Региональные особенности жилищного строительства

О том, что 2022 г. стал лучшим в истории России для жилищного строительства, «ЭЖ» уже информировала и довольно подробно освещала дела в отрасли. Но эксперты Центробанка оценивают ее итоги, как и положено в докладе о региональной экономике, с упором на региональные особенности. Они, например, тоже выражают опасение, что рекордные темпы строительства могут привести к затовариванию рынка жилой недвижимости, и рассказывают, как в регионах решают проблему поддержания спроса на нее.

Аналитики ЦБ отмечают, что в прошлом году для стимулирования спроса застройщики использовали как стандартные меры (субсидированная ипотека, рассрочка, trade in), так и новые — скидки на парковки и кладовки, оплата переезда иногородним, бонусы и подарочные сертификаты. Крупные застройщики Самарской области предлагали клиентам подарочные сертификаты в строительные и мебельные магазины. Строительные компании Новосибирска, Омска и Хакасии следовали предпочтениям покупателей и предлагали квартиры меньшей площади с чистовой отделкой под ключ.

Новым инструментом стимулирования спроса со стороны застройщиков стала ипотека с субсидированной околонулевой ставкой, запущенная в партнерстве с банками. Снижение ставки достигалось за счет увеличения стоимости жилья. Это повлияло на спрос. Например, крупный застройщик на Северо-Западе отметил, что почти треть ипотечных сделок совершал по околонулевой ставке. На Урале такие ипотечные программы преимущественно распространялись на приобретение менее ликвидного жилья в локациях, где спрос был ниже среднего.

Аналитики регулятора констатируют, что по итогам 2022 г. рост ипотечного портфеля произошел во всех макрорегионах, а наибольший — на Юге и Дальнем Востоке. Доля квартир в новостройках, приобретенных с привлечением ипотеки в 2022 г., составила около 80%.

Набирает силу тренд на строительство индивидуальных жилых домов. В 2022 г. на ИЖС выдали в три раза больше кредитов, чем годом ранее, чему способствовал рост спроса после пандемии. Однако уровень проникновения ипотеки на ИЖС остается низким — с помощью кредита возводится каждый десятый дом, а доля ипотеки незначительна. Ограничением авторы анализа называют низкую ликвидность частного дома (в сравнении с квартирой) и сложность оценки стоимости залога. Драйвером роста, по их мнению, может стать привлечение к строительству крупных подрядчиков с типовыми проектами и использование механизмов проектного финансирования.

Предложение

Прирост ввода жилья в 2022 г. характерен для всех округов России, но наибольший вклад внесли Центральная Россия, Поволжье и Юг. Факторами роста объемов и доли ИЖС в южных регионах (в том числе в Краснодарском крае, Республике Крым и Республике Адыгее) эксперты ЦБ называют «дачную амнистию», рост цен на квартиры в многоквартирных домах (МКД), программу по газификации объектов строительства и нацпроект «Стимул» в Чеченской Республике. Факторы роста ИЖС в Поволжье — инвентаризация и регистрация ранее не учтенных объектов, а также программа газификации.

Поддерживают ИЖС и региональные власти. В качестве примера аналитики регулятора сообщают, что с июля 2022 г. в Мурманской области работает региональная программа, включающая ряд единовременных выплат на покупку домокомплекта, здания или строительство собственного дома. В Чукотском автономном округе в региональной программе субсидирования ИЖС предел возмещения затрат увеличен с 4 млн до 6 млн руб.

Наибольший вклад в прирост ввода площадей МКД в Российской Федерации в 2022 г. внесли Урал, Северо-Запад, Центральная Россия и Сибирь. На Урале и в Сибири рост авторы анализа связывают с завершением строительства ряда жилых комплексов, начатого после запуска льготной ипотеки, и строительством домов по программе расселения ветхого и аварийного жилья. В Центральной России основной вклад внесла Московская область благодаря платежеспособному спросу и развитой транспортной инфраструктуре. В Москве зафиксировали снижение объемов ввода МКД. Отдельные застройщики рассматривают проекты в новых регионах Российской Федерации.

Площади текущего строительства МКД в России на начало 2023 г. выросли по сравнению с сопоставимым периодом 2022 г., но динамика в макрорегионах разнонаправленная. Лидеры по приросту строящихся площадей — Дальний Восток (за счет мер поддержки, программы «Дальневосточная ипотека») и Северный Кавказ (благодаря льготным программам ипотеки и росту населения). Снижение площади строящихся МКД в 2022 г. отмечено на Северо-Западе и в Центральной России. Наибольший прирост строящегося жилья в абсолютном выражении — на Юге (две трети общероссийского прироста).

