Ввод жилья в России в прошлом году, по предварительным данным регионов, составил 101,5 млн кв. м. Это лучший показатель за всю историю, сообщил вице-премьер Марат Хуснуллин на совещании президента с членами правительства 11 января. Эксперты опасаются, что рекордные темпы строительства на фоне снижения спроса приведут к затовариваю рынка недвижимости.
Вице-премьер доложил Владимиру Путину: «Мы действительно хорошо отработали прошлый год, мы на 100% видим уже, что ввод жилья будет 101,5 млн кв. м — это то, что уже подтверждено всеми регионами. По уточненным данным статистики, я думаю, что мы уйдем еще больше». При этом он уточнил, что это самый большой объем ввода за всю историю, даже включая Советский Союз.
В конце прошлого года на заседании президиума Правительственной комиссии по региональному развитию в Российской Федерации М. Хуснуллин рассказал о том, что в строительном секторе подготовлен хороший задел на 2023 г. «У нас количество разрешений на строительство увеличилось — мы их выдали на 49 млн кв. м жилья, что на 23% больше прошлого года и почти в два раза больше, чем в 2019 г. Градпотенциал увеличится почти до 400 млн кв. м жилья», — сообщил вице-премьер.
Предложение растет, спрос падает
Благодаря рекордам строительной индустрии предложение жилья на рынке растет, но в отношении спроса такая позитивная динамика не наблюдается. По данным «Циан. Аналитики», предложение по итогам прошлого года на первичном рынке недвижимости увеличилось — на 37%. Потенциальный спрос на первичную недвижимость снизился на 26%.
В начале 2022 г. (январь — февраль) количество просмотров объявлений на первичную недвижимость было сопоставимо со значениями предшествовавшего года. Но из-за резкого роста ключевой ставки в конце февраля и общей неопределенности количество просмотров объявлений снизилось: в конце февраля 2022 г. активность потенциальных покупателей оказалась на 12% меньше, чем неделей ранее.
Впрочем, уже в начале марта спрос частично восстановился за счет двух категорий клиентов. Это инвесторы, которые вкладывали средства в квадратные метры на фоне снижения курса рубля, а также ипотечные заемщики, которые стремились заключить кредитные договоры на старых условиях, поскольку банки начали выдавать ипотеку по ставке около 20% годовых.
Затем с апреля 2022 г. началось снижение потенциального спроса, которое продолжилось до середины июля. Но если судить по количеству зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ), то восстановление рынка новостроек началось раньше: уже по итогам июня количество заключенных договоров долевого участия показало рост относительно мая.
Это говорит о том, что на рынке в апреле — мае формировался отложенный спрос. «Тогда льготная ипотека была перезапущена, но под высокие ставки на уровне 12% в апреле и 9% — в мае. Только в середине июня значение снизилось до 7%. То есть клиенты, не успевшие заключить сделку с недвижимостью на первичном рынке из-за высоких ставок, вернулись в начале лета», — говорится в материалах «Циан. Аналитики».
Новые покупатели стали проявлять большую активность с июля. Но частичная мобилизация снова привела к падению просмотров в сентябре. Оживление спроса началось почти через месяц — во второй декаде октября.
О восстановлении рынка жилья в многоквартирных домах в III квартале говорят данные ДОМ.РФ. Согласно опубликованному финансовым институтом обзору, количество зарегистрированных населением ДДУ на жилье в этот период составило 117 тыс. штук, что на 20% больше, чем во II квартале 2022 г. (но –20% к III кварталу 2021 г.). Доля сделок с ипотекой увеличилась до 82% (+23 п.п. ко II кварталу 2022 г.).
Продажи новостроек восстанавливались в основном за счет сделок с льготными ипотечными программами (+70% ко II кварталу 2022 г. и +16% год к году), что обусловлено продлением «Льготной ипотеки» до конца 2022 г. и снижением ставки по программе с 9 до 7% в июне, а также распространением субсидируемой ипотеки от застройщика по низким ставкам.
Продажи жилья по рыночным ипотечным программам увеличились на 44% ко II кварталу 2022 г. на фоне снижения ставок. Покупки за счет собственных средств в III квартале сократились до минимального уровня с начала 2021 г. (–46% ко II кварталу 2022 г.) в условиях постепенного исчерпания инвестиционного спроса и снижения доступности жилья.
