1. Главная
  2. Статьи

Ввод на минимуме: как переживает уход крупнейших брендов российский рынок торговых центров

| статьи | печать
автор:
опубликовано:«Экономика и жизнь» №05 (9971) 2023

В ушедшем году в России открылась минимальная общая площадь торговых центров за последние пять лет. Более трети арендаторов прекратили работу в России на фоне санкций и СВО. Взамен ушедших игроков приходят новые, но внешние условия для российской экономики остаются сложными и значительно ограничивают торговую деятельность. Полное замещение покинувших отечественный рынок иностранных брендов, по оценкам экспертов, произойдет через один-два года.

Компания CORE.XP представила результаты исследования российского рынка торговых центров (ТЦ). Согласно опубликованным данным, за прошлый год полностью прекратили деятельность в России 37,3% брендов — арендаторов ТЦ, 41,3% — провели или проводят в настоящий момент реструктуризацию бизнеса. Падение арендной ставки составило 10% для действующих ТЦ и до 25% — для новых, нижняя точка будет пройдена к середине 2023 г.

Общая площадь ТЦ, открытых в 2022 г. в России, является минимальной за последние пять лет. Так, из прогнозируемых по состоянию на начало 2022 г. 195 тыс. кв. м торговых площадей (1/3 от заявленного годом ранее объема) построены 173 тыс. кв. м (104 тыс. кв. м в Москве и 69 тыс. кв. м в регионах).

В Москве новое предложение целиком сформировано за счет ТЦ «районного» формата (GLA 5—20 тыс. кв. м) — как в виде отдельных объектов, так и в составе МФК. Среди них, например, объект MR Group ТЦ «Discovery», торговые центры ADG Group «Место встречи Байконур», «Место встречи Экран» и «Место встречи Орбита», а также «Солнце Москвы» от ГК «Регионы» и «Сказка», которым владеет «Центринвест». Строительство 110 тыс. кв. м новых площадей в Москве перенесено на 2023—2024 гг.

В регионах России в прошлом году было введено порядка 69 тыс. кв. м торговых площадей. В основном новое строительство представляло собой расширение уже существующих объектов. Так, были открыты третья очередь ТЦ «Макси Молл» в Хабаровске и вторая очередь ТЦ «Батон» в Новочеркасске. Помимо этого, открыта первая очередь многофункционального центра «Эспланада» в Перми.

В целом на 2023 г. заявлено открытие около 303 тыс. кв. м торговых площадей (133 тыс. кв. м в Москве и 170 тыс. кв. м в регионах). Однако, как считают авторы исследования, сохраняющийся высокий уровень риска в экономике продолжит корректировать планы девелоперов и может привести к сдвигу сроков ввода объектов.

Все устаревшие ТЦ будут трансформироваться в специализированные форматы: развлекательные, мебельные, дискаунтеры. По мнению аналитиков, с высокой вероятностью будет практиковаться снос и редевелопмент таких объектов в жилье. Дополнительно торговые площади могут быть использованы под размещение складов или производств.

Международные бренды: уход и реструктуризация

По состоянию на конец 2022 г. доля ретейлеров, которые объявили о прекращении деятельности или реструктуризации бизнеса, составляет 37 и 41% соответственно. Наиболее чувствительным для владельцев торговых центров стали уход IKEA и группы брендов H&M с российского рынка. Холдинг Inditex находится в процессе реструктуризации — закрывает менее рентабельные Massimo Dutti, Zara Home и Oysho, а также перезаключает контракты по оставшимся брендам на новое юридическое лицо и готовит открытие торговых точек на апрель — май.

Среди брендов, которые уже трансформировались, — польские LPP (RE, Син, M, CR, XC) и CCC (Obuv), McDonald’s («Вкусно и точка»), французский L’Occitane (Л’Окситан), испанский Mango, Reebok (SneakerBOX), Samsonite (ЧемоданPRO), Sephora (выкуплена «Иль де Ботэ») и другие. «Джамилько» выкупил бизнес британской Mothercare в России, и их магазины начали возобновлять работу.

