Начало весны 2023 г. оказалось богатым на нововведения в сфере недвижимости. Значительная часть изменений направлена на оптимизацию градостроительной деятельности. Также были сокращены сроки на согласование и предоставление публичных земельных участков. Наряду с этим отдельные нововведения, напротив, осложняют процесс реализации строительных проектов. В частности, вводится правило о необходимости согласования архитектурно-градостроительного облика объектов капитального строительства. Вступающие в силу поправки о мерах защиты персональных данных не обошли стороной сферу недвижимости и значительным образом изменили порядок предоставления сведений из ЕГРН. Давайте рассмотрим эти изменения более подробно.
Сокращение перечня документов, необходимых для получения разрешительной документации
Данные меры поддержки застройщиков существовали ранее в качестве «антикризисных»1, однако с 1 марта 2023 г. они переведены в разряд постоянных.
Так, на законодательном уровне закрепляется, что для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию застройщикам больше не требуется предоставлять:
-
ГПЗУ или проект планировки территории и проект межевания территории для линейных объектов. Отметим, что это не снимает с застройщика обязанности получать указанные документы, поскольку их предоставление остается обязательным для получения разрешения на строительство объекта. Кроме того, не стоит забывать, что согласно п. 5 ч. 6 ст. 55 ГрК РФ в выдаче разрешения на ввод должно быть отказано в случае несоответствия объекта капитального строительства разрешенному использованию земельного участка и (или) ограничениям, установленным на дату выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (совершенно не ясно, как данная норма будет применяться на практике в случае изменения градостроительного регламента в процессе строительства объекта);
-
акт приемки объекта капитального строительства;
-
акт, подтверждающий соответствие параметров построенного или реконструированного объекта проектной документации (в частности, требованиям энергетической эффективности и оснащенности приборами учета энергетических ресурсов);
-
документ, подтверждающий заключение договора обязательного страхования гражданской ответственности владельца источника повышенной опасности.
Сокращаются сроки согласования предоставления публичных земельных участков
В конце 2022 г. был принят закон, ограничивающий сроки предоставления земельного участка, находящегося в публичной собственности, без торгов (Федеральный закон от 05.12.2022 № 509-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и статью 3.5 Федерального закона „О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации“»).
Во-первых, процесс предварительного согласования предоставления испрашиваемого земельного участка займет теперь не более 20 дней, что на 10 дней меньше ранее установленного срока. В исключительном случае — при необходимости согласования схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории — указанный срок может быть продлен до 35 дней.
Во-вторых, подготовка проекта договора (купли-продажи, аренды или безвозмездного пользования) или решения о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование происходит в течение 20 дней со дня обращения заявителя, если не требуется образование земельного участка или уточнение его границ.
Помимо прочего, с 1 марта 2023 г. предусматривается2 возможность проведения электронных аукционов по предоставлению земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. По результатам проведения электронного аукциона договор купли-продажи либо договор аренды публичного земельного участка должен быть заключен в электронной форме и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью сторон.
Изменения градостроительного законодательства, касающиеся оптимизации сроков
С 1 марта 2023 г. вступают в силу изменения ГрК РФ, целью которых является сокращение сроков инвестиционного строительного цикла и принятия решений в сфере градостроительных отношений.
Так, на согласование проекта генерального плана поселения, городского округа или его изменений с уполномоченными органами отводится 30 дней (вместо двух месяцев). Срок проведения публичных слушаний (общественных обсуждений) по указанным проектам не может быть больше одного месяца.
Изменения затронули и срок публичных слушаний (общественных обсуждений) по проектам правил землепользования и застройки, который сокращается с трех до одного месяца со дня опубликования такого проекта.
Также с 15 до 10 рабочих дней сократился срок согласования документации по планировке территории. Данный срок исчисляется с момента поступления указанной документации в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления.
