Дата имеет значение: что учесть при заключении электронного договора купли-продажи недвижимости

Электронный договор для целей осуществления регистрационных действий — это договор, составленный в виде единого электронного документа, выражающий содержание сделки и подписанный сторонами с использованием усиленных квалифицированных электронных подписей (далее — УКЭП)¹. Благодаря использованию метки доверенного времени² при проставлении УКЭП имеется техническая возможность установить дату фактического подписания договора каждой из сторон.

Вместе с этим на практике возникает вопрос какую дату в электронном договоре считать датой его заключения — дату договора, указанную в качестве реквизита документа, или дату подписания его УКЭП?

Исходя из системного толкования положений ст. 425, 432 и 433 ГК РФ, датой заключения электронного договора (если такой договор в силу закона не считается заключенным с момента его государственной регистрации в ЕГРН) является дата, когда он был фактически подписан УКЭП участника договора, подписавшего его последним (согласно метке доверенного времени).

Этой позиции придерживается и Росреестр в указанном письме.

Так, регулятор проводит различие между датой электронного договора (таковой, по его мнению, считается дата, указанная на его первой странице в качестве реквизита) и датой заключения договора (дата фактического подписания УКЭП согласно метке доверенного времени).

Второй вопрос, который возникает в связи с датой электронного договора, — как следует поступить регистратору в случае обнаружения расхождения между датами, содержащимися в электронном договоре?

Буквальное толкование п. 6 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ может привести к приостановлению осуществления государственной регистрации в связи с содержанием в договоре недостоверных сведений. Недостоверность сведений может выражаться в том, что дата договора не совпадает с датой подписания договора УКЭП.

На этот случай Росреестр разъясняет, что при проведении государственным регистратором прав правовой экспертизы электронного договора значение имеет именно дата заключения электронного договора, а не реквизит документа. Таким образом, Росреестр допускает существование такого расхождения в датах электронного договора и регистрацию прав на основании такого документа.

Третий вопрос состоит в том, какая из дат — дата договора как реквизит документа или дата заключения договора (то есть дата простановки УКЭП) — должна быть отражена в сведениях ЕГРН.

В письме Росреестр выразил позицию, согласно которой Порядок ведения ЕГРН, утвержденный приказом Росреестра от 01.06.2021 № П/0241, не предусматривает внесение в запись ЕГРН сведений о дате заключения договора. Вместе с тем Порядком ведения ЕГРН (п. 55) предусмотрено внесение в запись ЕГРН сведений о дате подписания документов. Соответственно, Росреестр разъясняет, что программно-аппаратный комплекс, используемый для ведения ЕГРН в электронной форме, не предоставляет возможности автоматического внесения в ЕГРН сведений о дате заключения электронного договора согласно метке доверенного времени.

В связи с этим Росреестром в настоящее время принят следующий подход:

• в отношении документа-основания в ЕГРН указывается дата электронного договора, расположенная на первой его странице, то есть в реквизите документа;

• если такой реквизит документа в электронном договоре отсутствует, в записи ЕГРН в отношении документа-основания указывается дата заключения электронного договора (то есть дата, когда такой договор был фактически подписан УКЭП участника договора, подписавшего его последним).

Между тем для участников хозяйственного оборота первостепенное значение имеет именно дата заключения договора, поскольку в подавляющем большинстве случаев именно с этой даты у сторон возникают определенные обязательства. При проведении правовой экспертизы договора государственными регистраторами прав, а также при проверке титула потенциальными контрагентами соответствие договора требованиям законодательства, наличие полномочий у лиц, подписавших договор, наличие необходимых согласий (одобрения) на заключение договора и т.д. также устанавливаются по состоянию на дату заключения договора.

В связи с указанным представляется, что подход Росреестра, отраженный в данном письме, является недостаточно последовательным.

Признавая, что при проведении правовой экспертизы электронного договора значение имеет именно дата его заключения, Росреестр в автоматическом режиме вносит в ЕГРН не эту дату, а дату договора. Такой подход не в полной мере соответствует принципу публичной достоверности ЕГРН и создает дополнительные предпосылки для споров между хозяйствующими субъектами относительно даты заключения договоров и, соответственно, сроков исполнения обязательств.

¹ Абзац 2 п. 1 ст. 160, п. 2 ст. 434 ГК РФ, ч. 8 ст. 21 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

² Метка доверенного времени — это достоверная информация в электронной форме о дате и времени подписания электронного документа электронной подписью, создаваемая и проверяемая доверенной третьей стороной, удостоверяющим центром или оператором информационной системы и полученная в момент подписания электронного документа электронной подписью с использованием программных и (или) аппаратных средств, прошедших процедуру подтверждения соответствия требованиям, установленным законом (ст. 2 Федерального закона от 06.04.2011 № 63-ФЗ «Об электронной подписи», приказ Минцифры России от 06.11.2020 № 580 «Об утверждении порядка создания и проверки метки доверенного времени»).

На практике у участников сделки нередко возникают вопросы, когда фактически договор подписывается УКЭП сторонами договора через несколько дней (или недель) после даты, указанной на первой странице «электронного» договора.

В ситуации, когда у стороны договора (например, дольщика по договору участника долевого строительства) на руках экземпляр договора с одной датой на первой странице и выписка из ЕГРН с другой датой подписания договора (дата фактического подписания договора УКЭП последним из его участников), могут возникнуть неопределенности относительно исчисления срока, с которой договор связывает наступления того или иного обязательства стороны, например, по оплате цены договора.

Росреестр, ссылаясь в письме на положения ст. 425, 432 и 433 ГК РФ, указал, что датой заключения «электронного» договора является дата, когда он был фактически подписан УКЭП участником договора, подписавшего такой договор последним (согласно метке доверенного времени), за исключением случая, если такой договор в силу закона не считается заключенным с момента его государственной регистрации в ЕГРН.

При этом порядком ведения ЕГРН не предусмотрено внесение в запись Реестра прав именно сведений о дате заключения договора, являющегося основанием для осуществления регистрационных действий, поскольку в ФГИС ЕГРН отсутствует соответствующее «поле» и не предусмотрено «автоматическое» внесение в него сведений из договора, заключенного в электронном виде, о дате его заключения (то есть о той дате, когда «электронный» договор фактически был подписан (согласно времени УКЭП последнего из его участников)).

Полагаем, что с целью исключения возможности двойного толкования вопроса о дате заключения «электронного» договора при подготовке документов, необходимых для осуществления государственной регистрации возникновения права и представляемых в форме электронных образов документов, подписанных УКЭП сторон договора, рекомендуется предусмотреть формирование даты «электронного» договора, совпадающей с фактической датой подписания такого договора УКЭП последним из его участников.

Таким образом, положения данного письма должны быть учтены практикующими юристами при подготовке и подаче документов на государственную регистрацию права на основании «электронного» договора, а также государственными регистраторами в ходе осуществления государственной регистрации возникновения права.