Иностранные ретейлеры, которые приняли решение выйти (в некоторых случаях — повторить выход) на российский рынок или расшириться, — армянский Alex YVN, турецкие Ipekyol и Twist (через партнера), Enza Home и другие.

Доля свободных площадей в торговых центрах Москвы в последнем квартале прошлого года демонстрировала рост в связи с завершением процессов расторжения договоров аренды иностранными ретейлерами. По оценкам экспертов, по-прежнему сохраняются предпосылки для увеличения данного показателя — оптимизируют число торговых точек бренды Uniqlo, Adidas и OBI.

Одновременно с этим российские fashion-ретейлеры успешно занимают освободившиеся пространства, расширяют свое присутствие на рынке и открывают флагманские точки продаж. Так, в 2022 г. в Москве состоялось открытие крупнейшего магазина Lime в ТРЦ «Авиапарк» (1 тыс. кв. м) и concept store Love Republic ТРЦ «Афимолл Сити» (720 кв. м). Увеличивают число торговых точек Gloria Jeans (+10%), а Melon Fashion Group работает над расширением ассортимента для увеличения средней площади магазинов (Zarina — до 600—800 кв. м, Befree — до 2500 кв. м, Sela — 700—900 кв. м).

Значительный прирост свободных площадей в прошлом году произошел за счет прекращения деятельности IKEA в России. Возможности заполнения такого объема площадей (средняя площадь магазина — 40 тыс. кв. м) лимитированы, поэтому крайне важна кооперация ретейлеров и собственников торговых центров. Так, весной запланировано открытие мебельного центра «Мебельрум» (8 тыс. кв. м) в «Авиапарке», где будут представлены более сотни брендов, среди которых Ormatek, Askona, «Стильные Кухни», MOON и др.

Торговые центры регионов менее зависимы от присутствия иностранных брендов, поэтому уровень вакансий в них по итогам 2022 г. составил 5,6% (во II квартале ушедшего года — 3,8%).

Fashion-сегмент оттеснен на второй план

По итогам 2022 г. впервые за пятилетний период категории «Сервис» и «Развлечения» обогнали традиционного лидера — fashion-сегмент (одежда, обувь, аксессуары) — в структуре новых сделок по аренде помещений в торговых центрах.

Как пояснили эксперты CORE.XP, в категорию «Сервис» включены арендаторы, фокусирующиеся на предоставлении услуг, — фитнесы, ремонтные мастерские, организации хранения (ячейки и боксы), салоны красоты, ПВЗ, медицинские центры, точки проката, образовательные программы, автосервисы и др. Средняя площадь арендованного помещения данной категории в 2022 г. составила 670 кв. м.

К профилю «Развлечения» относятся всевозможные развлекательные центры для взрослых и детей, термы, боулинги, квесты, картинги и т.д. Средняя площадь арендованного помещения данной категории в 1-м полугодии 2022 г. составила 1950 кв. м.

Арендаторы этих профилей являются относительно выгодными для собственников торговых центров, так как формируют стабильный поток посетителей и/или занимают большие площади. Конверсия у данных арендаторов также выше — люди приходят за услугой, которую приобретут в большинстве случаев. К недостаткам данных арендаторов можно отнести невысокую ставку аренды, которая имеет ограничения по потенциалу роста.

По данным CORE.XP, все компании, приостановившие деятельность, продолжают частично выполнять обязательства по контрактам. Размер платежей на период приостановки — предмет коммерческих договоренностей между сторонами. Есть арендаторы, которые полностью оплачивают аренду, есть те, которые выплачивают арендную плату частично. По тем до­говорам аренды, где арендная плата была зафиксирована в виде процента от товарооборота, стороны договорились о размере платежа на основании аналогичных периодов прошлого года.

Спрос со стороны арендаторов на изменение коммерческих условий в сторону снижения арендной ставки до конца года не встречал массового отклика собственников, однако в IV квартале «встречное движение» началось. В особенности это характерно для недавно открытых торговых центров.

