам. Судам же при соответствующем заявлении ответчика необходимо оценить его доводы, в том числе определить момент исчисления срока исковой давности, но как показывает практика, сделать это не всегда просто, и при пересмотре дел выводы нижестоящих судов нередко подвергаются переоценке.

В связи с этим интересным представляется п. 17 Обзора, в котором была рассмотрен такой пример.

Арендатор в нарушение условий договора аренды возвел на земельном участке здание и зарегистрировал на него право собственности, а предъявленное арендодателем требование о возврате участка в первоначальном состоянии не исполнил.

Рассмотрев иск о возврате земельного участка и сносе самовольной постройки, суд первой инстанции в удовлетворении требований отказал, сославшись на истечение срока исковой давности, о котором заявлял ответчик.

Однако апелляционный суд решение отменил и удовлетворил иск. Как указал суд, срок исковой давности по требованию о возврате участка начал течь не ранее отказа арендатора от добровольного возврата участка в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором. А раз с момента, когда арендатор отказался вернуть участок, прошло менее трех лет, то и срок по требованию о сносе самовольно возведенного здания не истек.

Тем самым, Обзор поставил знак «равно» между началом течения срока исковой давности по требованию о возврате участка и по требованию о сносе самовольной постройки. Однако представляется, что арендодатель мог узнать о здании, возведенном на земельном участке в нарушение условий договора, гораздо раньше отказа арендатора от его возврата. Следовательно, и срок по требованию о сносе самовольной постройки нужно исчислять с момента, когда собственник узнал о нарушении своего права, что соответствует правилам ст. 200 ГК РФ (см., например, определение ВС РФ от 27.03.2018 № 308-ЭС17-18062 по делу № А63-12005/2016).

Новый же Обзор освобождает суды от необходимости устанавливать, когда собственнику стало известно о нарушении своего права (то есть о существовании самовольной постройки как таковой), так как какого-либо правового значения данные обстоятельства в рассматриваемом случае иметь не будут.

Усматривается и некое противоречие позиции п. 17 другому пункту Обзора, а именно п. 12, согласно которому требование о сносе самовольной постройки, возведенной на земельном участке, предоставленном в аренду, может быть заявлено арендодателем независимо от требования о расторжении договора и возврате земельного участка. Указанный вывод обоснован тем, что ни гражданское, ни земельное законодательство не ставит решение вопроса о сносе самовольно возведенного объекта на земельном участке, предоставленном в аренду, в зависимость от заявления или удовлетворения требования о возврате земельного участка.

Другими словами, в п.12 ВС РФ указывает на самостоятельный характер требований о сносе самовольной постройки и о возврате арендованного участка, из чего можно сделать вывод, что и начало течения срока исковой давности по одному из требований само по себе не может обуславливать течение срока по другому требованию.

Однако п. 17 Обзора фактически предоставляет уполномоченным органам неограниченную возможность «обнуления» срока исковой давности по иску о сносе самовольной постройки. Арендодатель может годами знать о нахождении на участке постройки, возведенной в нарушение условий договора аренды, и не предпринимать в связи с этим каких-либо действий, а в любой удобный момент заявить требование о возврате участка в первоначальном состоянии. В таком случае арендатор уже не сможет защищаться в суде, ссылаясь на истечение срока исковой давности.

При этом о важности учитывать срок исковой давности в спорах о самовольных постройках высказывался и сам ВС РФ. Так, в Определении от 06.06.2022 № 308-ЭС21-4522 по делу № А63-14361/2019 неприменение срока исковой давности позволяет публичному собственнику не только не соблюдать должным образом возложенные на него обязанности по контролю за использованием и сохранностью находящегося в государственной (муниципальной) собственности имущества, принимать своевременные разумные меры по защите собственности, но и создает неопределенность в правах участников спорных правоотношений.

Конечно, можно усмотреть несправедливость в различных подходах в защите прав владеющего собственника, чей участок лишь частично занят чужой постройкой и которому предоставлена бессрочная судебная защита (п.16 Обзора), и собственника, передавшего участок в аренду, чье право на защиту ограничено трехлетним сроком. Возможно, включая соответствующий пункт в Обзор ВС РФ предпринял попытку хоть сколько-то устранить такое различие, а также уменьшить количество построек с неопределенной судьбой. Ведь в случае отказа в требовании о сносе самовольной постройки ввиду истечения срока исковой давности, легализовать ее также не получится, так как у лица отсутствуют права, допускающие строительство на участке.

При определенных условиях судебные издержки по искам о признании права собственности на самовольную постройку не подлежат распределению

 Нет нарушений прав истца

В пункте 27 Обзора дано разъяснение, которое, в свою очередь, основано на п. 19 Постановления Пленума ВС РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» (далее -Постановление о расходах):

«Не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком, административным ответчиком, например, исков о расторжении брака при наличии взаимного согласия на это супругов, имеющих общих несовершеннолетних детей».