Эксперты ДОМ.РФ также обратили внимание на то, что в III квартале прошлого года, как и кварталом ранее, предложение превышало спрос на строящееся жилье. Так, отношение запусков новых проектов к объему зарегистрированных населением ДДУ на жилье составило 197%, обновив рекорд II квартала (195%). Объем непроданного жилья увеличился до 65,4 млн кв. м на 01.10.2022 (+9,4% к 01.07.2022) и вернулся к уровню доковидного 2019 г.
В то же время скорость продажи жилья (отношение объема непроданного строящегося жилья к объему продаж) снизилась. Период, за который жилье может быть реализовано, вырос до 1,7 г. в III квартале с 1,5 г. во II квартале (возврат к нормальному уровню) и, несмотря на некоторое снижение спроса, остается меньше, чем в 2019 г. (1,9 г.).
Превалирование предложения над спросом отразилось на ценах на новостройки — их рост продолжил замедляться. По данным Росстата, в III квартале 2022 г. стоимость квартир в новостройках в номинальном выражении выросла на 4,3% (после +6,5% во II квартале и +8% в I квартале). Это самое низкое квартальное повышение цен с начала 2021 г. В ДОМ.РФ считают, что замедление роста цен в новостройках объясняется выравниванием баланса на рынке жилья на фоне более быстрого восстановления предложения, чем спроса.
Одновременно с этим прекратился рост затрат девелоперов на строительство домов, в том числе за счет стабилизации и/или снижения стоимости основных стройматериалов. С начала 2022 г. цены на новостройки в России выросли на 20%, что сопоставимо с их динамикой за девять месяцев 2021 г. (+19%).
Вторичный рынок продемонстрировал устойчивость
По данным «Циан. Аналитики», в то время как первичный рынок штормило, вторичный рынок продемонстрировал завидную устойчивость. По итогам 2022 г. предложение на вторичном рынке недвижимости увеличилось на 32%, а спрос снизился на 12%.
Говоря о динамике спроса, которая наблюдалась в прошлом году в сегменте вторичного жилья, эксперты отметили, что в первые два месяца активность была выше в годовом измерении на 9%, но март и апрель показали существенное падение спроса из-за резкого роста ключевой ставки. Относительно начала года интерес к покупке стал ниже на 29%, а по сравнению с аналогичным периодом 2021-го — на 13%.
Общий тренд — снижение спроса с мая по середину июля — был характерен и для 2021-го, и для 2022 г. Но в ушедшем году не наблюдалось традиционного ощутимого увеличения запросов с середины лета. Рост просмотров начался только в августе, то есть деловой сезон стартовал на две недели позже обычного.
В 2021 г. с середины июля по первую половину сентября спрос относительно мая — июня был выше на 22%. В 2022 г. прирост составил всего 8%.
Второй пик падения случился после объявления частичной мобилизации. Во второй половине сентября прошлого года спрос снизился относительно начала месяца на 17%. А по сравнению со второй половиной сентября 2021-го показатель просел на 36%.
Со второй декады октября спрос стал постепенно восстанавливаться, но в промежутке с октября по начало декабря показатель сократился на 19% по сравнению с аналогичным периодом предшествовавшего года. Но разрыв снижается: к концу ноября разница между показателями 2021-го и 2022-го составила лишь 8%.
«ЭЖ» попросила участников рынка недвижимости выделить основные проблемы, с которыми сейчас сталкиваются компании. Наибольшее беспокойство у игроков вызывает опережающий рост предложения. «Основная тенденция рынка недвижимости — ограничение предложения для восстановления динамики продаж и купирование затоваривания рынка, грозящего необходимостью системного снижения цен реализации. Собственно, наступающее затоваривание рынка — главная проблема и головная боль его профессиональных участников. Инструментарий тоже очевиден — это снижение темпов строительства объектов в „бетонной“ стадии и перевод „бумажных“ проектов на паузу», — рассказал Олег Дедков, управляющий партнер «Живой комплекс LES».
Еще одна сложность связана с появлением на вторичном рынке большого количества предложений с ценами ниже рынка, из-за чего застройщики вынуждены снижать цены, чтобы новостройки не уступали вторичке по доступности. «В этой связи девелоперам приходилось использовать различные маркетинговые стратегии: акции, выгодные предложения по рассрочкам, скидки, активные продажи и привлечение клиентов из других регионов», — сказал Артур Гайсин, генеральный директор ХК «Сити 78».
На втором месте в топе проблем, по мнению О. Дедкова, — разрушение цепочек поставок и отмена сотрудничества с Россией со стороны производителей строительных материалов и инженерного оборудования из недружественных юрисдикций. На третьем месте — отток квалифицированных кадров из строительной отрасли (как россиян, так и мигрантов).