«Мы ожидаем, что прайм-ставки аренды в 2023 г. будут снижаться. По действующим ТЦ падение арендной ставки составит порядка 10%, по новым ТЦ — до 25%. Минимум будет пройден в 1-м полугодии 2023 г., далее рынок перейдет в фазу восстановления», — озвучила свой прогноз Надежда Цветкова, директор, руководитель отдела аренды торговых площадей CORE.XP. По ее словам, при проведении реструктуризации брендов уровень риска недополучения прибыли для арендодателей возрос, поэтому в ряде случаев арендные платежи для таких ретейлеров будут увеличены (на 5—10%).

Аналитики CORE.XP выделили семь основных трендов в отношении развития ретейла:

  • все публичные международные бренды проведут реструктуризацию или покинут российский рынок (в том числе люксовые марки);

  • новые бренды будут выходить на российский рынок за счет инвестиций локальных игроков;

  • драйвером спроса на площади в ТЦ будут арендаторы профилей «Сервисы», «Развлечения» и «Общественное питание»;

  • ставки аренды будут продолжать снижаться, особенно в недавно открытых ТЦ. Максимальное падение будет достигнуто в 1-м полугодии 2023 г., далее рынок перейдет в фазу восстановления. Роста ставок в следующем году не ожидается;

  • fashion-ретейлеры будут арендовать помещения с отделкой или с компенсацией отделки;

  • заполнение «скрытой вакансии» (магазины брендов, приостановивших работу) в ТЦ возможно в течение одного-двух лет;

  • локальные игроки (прежде всего fashion) будут стремиться расширить свое присутствие на рынке.

 

Объем ввода торговых площадей в России, 2017—2021 гг., тыс. кв. м

Год

Объем

2017

608,9

2018

441,1

2019

714,8

2020

452,9

2021

768,7

2022П

173,7

Источник: CORE.XP Аналитика

 

Как будет развиваться сегмент ТЦ российского рынка недвижимости в текущем году?

Комментарий эксперта

Конечно, владельцы коммерческой недвижимости сейчас переживают непростой период, особенно если в их активах есть большие торговые объекты. Главный навык, который сейчас требуется акционерам торговых центров в России, — это умение считать и оценивать.

Это относится, во-первых, к размерам ежемесячных платежей по кредитам, если они были взяты на строи­тельство, отделку и рекламу ТЦ.

Во-вторых, к возможности получить максимально реальные неустойки за отказ нанимателей европейских брендов от аренды торговых площадей. Разборками и судами с уплатой неустоек занимаются корпоративные юристы. Успех претензий будет зависеть от параграфов договоров аренды. Тем, как там сформулированы описание форс-мажорных обстоятельств, валюты оплаты аренды, место и порядок подачи претензий и т.д. По опыту прошлых кризисов, суды по компенсациям собственникам помещений могут длиться годами. Да и в случае положительного решения суда деньги можно будет получить в том случае, если не будут обнулены счета бывших арендаторов.

И, в-третьих, самое основное — понять, какие элементы инфраструктуры будут востребованы в данной локации для успешной дальнейшей работы торгового комплекса.

Раньше практически на каждой торговой площадке присутствовал стандартный набор компаний-арендаторов — чаще всего это были: гастроном на первом этаже, точки питания на последнем этаже и иностранный брендовый стрит-ретейл на всех остальных.

Сейчас же живучесть центра зависит:

— от быстроты замены ушедших брендов новыми российскими компаниями;

— от архитектурных и технических возможностей перестроить просторные торговые пространства под небольшие офисные помещения или жилые апар­таменты;

— от расширения и удобств паркинга;

— от креативных решений по заполняемости пустующих площадей;

— от создания праздничной атмосферы — акции, распродажи, викторины и проведение мероприятий для аудитории разного возраста и т.д.

Небольшие помещения отдаются в аренду для малого бизнеса — сейчас популярны точки выдачи товаров от интернет-магазинов, аптеки, еда навынос, лотерейные киоски.