Ограничение публичности сведений ЕГРН
Вступающими в силу законодательными изменениями3, направленными на защиту персональных данных граждан, запрещается передача таких данных в составе выписки из ЕГРН без согласия самого правообладателя. Данные изменения не затрагивают правообладателей объектов недвижимости — юридических лиц, сведения о которых будут доступны в составе выписки из ЕГРН, как и ранее.
Теперь общедоступность сведений ЕГРН ограничивается следующими пределами: персональные данные граждан будут доступны третьим лицам только в случае, если собственник объекта недвижимости, в отношении которого запрашиваются сведения, подал в Росреестр специальное заявление, допускающее предоставление своих фамилии, имени, отчества и даты рождения. То есть раскрытие указанных данных третьим лицам не допускается без явно выраженного согласия правообладателя.
Если такое заявление отсутствует, персональные данные правообладателя будут доступны в составе выписки из ЕГРН только в случае запроса выписки нотариусом. Для этого заинтересованное лицо (им может быть как физическое, так и юридическое лицо), помимо заявления, должно предоставить нотариусу достаточные письменные доказательства, подтверждающие наличие обстоятельств, делающих возможным получение выписки, в которой указаны фамилия, имя, отчество и дата рождения правообладателя объекта недвижимости.
Законодательство предусматривает, что к указанным обстоятельствам могут относиться:
-
наличие договора, предметом которого является совершение работ, либо оказание услуг в отношении объекта недвижимости, либо передача заявителю во владение или пользование такого объекта недвижимости;
-
наличие предварительного договора, предметом которого является обязательство заключить в будущем договор об отчуждении такого объекта;
-
намерение обратиться в суд (за защитой права на участие в приватизации объекта, за возмещением причиненного ущерба личности или имуществу);
-
наличие оснований для предъявления виндикационного или негаторного иска к правообладателю объекта недвижимости, а также иска о взыскании денежных средств в связи с наличием у него задолженности по уплате платежей, связанных с использованием данного объекта;
-
наличие оснований для обращения взыскания на объект недвижимости.
Перечень оснований в заинтересованности в полной информации из ЕГРН не является исчерпывающим. Очевидно, что решение о доказанности такой заинтересованности будет приниматься нотариусом по его/ее субъективному усмотрению. Любопытно, что в числе оснований названы обязывающие сделки, но не названы, например, широко распространенные в бизнесе соглашения о намерениях/меморандумы о взаимопонимании, которые фиксируют коммерческий интерес сторон в совершении сделки, но не являются юридически обязывающими (за исключением отдельных своих положений).
Указанный порядок не распространяется на закрытый перечень лиц, которым персональные данные могут быть предоставлены в составе выписки из ЕГРН безотносительно наличия согласия правообладателя. К ним относятся, например, суды, правоохранительные органы, кадастровые инженеры, нотариусы, залогодержатели, а также:
-
сособственники объекта недвижимости;
-
супруг или супруга правообладателя;
-
правообладатели смежного земельного участка;
-
собственник объекта недвижимости в отношении правообладателя земельного участка, на котором расположен такой объект (и наоборот);
-
соарендаторы недвижимости;
-
арендатор (наниматель) в отношении арендодателя (наймодателя) (и наоборот);
-
сервитуарий в отношении сервитутодателя (и наоборот);
-
лицо, в пользу которого установлены ограничения права или обременения недвижимости, в отношении того, кто является сервитуарием (в том числе на основании публичного сервитута) такого объекта.
Также с 1 марта 2023 г. на сайте Росреестра будет доступен сервис, позволяющий любому лицу проверить достоверность сведений, содержащихся в выписке из ЕГРН, по специальному QR-коду. Введение данного инструмента по проверке выписок направлено на снижение рисков, которые могут возникнуть при обороте недвижимости.
Согласование архитектурно-градостроительного облика объектов недвижимости
С 1 марта 2023 г. вступят в силу изменения4 ГрК РФ в части необходимости согласования архитектурно-градостроительного облика объекта капитального строительства при осуществлении работ по его строительству или реконструкции. Такое согласование должно быть получено до разрешения на строительство, если планируемый к строительству или реконструкции объект расположен в границах территорий, для которых устанавливаются требования к архитектурно-градостроительному облику объектов.
