Можно ли применять упрощенный порядок государственной регистрации права собственности граждан на жилые и садовые дома в случае, когда для территориальной зоны такие виды разрешенного использования (далее — ВРИ) не установлены (отсутствуют) и (или) в территориальной зоне установлены «нулевые» предельные параметры разрешенного строительства, разъяснил Росреестр1.
1 Письмо Росреестра от 20.02.2023 № 14-1390-ТГ/23, далее — письмо.
В части 12 ст. 70 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о регистрации) предусмотрен упрощенный порядок осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на жилой или садовый дом (так называемая «дачная амнистия»), в соответствии с которым до 01.03.2031 для совершения указанных действий правообладателю жилого/садового дома понадобится только технический план и в отдельном случае правоустанавливающий документ на участок.
По общему правилу строительство объектов капитального строительства на садовых земельных участках допускается, если такие участки включены в предусмотренные правилами землепользования и застройки (далее — ПЗЗ) территориальные зоны, градостроительными регламентами которых предусматривается возможность такого строительства. Применение «дачной амнистии» позволяет осуществить учетно-регистрационные действия жилых/садовых домов вне зависимости от того, допускается ли территориальной зоной строительство таких объектов недвижимости на участке.
В указанном письме Росреестр рассматривает возможность применения упрощенного порядка в двух ситуациях:
1) когда для территориальной зоны НЕ установлены ВРИ, позволяющие размещать жилые/садовые дома, или когда «нулевые» предельные параметры разрешенного строительства установлены в такой территориальной зоны НЕ для жилых/садовых домов;
2) когда в территориальной зоне, допускающей строительство жилых/садовых домов, установлены «нулевые» предельные параметры строительства.
Применительно к первому случаю Росреестр отметил, что положения ст. 70 Закона о регистрации не предусматривают необходимости соотнесения ВРИ земельного участка с ВРИ по ПЗЗ. Указанное означает, что, если, например, жилой/садовый дом построен на земельном участке с ВРИ «Для ИЖС», но при этом такой ВРИ не установлен для территориальной зоны (то есть ВРИ участка не соответствует ВРИ по ПЗЗ), такое обстоятельство не может являться основанием для приостановления учетно-регистрационных действий.
Равным образом по этой причине не имеет правового значения и факт установления «нулевых» предельных параметров для объектов с иными ВРИ. Если по ПЗЗ участок располагается в территориальной зоне, где не допускается строительство жилых/садовых домов, и в отношении такой зоны установлены предельные параметры со значениями «0», данный факт не будет являться препятствием для кадастрового учета или регистрации прав на жилой/садовый дом.
Иная ситуация складывается в случае, когда участок, на котором расположен жилой/садовый дом, располагается в территориальной зоне, которая допускает строительство таких объектов, но предельные параметры застройки в соответствии с градостроительным регламентом являются «нулевыми».
Дело в том, что согласно п. 2 ч. 13 ст. 70 Закона о регистрации государственные регистраторы осуществляют проверку поступивших к ним документов в том числе на соответствие предельным параметрам объектов, установленных федеральным законом и ПЗЗ (за исключением соответствия минимальным отступам). В этом случае, поскольку территориальная зона позволяет осуществить строительство жилого/садового дома (то есть нет несоответствия ВРИ), предполагается, что такое строительство надлежит осуществлять в соответствии с установленными требованиями, то есть «дачная амнистия» подлежит применению ограниченно.
В случае выявления несоответствия построенного/реконструированного дома предельным параметрам осуществление учетно-регистрационных действий будет приостановлено. Для избежания подобной ситуации правообладателю жилого/садового дома необходимо получить разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства объектов капитального строительства.
В письме Росреестр соотносит положения законодательства о государственной регистрации права собственности граждан на жилые и садовые дома в упрощенном порядке (так называемая «дачная амнистия», регулируемая положениями ч. 12 и 13 ст. 70 Закона о регистрации, срок действия которой продлен до 01.03.2031) с положениями градостроительного законодательства, а также положениями Закона о ведении садоводства2.
В соответствии и с ч. 8 ст. 36 ГрК РФ земельные участки и/или объекты капитального строительства, ВРИ, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительными регламентами.
При этом строительство объектов капитального строительства на садовых земельных участках допускается только в случае, если такие земельные участки включены в предусмотренные правилами землепользования и застройки территориальные зоны, применительно к которым утверждены градостроительные регламенты, предусматривающие возможность такого строительства (ст. 23.1 Закона о ведении садоводства).
По мнению Росреестра, так как в рамках реализации «дачной амнистии» предусмотрен упрощенный порядок оформления объектов индивидуального жилищного строительства и садовых домов в собственность граждан, то положениями ч. 12, 13 ст. 70 Закона о регистрации не предусмотрена необходимость соотнесения ВРИ земельного участка с ВРИ, предусмотренным градостроительными регламентами.
Положениям ч. 12 ст. 70 Закона о регистрации установлено, что осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права собственности граждан на жилые и садовые дома в упрощенном порядке (на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок) допускается на жилые или садовые дома, созданные на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта.
Таким образом, Росреестр разъяснил, что если жилой или садовый дом создан (реконструирован) на таком земельном участке, при этом такой ВРИ отсутствует (не установлен) в территориальной зоне, в которой участок расположен, и/или в территориальной зоне установлены «нулевые» предельные параметры разрешенного строительства не для жилых/садовых домов, то право собственности гражданина на такой жилой или садовый дом подлежит регистрации в рамках реализации положений «дачной амнистии».
2 Федеральный закон от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