Указанные правовые позиции воплощают в себе сложившийся подход о том, что распределение судебных расходов ¾ это всегда атрибут наличия спора о праве, наличия социального конфликта, противодействия сторон, когда право истца нарушается или оспаривается. Они представляют собой компенсацию лицу, право которого нарушено (что и признано судом), его затрат на защиту такого права. В случае отсутствия нарушения отсутствуют и расходы на защиту права и восстановление существовавшего положения.

Не случайно в п. 18 Постановления о расходах в качестве дел, в рамках которых не распределяются судебные расходы, перечислены дела особого производства (например, установление фактов, имеющих юридическое значение), суть которого ¾ не разрешение материально-правового спора, а установление этих самых фактов, правового режима объекта, правового статуса лиц.

При этом правовая природа иска о признании и особого производства сходна: такой иск направлен на установление наличия или отсутствия спорного правоотношения¹, суд не изменяет, а констатирует существование правоотношения. Когда же речь идет о подтверждении не правоотношения в целом, а отдельных юридических фактов, из которых оно вытекает, то данный вопрос рассматривается в рамках не искового, а особого производства. Главной целью последнего, как известно, является установление юридических фактов, а важнейшей специфической чертой ¾ отсутствие спора о праве истца и ответчика².

Таким образом несмотря на то, что легализация самовольной постройки происходит посредством иска (то есть в рамках искового процесса), фактически здесь отсутствует материально-правовой спор. Как уже было указано, это далеко не единственный случай, когда в компетенцию суда входят иные помимо отправления правосудия функции.

Истец сам нарушил закон

Здесь важен и тот факт, что истец, обращающийся к суду с подобным иском, фактически сам является лицом, нарушившим закон (поскольку возвел объект без получения необходимых разрешений), ввиду чего возмещение ему понесенных судебных расходов не соответствовало бы принципу законности и справедливости как поощряющее незаконное поведение, а также принципу равенства, поскольку ставило бы в неравные условия лиц, получающих разрешение на строительство до его начала, и тех, кто в судебном порядке пытается признать право собственности на самовольную постройку и легализующих постройку за счет муниципалитета. С этой точки зрения, например, расходы на проведение досудебного заключения или судебной экспертизы связаны не с опровержением доводов ответчика, а с необходимостью доказать тот факт, что сохранение постройки не повлечет нарушения прав третьих лиц, не создаст опасности для их жизни и здоровья. Фактически такие расходы есть следствие незаконного поведения истца по неполучению требуемых разрешений.

Проблема единообразного подхода в судебной практике

Судебная практика некоторое время затруднялась в выработке единого подхода. Некоторые суды разделяли подход о необходимости распределения судебных расходов по формальным причинам (например, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2016 № 09АП-54433/2016-ГК по делу № А40-236700/2015), другие ¾ отказывали в распределении как раз по причине отсутствия материально-правового спора и нарушения прав истца (например, решение Арбитражного суда Свердловской области в решении от 20.01.2016 по делу № А60-46539/2015).

На уровне ВС РФ позиция о невозможности распределения расходов по такой категории дел также неоднократно находила свое выражение (см. Определения ВС РФ от 12.07.2016 № 22-КГ16-5, от 08.08.2017 № 32‑КГ17‑17).

ВС РФ на уровне определений также предложил критерии того, как определить, имеется ли по данной категории споров нарушение прав истца ответчиком:

«…под оспариванием прав истца ответчиком следует понимать совершение последним определённых действий, свидетельствующих о несогласии с предъявленным иском, например, подача встречного искового заявления, то есть наличие самостоятельных претензий ответчика на объект спора».

При этом «выражение несогласия ответчика с доводами <истца> не является тем оспариванием прав истца, которое ведёт к возложению на ответчика обязанности по возмещению судебных расходов» (Определение ВС РФ от 08.08.2017 № 32‑КГ17‑17).

Иными словами, нельзя сказать, что правовая позиция, отраженная в Обзоре, представляет собой изменение ранее существовавшего подхода. Более того, ранее в судебной практике, в том числе на уровне Судебной коллегии ВС РФ, данная правовая позиция встречалась. Тем не менее, отрадно, что она получила воплощение на уровне обзора практики ВС РФ, который строго формально хоть и не является обязательным для нижестоящих судов, но безусловно будет ими учитываться при рассмотрении данной категории споров.

¹ Гурвич М.А. Пресекательные сроки в советском гражданском праве. М., 1961. С. 66.

² Иск в гражданском судопроизводстве: Сборник / О.В. Исаенкова, А.А. Демичев, Т.В. Соловьева и др.; под ред. О.В. Исаенковой. М.: Волтерс Клувер, 2009. 216 с.