Порядок и условия получения такого согласования будут детализированы постановлением Правительства РФ, публичные обсуждения проекта5 которого завершатся 3 марта 2023 г.
Однако внесение таких изменений в правила землепользования и застройки в части установления таких территорий будет осуществляться без проведения общественных обсуждений или публичных слушаний, что лишит заинтересованных лиц какого-либо механизма влияния на установление границ данных территорий и на содержание требований к архитектурно-градостроительному облику.
Для оценки соблюдения требований к архитектурно-градостроительному облику объектов застройщику потребуется предоставить специальной комиссии пояснительную записку к проектной документации, схему планировочной организации земельного участка, а также объемно-планировочные и архитектурные решения. По результатам рассмотрения данных материалов комиссия будет принимать решение о согласовании архитектурно-градостроительного облика объекта либо об отказе в его согласовании с указанием рекомендаций по доработке проектной документации. При этом сам процесс согласования облика будет занимать не более 10 дней с момента получения комиссией материалов от застройщика.
Согласно изменениям, также устанавливается открытый перечень объектов, которые освобождаются от согласования их визуальных характеристик:
-
объекты, расположенные на земельных участках, на которые не распространяется действие градостроительного регламента;
-
объекты, для строительства или реконструкции которых не требуется получение разрешения на строительство;
-
объекты обороны и безопасности, учреждений, исполняющих наказания;
-
иные объекты, определенные Правительством РФ либо актами органов государственной власти субъектов РФ.
Проект постановления Правительства РФ предусматривает ряд дополнительных исключений, при которых не будет требоваться согласование архитектурно-градостроительного облика.
Следует отметить, что попытки регламентации визуального содержания строительных проектов предпринимались и ранее. Например, в 2019 г. Минстрой России подготовил законопроект6, устанавливающий требования к архитектурным решениям объектов недвижимости, который, однако, не был внесен в Государственную Думу. Необходимость введения обязательных требований к внешнему облику обосновывалась тем, что их отсутствие приводит к хаотичному формированию городской среды и нарушению исторически сложившегося архитектурного облика городов.
До внесения вступающих в силу изменений в ГрК РФ архитектурно-градостроительный облик учитывался только в двух случаях. Во-первых, требование об описании внешнего облика объекта при получении разрешения на строительство устанавливалось только в отношении объектов индивидуального жилищного строительства, если их строительство или реконструкция планировались в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения. Во-вторых, согласование архитектурно-градостроительного облика могло осуществляться наряду с иными мероприятиями по реализации строительных проектов, только когда это было предусмотрено актами уполномоченных органов городов федерального значения.
При этом была выработана устойчивая судебная практика, запрещающая требовать решение о согласовании архитектурно-градостроительного облика для получения разрешения на строительство. См., например: Апелляционное определение ВС РФ от 16.05.2018 № 14-АПГ18-8, постановление Арбитражного суда Московского округа от 20.01.2023 № Ф05-33472/2022 по делу № А41-95008/2021.
Аналогично признавалось незаконным требование о предоставлении согласования архитектурно-градостроительного облика для предоставления ГПЗУ (Апелляционное определение ВС РФ от 21.09.2017 № 78-АПГ17-13).
Обоснование такой позиции заключалось в недопустимости выхода за рамки исчерпывающего перечня необходимых для получения разрешения на строительство документов. Теперь, с 1 марта 2023 г., данная позиция теряет актуальность.
На данный момент неизвестно, какие зоны будут отнесены к территориям, где обязательно получение согласования архитектурно-градостроительного облика, и по какому принципу будут определены их границы. Такая неизвестность может значительно затруднить процесс реализации инвестиционных проектов в «переходный период» до корректировки правил землепользования и застройки, который продлится до 1 сентября 2023 г. (очевидно, по оптимистичным ожиданиям законодателя). Можно лишь предположить, что дополнительной регламентации подвергнутся исторические и центральные части населенных пунктов, территории вблизи достопримечательностей, главных улиц и пр.