Если помещения перепрофилируются под офисы, то их можно сдать в аренду для представительства и работы местных фирм. Или предоставить желающим для проживания в апартаментах.

В помещениях с большей площадью при необходимости разворачиваются зоны коворкинга и коливинга, квест-центров, выставочных галерей и залов для проведения официальных мероприятий — конференций, мастер-классов, воркшопов.

Это все должно помочь, в случае необходимости, перепрофилированию ТЦ и привлечению к нему новых посетителей, как разовых, так и постоянных, как для совершения покупок, так и для работы и проживания. И тут многое зависит от локации торгового объекта — в каком городе и районе он находится и какова экономическая ситуация в этом регионе.

Сразу отметим, что активно работали и продолжат работать торговые центры, которые находятся на центральных улицах городов с большой проходимостью, около транспортных узлов — железнодорожных станций, автостанций, станций метро. Если ТЦ расположен на окраине округа вблизи лесного массива, между промышленной зоной и ж/д путями, то его будущее туманно.

Если торговый комплекс находится на окраине агломерации и поднять его посещаемость не получится никакими средствами, то имеет смысл его демонтировать, а на его месте возвести многоэтажный жилой комплекс экономкласса. Именно так стали поступать в небольших городах, где оказался переизбыток коммерческих торговых помещений.

Комментарий эксперта

Сейчас лучше всего чувствуют себя небольшие районные ТЦ, посещаемость и вакантность площадей в них не падают так драматично, как в крупных моллах, а трафик во многих проектах уже восстанавливается. Арендные ставки в наиболее ликвидных проектах остаются на прежнем уровне или даже растут. Я думаю, что в течение года возможна индексация, но в пределах уровня инфляции.

Комментарий эксперта

На рынок ТЦ в этом году будут влиять те же факторы, что и в конце прошлого года: снижение покупательской способности населения; «экономная» модель потребления; замедлившийся, но продолжающийся рост онлайн-торговли; кризис продаж у кинотеатров и высокая вакансия площадей, связанная с исходом западных брендов.

Если говорить о вакансии, то есть количестве свободных площадей, то сейчас она составляет 10—15% в зависимости от формата торгового центра и его локации. При этом эксперты считают, что она имеет тенденцию к росту. Вместе с тем если в 2022 г. площади в торговых центрах освобождали в основном западные бренды, то к началу 2023-го большая их часть или приняла решение оста­ться в России (50%), или уже вывела бизнес из страны (40%), и лишь небольшая доля арендаторов находится в режиме приостановки и не определилась с дальнейшими шагами. Поэтому, на мой взгляд, значительного роста вакантных торговых метров не будет, но будет снижение фактической арендной ставки за счет продолжающейся волны временных скидок арендаторам, которые арендодатели вынуждены давать в текущих сложных условиях.

Еще один индикатор, характеризующий состояние отрасли ТЦ, — посещаемость — на начало 2023 г. показывал уровень, аналогичный 2022 г., но если сравнивать с эталонным 2019 г., когда не было коронавирусных ограничений, исхода брендов и санкций, то это уже более печальные –24,7% (по данным RStat). Поэтому ситуация остается сложной в торговых центрах, хотя и есть тенденция к возвращению людей в моллы. Это связано и с тем, что сами торговые центры адаптируются: открывают новые магазины вместо ушедших, активно ведут маркетинговые компании, проводят аудит процессов и оптимизируют свои расходы, ищут источники дополнительных доходов — в целом выживают.

Комментарий эксперта

Большие бренды ушли, но на их место приходят маленькие локальные бренды, в том числе и китайские, идет микрозамещение. Конечно, с уходом таких гигантов, как «Икеа», сложности испытывают загородные торговые центры, такие как «Мега». При этом торговые центры эконом- и комфорт-класса хорошо себя чувствуют. Городские торговые центры в пешей доступности строятся и развиваются, люди не перестали ходить в торговые центры, и площади до сих пор сдаются. Происходит импортозамещение, и на место иностранных брендов садятся наши российские производители.

читайте также