Росреестр назвал основные причины отказов в регистрации прав на недвижимость

Среди наиболее часто встречающихся ошибок в Обзоре выделены нарушения, связанные с непосредственным качеством работы кадастрового инженера, а именно:

• технические планы содержат нарушения требований, наличие которых не обеспечивает считывание XML-документа;

• контур линейного объекта отражается на схеме расположения объекта недвижимости на земельном участке не целиком.

Среди оснований приостановки/отказа регистрации прав следующие:

1) заявителем не представлены (отсутствуют) правоустанавливающие документы на земельные участки, на которых расположены наземные конструктивные элементы линейного объекта (при отсутствии сведений о зарегистрированных правах заявителя на них в ЕГРН), в том числе в случае, если такой объект реконструирован и новые конструктивные его элементы располагаются в границах иных земельных участков (п. 5 ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации).

При этом отсутствие необходимости оформления прав на земельные участки, под (над) поверхностью которых размещены сооружения или их части, на период строительства таких сооружений не освобождает от необходимости оформления прав на земельные участки, предназначенные для размещения наземных частей таких сооружений (письмо Росреестра от 15.07.2019 № 14-06924-ГЕ/19);

2) в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию отсутствуют (п. 7 ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации):

• сведения о линейном объекте с заявленными характеристиками. Такая ситуация характерна для случаев, когда осуществляется реконструкция участка линейного объекта (в соответствии с ч. 11 ст. 55 ГрК РФ в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию должны быть отражены сведения об объекте капитального строительства в объеме, необходимом для осуществления его кадастрового учета. При этом состав таких сведений должен соответствовать установленным требованиям к составу сведений в графической и текстовой частях технического плана), соответственно, противоречие сведений в разрешении на ввод после реконструкции объекта и в техническом плане не допустимо;

• сведения о некоторых земельных участках, в границах которых расположен линейный объект.

Выводы Росреестра имеют существенное значение для правообладателей линейных объектов и предприятий.

Ключевые основания, отмеченные Росреестром, можно условно разделить на несколько групп.

В первую входят недостатки описания объекта технического и юридического характера. По общему правилу для кадастрового учета и регистрации права на объект капстроительства предоставляется технический план, состоящий из текстовой и графической частей. В нем должно содержаться в том числе описание границ и контура объекта.

Технический план, подготавливаемый в отношении линейных объектов, должен содержать актуальные сведения, в том числе обо всех земельных участках, на которых он расположен. Контур линейного объекта должен соответствовать данным, указанным в проектной документации. Наличие недостатков в описании контура объекта, адреса и земельных участков, на которых расположен линейный объект, о кадастровом учете которого подается заявление, является одной из самых распространенных причин, препятствующих кадастровому учету такого объекта. Также Росреестр отметил, что отличие описания характеристик объекта, в отношении которого подано заявление о кадастровом учете, от сведений, содержащихся в ранее предоставленных документах, может свидетельствовать или о наличии реестровой ошибки, или о проведении реконструкции.

Во вторую входят недостатки, связанные с разрешительными документами на строительство и реконструкцию объектов.

Так, одной из причин приостановки и отказа в кадастровом учете является недостаточность сведений, содержавшихся в разрешительных документах на строительство или реконструкцию линейного объекта (например, отсутствие в них сведений о протяженности объекта). В данной ситуации Росреестр рекомендует обращаться в органы, выдавшие разрешительные документы, для внесения в них изменений.

Другой причиной является отсутствие разрешительных документов на строительство или реконструкцию линейного объекта, размещаемого на территории нескольких субъектов. Ведомство отметило, что законы субъектов РФ, исключающие необходимость получать разрешение на строительство, не распространяются на объекты, расположенные на территории двух и более субъектов РФ. Росреестр напомнил, что случаи, исключающие необходимость получить разрешение на строительство применительно к таким объектам содержатся в специальном Перечне, утвержденным постановлением Правительства РФ. Органом, уполномоченным на выдачу разрешения на строительство, в данной ситуации будет являться Минстрой России. Получать разрешение Минстроя будет необходимо также и на реконструкцию подобного объекта, даже если его реконструкция затрагивает участок, расположенный на территории одного региона.

Разбор основных причин, препятствующих государственному кадастровому учету и госрегистрации прав на предприятия как имущественные комплексы и объектов недвижимости, имеет важное практическое значение.

В качестве основных причин и оснований приостановления (отказа) госрегистрации прав в Обзоре указаны следующие:

1) не представлены документы, необходимые для осуществления госрегистрации прав (в том числе в рамках единой учетно-регистрационной процедуры) (п. 5 ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации);

2) форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления кадастрового учета и (или) регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (п. 7 ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации);

3) место нахождения объекта недвижимости, определяемое согласно описанию местоположения границ земельного участка или контура здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, не соответствует адресу объекта недвижимости (при его наличии) или местоположению объекта недвижимости (при отсутствии адреса) (п. 45 ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации);

4) с заявлением о кадастровом учете и (или) регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо (п. 2 ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации);

5) не представлены документы, необходимые для осуществления кадастрового учета и (или) регистрации прав (п. 5 ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации).

С учетом позиций Росреестра, изложенных в Обзоре, в части учета изменений в отношении реконструированных линейных объектов можно сформулировать следующие рекомендации заявителям:

1) удостовериться, что соблюдено требование о получении разрешительных документов на реконструкцию;

2) если в разрешении на ввод в эксплуатацию или разрешении на строительство отсутствуют сведения о протяженности линейного объекта, следует обратиться в орган, выдавший их, для внесения в них изменений;

3) при определении контура линейного объекта следует включать в него проекции всех строительных конструкций (конструктивные наземные и надземные/подземные элементы необходимо отображать в семантической и графической частях технического плана);

4) в случае если новые конструктивные элементы линейного объекта располагаются в границах иных земельных участков и сведения о зарегистрированных правах заявителя в ЕГРН отсутствуют, то необходимо представить правоустанавливающие документы на такие участки.

Ввиду этого заявителю необходимо уделять внимание достаточности представляемых документов.