Большинство строительных компаний не останавливают текущие проекты и не отказываются от намеченных планов, констатируют эксперты ЦБ.

Динамика цен

В IV квартале 2022 г. годовой рост цен на первичное и вторичное жилье несколько замедлился, оставаясь значительно выше темпов роста доходов населения. Наибольшее замедление аналитики регулятора отмечают на Северо-Западе. Основная причина замедления роста цен на МКД — падение спроса и усиление конкуренции среди застройщиков. Модификация льготной ипотеки и ужесточение регулятивных требований по кредитам под околонулевые ставки должны несколько охладить спрос в 2023 г. и способствовать замедлению роста цен, полагают авторы анализа.

Они отмечают, что проинфляционное давление на цены на недвижимость оказывает увеличение издержек на стройматериалы, импортные запчасти для строительной техники, транспортные услуги, а также рост заработной платы. По оценкам отдельных застройщиков, себестоимость строительства выросла за прошлый год на 10—30%, в 2023 г. большинство ожидает замедления темпов роста этого показателя до 5—10%. Для оптимизации издержек застройщики стали тщательнее подходить к отбору поставщиков, закупать строительные материалы с запасом и в периоды снижения цен. Ввиду ухода с рынка поставщиков европейских строительных материалов и строительной техники российские застройщики ищут альтернативных поставщиков и выстраивают новые логистические цепочки. Некоторым застройщикам удалось сохранить поставки отдельного оборудования через параллельный импорт. Например, один из застройщиков Юга России приобретает радиаторы на Ближнем Востоке. Отдельные застройщики Кавказа и Дальнего Востока приобретают технику напрямую в Азии.

Также застройщики запускают собственные заводы, продукция которых востребована в соседних областях, где сохраняется высокий спрос на жилье. Например, в Тюменской области девелоперские компании объединились в кластер по импортозамещению для снижения издержек и рисков срыва поставок. В то же время качественных аналогов некоторым импортным материалам пока найти не удается.

Также эксперты ЦБ указывают, что на отдельных направлениях ощущается нехватка рабочей силы — как разнорабочих, так и высококвалифицированных специалистов. Строительство лидирует по росту количества вакансий на рынке труда России и росту зарплатных предложений. У трудовых мигрантов отмечены возросшие ожидания и рост конкуренции по зарплатам со стороны сферы услуг. В Сибири дефицит трудовых кадров усугубился во 2-м полугодии, многие уезжают работать вахтовым методом или в другие регионы. В Сибирских регионах ощущается недостаток инженеров строительных специальностей. Нехватка рабочей силы наблюдается в Забайкальском крае и Бурятии, где на стройки традиционно привлекались китайские рабочие. Проблема дефицита специалистов решается на Урале через подготовку кадров по программе Минпросвещения «Профессионалитет» и внутри самих организаций. Программа подготовки специалистов строительного профиля действует во всех регионах России.

Перспективы-2023

Аналитики регулятора считают, что в 2023 г. поддержку спросу должен оказать ряд уже принятых мер: увеличение на 11,9% материнского капитала, продление льготной ипотеки до июля 2024 г. (с увеличением ставки до 8%), а также изменение критериев семейной ипотеки, что расширит круг заемщиков. Одновременно Банк России ведет работу по минимизации возможных рисков на рынке ипотечного кредитования от застройщиков под околонулевые ставки. По данным мониторинга предприятий Банка России, в январе 2023 г. ожидания организаций по будущим объемам строительства улучшились, чему способствовало продление программы льготной ипотеки и расширение критериев предоставления семейной ипотеки. Также повысились оценки ожидаемого спроса на жилье во всех округах, кроме Северо-Запада.

Способствовать развитию жилищного строительства будут и дополнительные инициативы, представленные в начале 2023 г. С 2022 г. семьи с двумя и более детьми освобождаются от уплаты налога с продажи жилья, если они решили приобрести новую, более просторную квартиру или дом. Программа газификации для граждан продлена бессрочно, что, по мнению авторов анализа, повысит привлекательность ИЖС. В 2023 г. будет запущено строительство льготного арендного жилья для работников предприятий ОПК. Кроме того, начата программа по строительству и ремонту систем ЖКХ, что создаст условия для запуска новых проектов МКД и ИЖС. Поставлена задача по подготовке порядка миллиона специалистов рабочих профессий, в том числе строителей, что должно помочь решить проблему с кадрами. Планируется расширение финансирования действующей программы предоставления жилищных сертификатов для молодых ученых, заключают эксперты Банка России.

Строительство жилых домов с учетом жилых домов, построенных на земельных участках для ведения садоводства в 2022 г.

Источник: Росстат