В прошлом году по всей России прошла кадастровая оценка земли. В этом году нам предстоит оценка уже объектов недвижимости. Бизнес уже стал жаловаться на высокую кадастровую стоимость после применения новых методических указаний о проведении государственной кадастровой оценки. В результате Росреестр дал свои разъяснения по поводу их применения, которые могут быть полезны при оспаривании кадастровой стоимости.
В 2022 г. во всех субъектах была проведена государственная кадастровая оценка (далее — ГКО) земельных участков (Федеральный закон от 31.07.2020 № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», далее — Закон № 269-ФЗ). А уже в 2023 г., согласно положениям этого же Закона № 269-ФЗ, во всех субъектах РФ будет проведена государственная кадастровая оценка зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест. В связи с этим бизнес повсеместно начал сталкиваться с проблемой завышенной кадастровой стоимости.
Эта проблема связана прежде всего с тем, что кадастровая стоимость определяется массовыми методами. Поэтому очень важным является механизм по оспариванию кадастровой стоимости. Процедура оспаривания кадастровой стоимости в различных субъектах РФ не унифицирована.
Сейчас в Федеральном законе от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее — Закон № 237-ФЗ) есть две статьи, регламентирующие порядок пересмотра кадастровой стоимости по заявлению правообладателя:
-
статья 22 определяет порядок рассмотрения споров о результатах ГКО в специальной комиссии субъекта РФ или в суде;
-
статья 22.1 определяет порядок установления кадастровой стоимости равной рыночной через обращение в учреждение, проводившее ГКО.
Между тем переходный период для применения этих норм был продлен до 01.01.2026 и предусматривает некоторые особенности (ч. 2 ст. 6 Закона № 269-ФЗ). Таким образом, ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ сможет применяться для оспаривания кадастровой стоимости по решению высшего исполнительного органа субъекта РФ. Такие решения уже приняты в 55 субъектах РФ, однако они не приняты в Москве и Санкт-Петербурге.
В связи с этим Росреестр разъяснил (письмо от 19.01.2023 № 13-0388-АБ/23, далее — разъяснения) особенности применения методических указаний о ГКО для отдельных целей. Из этих разъяснений можно выделить следующие выводы, имеющие значение для оспаривания результатов ГКО:
1. Определение кадастровой стоимости земельных участков для недропользования методами массовой оценки с соответствующим обоснованием, а не по индивидуальному расчету не является нарушением требований методических указаний.
2. Замечания относительно некорректного учета фактического использования объекта недвижимости, приведшего к его некорректному отнесению к группе видов использования, рассматриваются при наличии представленных документов, подтверждающих его фактическое использование (п. 67 методических указаний). Таким документом может быть декларация о характеристиках объекта недвижимости, форма которой утверждена приказом Росреестра от 24.05.2021 № П/0216.
Также Росреестром уточнено, что под ошибкой, допущенной при проведении ГКО, может считаться неправильное определение условий, влияющих на стоимость объекта (местоположение, целевое назначение, ВРИ земельного участка, аварийное или ветхое состояние объекта, степень его износа, нахождение объекта в границах ЗОУИТ