Ограничения на осуществление сделок с недвижимым имуществом, введенные в 2022 г., продолжают волновать юридический рынок. Существует ошибочное мнение, что большинство соответствующих ограничений прекратили свое действие в отношении физических лиц. В данном материале мы предприняли попытку систематизации до сих пор применяющихся ограничений на осуществление сделок по продаже недвижимого имущества физическими лицами с учетом имеющихся разъяснений и практики их применения.
В марте 2022 г. власти РФ ввели ряд мер, направленных на ограничение оборота недвижимого имущества, которое принадлежит лицам, связанным с недружественными государствами.
Основные введенные ограничения включают в себя:
-
необходимость получения разрешения Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в РФ (далее — Правительственная комиссия) на заключение и исполнение отдельных сделок и операций (п. 1 Указа Президента РФ от 01.03.2022 № 81 «О дополнительных временных мерах экономического характера по обеспечению финансовой стабильности Российской Федерации», далее — Указ № 81);
-
необходимость проведения расчетов по отдельным сделкам с использованием банковского счета типа «С», режим которого существенно ограничен. Режим банковского счета типа «С» установлен решением Совета директоров Банка России от 21.11.2022 «Об установлении режима счетов типа „С“ для проведения расчетов и осуществления (исполнения) сделок (операций), на которые распространяется порядок исполнения обязательств, предусмотренный Указом Президента Российской Федерации от 5 марта 2022 года № 95 „О временном порядке исполнения обязательств перед некоторыми иностранными кредиторами“»).
С течением времени круг сделок и операций, к которым применимы соответствующие меры, был сужен.
Проведенный анализ показал, что по состоянию на 13.03.2023 требование о получении разрешения Правительственной комиссии не применяется к большинству сделок по продаже недвижимого имущества физическим лицом в пользу резидента РФ1.
Исключение составляют сделки, совершаемые физическими лицами, имеющими гражданство дружественных государств, по продаже недвижимого имущества, приобретенного у лиц, связанных с недружественными государствами, после 22.02.2022 (в отношении указанной категории сделок какие-либо послабления не принимались) (подп. «в» п. 1 Указа № 81).
Отдельно отмечаем, что разрешение Правительственной комиссии на совершение иных сделок по продаже недвижимого имущества физическим лицом в пользу резидента РФ может быть запрошено в добровольном порядке.
С опорой на сложившуюся практику применения Указа № 81 и Указа от 04.05.2022 № 254, а также опубликованные решения Правительственной комиссии в таблице обобщены сведения о том, к каким категориям физических лиц2 и при каких условиях применяется требование о проведении расчетов по сделкам, направленным на продажу недвижимого имущества физическим лицом в пользу резидента РФ, с использованием банковского счета типа «С» (см. ниже).
В случае нахождения недвижимого имущества в общей совместной собственности супругов соответствующие ограничения применяются к сделкам в отношении такого имущества, совершаемым любым из супругов, если хотя бы один из супругов подпадает под ограничения, указанные в таблице ниже.
Суммируя приведенную в таблице ниже информацию, отмечаем следующее:
-
расчеты с использованием банковского счета типа «С» являются необходимыми при проведении большинства сделок по продаже недвижимого имущества физическими лицами, имеющими гражданство недружественных государств;
-
применение банковского счета типа «С» для расчетов в сделках по продаже недвижимого имущества, продавцами в которых выступают физические лица, имеющие двойное гражданство (РФ и недружественных государств либо дружественных государств и недружественных государств) или иную «связь» с недружественными государствами, в ряде случаев осложнено возможностью неоднозначного толкования положений Указа № 81;
-
применение банковского счета типа «С» для расчетов в сделках по продаже недвижимого имущества, продавцами в которых выступают граждане РФ или граждане дружественных государств, не связанные с недружественными государствами, не требуется.
При этом в случае продажи гражданами дружественных государств недвижимого имущества, которое было приобретено такими гражданами у лиц, связанных с недружественными государствами, после 22.02.2022, до сих пор может требоваться разрешение Правительственной комиссии.
С практической точки зрения мы рекомендуем исходить из консервативного толкования неоднозначных положений и при возникновении спорных ситуаций обращаться в Центральный банк РФ, уполномоченные федеральные органы исполнительной власти и (или) Правительственную комиссию за дополнительными разъяснениями перед совершением соответствующих сделок.