Данная неопределенность усугубляется тем, что переходные положения не устанавливают какого-либо специального порядка действий застройщика в зависимости от того, в какой стадии проектирования и строительства он находится к моменту установления требований к архитектурно-градостроительному облику объектов в правилах землепользования и застройки (в частности, было ли получено к этому моменту разрешение на строительство).
Более того, вызывает определенные опасения то, что объективные критерии принятия решения об отказе в согласовании архитектурно-градостроительного облика не установлены (и в целом едва ли могут существовать в сфере благоустройства и «визуальной экологии»).
Таким образом, для целей создания визуально комфортной городской среды, повышения качества и унификации архитектурных решений данные изменения можно только приветствовать. С другой стороны, механизм их реализации возлагает дополнительную административную нагрузку на застройщиков и повышает правовую неопределенность. В связи с этим застройщикам при осуществлении архитектурно-строительного проектирования нужно учитывать риски изменения правил землепользования и застройки, необходимости доработки проектной документации в соответствии с рекомендациями комиссии в случае получения отказа в согласовании, а также несения дополнительных финансовых и временных издержек на использование конкретных отделочных материалов и реализации иных решений, предусмотренных градостроительным регламентом.
Вводятся в действие правила технологического присоединения объектов капитального строительства к сетям электросвязи
Вступает в силу постановление Правительства РФ от 01.07.2022 № 1196 «Об утверждении Правил подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям электросвязи», которое вводит в действие Правила подключения (технологического присоединения) проектируемых, строящихся, реконструируемых или построенных, реконструированных, но не подключенных объектов капитального строительства к сетям электросвязи.
В целом порядок технологического присоединения является стандартным и инициируется заявителем путем направления оператору связи запроса о выдаче технических условий. Оператор связи обязан выдать технические условия без взимания какой-либо платы в течение семи дней со дня получения запроса, за исключением случаев отсутствия технической возможности подключения — в такой ситуации заявителю направляется мотивированный отказ в выдаче технических условий.
После получения технических условий заявитель направляет заявку о заключении договора о подключении, после чего происходит заключение договора с исполнителем. При наличии технической возможности подключения отказ в заключении договора о подключении не допускается. Если же техническая возможность отсутствует, то оператор связи может предложить иную точку подключения в целях создания такой возможности.
Завершающей стадией является составление акта о подключении после осуществления всех необходимых мероприятий по исполнению договора.
1 Постановление Правительства РФ от 02.04.2022 № 575 «Об особенностях подготовки, согласования, утверждения, продления сроков действия документации по планировке территории, градостроительных планов земельных участков, выдачи разрешений на строительство объектов капитального строительства, разрешений на ввод в эксплуатацию».
2 Федеральный закон от 7 октября 2022 г. № 385-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и признании утратившей силу части 7 статьи 34 Федерального закона „О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации“».
3 Федеральный закон от 14.07.2022 № 266-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „О персональных данных“, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившей силу части четырнадцатой статьи 30 Федерального закона „О банках и банковской деятельности“».
4 Федеральный закон от 29.12.2022 № 612-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и о признании утратившим силу абзаца второго пункта 2 статьи 16 Федерального закона „О железнодорожном транспорте в Российской Федерации“».
5 Проект постановления Правительства РФ «Об утверждении требований к архитектурно-градостроительному облику объекта капитального строительства и правил его согласования» (ID проекта 02/07/02-23/00135614).
6 Проект федерального закона «О внесении изменения в Градостроительный кодекс Российской Федерации (в части установления требований к архитектурным решениям зданий, строений и сооружений в документах градостроительного зонирования)» (ID проекта 02/04/12-19/00098402).