«Проблема в отсутствии квалифицированных специалистов, которые умеют проводить автоматизацию, то есть уменьшать финансовую нагрузку бизнеса. Для строительных компаний важно правильное распределение функционала полномочий, набор команды проекта, которая сможет преодолевать кризисные моменты, которые претерпевает сейчас бизнес», — отметила Наталья Чакир, руководитель правового департамента Sona Private Consulting. При этом она подчеркнула, что если команда активная, инициативная и обученная в соответствии с новыми тенденциями, то тогда она может взять весь процесс под свой контроль. Но таких лидеров-управленцев, которые могли бы обучать других, на данный момент мало.
Говоря о прогнозах на 2023 г. в ходе опроса «ЭЖ», участники строительной индустрии проявляли сдержанный оптимизм. Рынок недвижимости будет расти или останется на уровне прошлого года, считают игроки.
К сведению
Главные события 2022 г. в жилищной сфере
По данным совместного опроса ДОМ.РФ и ВЦИОМ, из пяти главных событий года в жилищной сфере два связаны с программами реализации поддержки семей с детьми.
На первое место респонденты поставили индексацию материнского капитала (35%). В ноябре минувшего года принято решение об индексации МСК на будущий год сразу на 12,4% (по фактической инфляции) по сравнению с 3,7% в предшествовавшем году. В 2023 г. размер маткапитала на первого ребенка составит 589,5 тыс. руб. (+65 тыс. руб.), а на второго — 779 тыс. руб. (+85 тыс. руб.).
Второе место участники опроса отвели росту стоимости стройматериалов (32%). Повышение запроса на строительство индивидуальных домов, а также необходимость ремонта собственного жилья заострили проблему увеличения цен на стройматериалы.
Третье место разделили сразу два события: льготная ипотека для молодых семей (до 35 лет) (25%) и рост цен на недвижимость (25%). С помощью льготной ипотеки супруги в возрасте до 35 лет или одинокие родители до 35 лет с ребенком могут получить от государства субсидию на приобретение собственного жилья. В январе — ноябре минувшего года доля граждан, ожидающих повышения цен на недвижимость, находилась на высоком уровне (37—64%).
На пятой месте — продление программы выплаты 450 тыс. руб. на погашение ипотеки многодетным семьям (24%). Ранее она распространялась на семьи, в которых третий и последующий ребенок родились в период с 2019 по 2022 г. В июле прошлого года было принято решение расширить программу на семьи, в которых третий и последующий ребенок родится до конца 2023 г. Всего с начала реализации программы поддержку получили 441 тыс. семей на сумму 196,5 млрд руб.
Правительство продлило льготную ипотеку еще на полтора года
Действие программы «Льготная ипотека» продлено до 1 июля 2024 г., условия программы «Семейная ипотека» расширены. Соответствующее постановление (от 28.12.2022 № 2485) подписал премьер-министр Михаил Мишустин.
Получить льготный ипотечный кредит по ставке до 8% годовых можно на покупку жилья в новостройках, строительство частного дома или приобретение земельного участка для его строительства. Максимальный размер кредита по льготной ставке в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях составляет 12 млн руб. Для остальных регионов — 6 млн руб. Первоначальный взнос — не менее 15%.
Чтобы люди не ограничивались только этими суммами и имели больше возможностей в выборе жилья, с 1 мая 2022 г. был увеличен максимальный размер кредита для ипотеки с использованием льготной ставки до 30 млн и 15 млн руб. соответственно. При этом 12 млн и 6 млн руб. будут субсидированы государством, остальная сумма может быть выдана по рыночной или другой субсидируемой ставке.
Новым постановлением также расширены условия программы «Семейная ипотека». Если раньше участвовать в ней могли семьи, где хотя бы один ребенок родился после 1 января 2018 г., то теперь программа доступна для семей, где есть два ребенка, которым еще не исполнилось 18 лет. При этом сроки их рождения больше не имеют значения.
Ставка по кредиту в рамках «Семейной ипотеки» останется прежней — 6% годовых. Так же как и в «Льготной ипотеке», максимальный размер субсидируемого кредита в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях составляет 12 млн руб., в других регионах — 6 млн руб. Максимальный размер займа может составлять 30 млн и 15 млн руб. соответственно.
Как будет развиваться рынок недвижимости в 2023 г.?