Таблица. Условия применения требования о проведении расчетов по сделкам с использованием банковского счета типа «С»
|
№ |
Субъект |
Банковский счет типа «С» |
Дополнительные комментарии |
Отдельные исключения из требования о применении банковского счета типа «С» |
|
Граждане РФ |
||||
|
1.1 |
Не имеющие гражданства, вида на жительство и иной связи с недружественными государствами. Во избежание сомнений данная категория включает в себя граждан РФ, имеющих гражданство или вид на жительство дружественных государств |
Не требуется |
В качестве отдельного основания наличия «связи» с недружественными государствами, применимого к физическим лицам, в Указе № 81 поименовано только гражданство недружественных государств (подп. «а» п. 1 Указа № 81). Тем не менее из буквального толкования соответствующих положений Указа № 81 следует, что приведенный в нем перечень оснований наличия «связи» не является исчерпывающим |
Граждане РФ, имеющие гражданство дружественных государств, которые приобрели недвижимое имущество у лица, связанного с недружественными государствами, после 22.02.2022 (подп. «в» п. 1 Указа № 81). Такие сделки осуществляются (исполняются) в порядке, установленном Указом № 81 |
|
1.2 |
Имеющие гражданство недружественных государств (то есть имеющие два гражданства или более) |
Требуется — при консервативном подходе к толкованию Указа № 81, существует иная позиция (см. соответствующий «Дополнительный комментарий») |
При осуществлении государственной регистрации граждане с двойным гражданством рассматриваются Росреестром как граждане РФ (информация Росреестра от 18 марта 2022 г. «Росреестр о регистрации сделок с недвижимостью для лиц из недружественных стран»). Аналогичный подход подтверждается в разъяснениях Центрального банка РФ3. Тем не менее из буквального толкования положений Указа № 81 следует, что ограничения распространяются на всех граждан недружественных государств. Применимое законодательство и существующие решения Правительственной комиссии не содержат исключений из указанных положений. В этой связи мы не можем исключать, что сделки, совершенные в нарушение установленных ограничений, могут быть признаны судом противоречащими Указу № 81 и, как следствие, недействительными по искам заинтересованных лиц4. Нам известно о существовании позиции Центрального банка РФ, в соответствии с которой ограничения применяются только к сделкам между валютными резидентами и нерезидентами. Данная позиция не была опубликована, информация о ней приводится на основании ответа на обращение, оказавшегося в нашем доступе5. При этом граждане РФ, имеющие гражданство недружественных государств, являются валютными резидентами РФ. Однако, исходя из буквального толкования положений Указа № 81, данный вывод представляется спорным. Судебная практика по данному вопросу не сложилась. В соответствии с результатами опроса нотариусов и практики взаимодействия с Росреестром расчеты по соответствующим сделкам могут осуществляться без использования банковского счета типа «С» (мнение автора) |
Ограничения, содержащиеся в Указе № 81, не распространяются на сделки (операции), отвечающие одновременно следующим условиям:
Разрешено осуществление сделок, заключенных до 02.03.2022, документы на регистрацию по которым представлены в Росреестр 02.03.2022, при условии осуществления оплаты по ним до 02.03.2022 либо после регистрации перехода права собственности с использованием кредитных средств7 |
|
1.3 |
Имеющие вид на жительство недружественных государств |
Не требуется |
Из буквального толкования положений Указа № 81 следует, что ограничения применяются только к иностранным лицам, то есть лицам, имеющим гражданство иностранных государств |
Не применимо |
|
Граждане недружественных государств |
||||
|
2.1 |
Не имеющие гражданства дружественных государств и РФ, а также вида на жительство РФ8 |
Требуется |
К недружественным государствам относятся более пятидесяти государств. Перечень недружественных государств утвержден распоряжением Правительства РФ от 05.03.2022 № 430-р |
См. п. 1.2 |
|
2.2 |
Имеющие гражданство дружественных государств (то есть имеющие два гражданства или более) |
Требуется при консервативном подходе к толкованию Указа № 81, существует иная позиция (см. соответствующий «Дополнительный комментарий») |
Нам известно о существовании позиции Центрального банка РФ, в соответствии с которой требование о проведении расчетов с использованием банковского счета типа «С» применяется к сделкам с физическими лицами, имеющими одновременно гражданство недружественных государств и гражданство дружественных государств, только в том случае, если соответствующая сделка совершается таким лицом в статусе гражданина недружественного государства (то есть в информации, зафиксированной документах, указано на наличие у лица гражданства недружественного государства)9. Тем не менее из буквального толкования положений Указа № 81 следует, что ограничения распространяются на всех граждан недружественных государств. Применимое законодательство и существующие решения Правительственной комиссии не содержат исключений из указанных положений. В этой связи мы не можем исключать, что сделки, совершенные в нарушение установленных ограничений, могут быть признаны судом противоречащими Указу № 81 и, как следствие, недействительными по искам заинтересованных лиц |
См. п. 1.2 |
|
2.3 |
Имеющие гражданство РФ (то есть имеющие два гражданства или более) |
Требуется при консервативном подходе к толкованию Указа № 81, существует иная позиция (см. соответствующий «Дополнительный комментарий») |
См. п. 1.2 |
См. п. 1.2 |
|
2.4 |
Имеющие вид на жительство РФ |
Требуется при консервативном подходе к толкованию Указа № 81, существует иная позиция (см. соответствующий «Дополнительный комментарий») |
Нам известно о существовании позиции Центрального банка РФ, в соответствии с которой ограничения применяются только к сделкам между валютными резидентами и нерезидентами10. При этом граждане недружественных государств, имеющие вид на жительство РФ, являются валютными резидентами РФ. Из буквального толкования положений Указа № 81 следует, что ограничения распространяются на всех граждан недружественных государств. Применимое законодательство и существующие решения Правительственной комиссии не содержат исключений из указанных положений. В этой связи мы не можем исключать, что сделки, совершенные в нарушение установленных ограничений, могут быть признаны судом противоречащими Указу № 81 и, как следствие, недействительными по искам заинтересованных лиц |
См. п. 1.2 |
|
Граждане дружественных государств |
||||
|
3.1 |
Не имеющие гражданства и вида на жительства недружественных государств11 |
Не требуется |
К дружественным государствам относятся все государства, не признанные недружественными государствами |
Граждане дружественных государств, которые приобрели недвижимое имущество у лица, связанного с недружественными государствами, после 22.02.2022 (подп. «в» п. 1 Указа № 81). Такие сделки осуществляются (исполняются) в порядке, установленном Указом № 81 |
|
3.2 |
Имеющие гражданство недружественных государств (то есть имеющие два гражданства или более) |
Требуется при консервативном подходе к толкованию Указа № 81, существует иная позиция |
См. п. 2.2 |
См. п. 1.2 |
|
3.3 |
Имеющие вид на жительство недружественных государств |
Не требуется, существует иная позиция |
Из буквального толкования положений Указа № 81 следует, что он применяется только к иностранным лицам, то есть лицам, имеющим гражданство иностранных государств, включая граждан дружественных государств. Принимая во внимание неисчерпывающий перечень оснований наличия «связи» с недружественными государствами, применимый к физическим лицам (см. п. 1.1), мы не можем исключать, что наличие у граждан дружественных государств вида на жительство недружественных государств может быть приравнено к наличию у них «связи» с недружественными государствами. Учитывая позицию, в соответствии с которой требование о проведении расчетов с использованием банковского счета типа «С» применяется к сделкам с физическими лицами, имеющими одновременно гражданство недружественных государств и гражданство дружественных государств, только в том случае, если соответствующая сделка совершается таким лицом в статусе гражданина недружественных государств12, не ясно, какой подход должен применяться к гражданам дружественных государств, имеющим вид на жительство недружественных государств |
См. п. 1.2 |
1 Здесь и далее под резидентами РФ понимаются валютные резиденты РФ по смыслу Федерального закона от 10.12.2003 № 173-ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле». См. также п. 1.10 Официального разъяснения Банка России от 18.03.2022 № 2-ОР «О применении отдельных положений Указа Президента Российской Федерации от 28 февраля 2022 года № 79 <...>», далее — Официальное разъяснение Банка России от 18.03.2022 № 2-ОР.
2 В обобщении мы рассмотрели только некоторые возможные комбинации гражданства и видов на жительство физических лиц. Иные возможные комбинации гражданства и видов на жительство могут быть рассмотрены в индивидуальном порядке.
3 Вопрос 6 письма Центрального банка РФ от 17.05.2022 № 38-5-3/1414.
4 Срок исковой давности по таким требованиям составляет три года со дня, когда началось исполнение сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.
5 Данная позиция не была опубликована, информация о ней приводится на основании ответа на обращение, оказавшегося в нашем доступе.
6 Пункт 1.11 Официального разъяснения Банка России от 18.03.2022 № 2-ОР.
7 Выписка из протокола заседания подкомиссии Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в РФ от 11.04.2022 № 30 (от 19.04.2022 № 05-06-10/ВН-20024).
8 Во избежание сомнений данная категория включает в себя граждан недружественных государств, имеющих вид на жительство дружественных государств.
9 Данная позиция не была опубликована, информация о ней приводится на основании ответа на обращение, оказавшегося в нашем доступе.
10 Данная позиция не была опубликована, информация о ней приводится на основании ответа на обращение, оказавшегося в нашем доступе.
11 Во избежание сомнений данная категория включает в себя граждан дружественных государств, имеющих гражданство или вид на жительство РФ.
12 Данная позиция не была опубликована, информация о ней приводится на основании ответа на обращение, оказавшегося в нашем доступе.