Права залоговых кредиторов, не являющихся участниками строительства, в случае банкротства застройщика защитят

Исходя из содержания законопроекта, в его задачу входит защита интересов той части кредиторов обанкротившихся застройщиков, которые, не будучи участниками долевого строительства, ощущают на себе всю тяжесть последствий от передачи имущества и прав аренды Фонду развития территорий или аналогичному региональному фонду (далее — Фонд) для завершения строительства или иным лицам. Кредиторы, которые приобрели в недостроенных домах коммерческую недвижимость, при такой передаче автоматически теряли право на нее как на предмет залога и в итоге не получали никакого возмещения.

Действующие сейчас правовые нормы предусматривают погашение требований дольщиков в рамках дела о банкротстве застройщика путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок Фонду и аналогичным фондам субъектов РФ. При этом обязательства Фонда по компенсации текущих расходов ограничены только судебными расходами по делу о банкротстве, расходами на выплату вознаграждения конкурсному управляющему и расходами на оплату деятельности лиц, которых конкурсный управляющий привлек для исполнения возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве. У банкрота после передачи имущества и права аренды Фонду не остается других активов, за счет которых могут быть погашены прочие обязательства.

Положения законопроекта также распространяются на кредиторов, которые не являлись участниками строительства и чьи обязательства были обеспечены залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и участок.

Предполагается, что требования будут подлежать удовлетворению независимо от того, завершено ли производство по делу о банкротстве застройщика на момент вступления в силу предлагаемого федерального закона, в том числе вне рамок дела о банкротстве застройщика. При этом в случае частичного удовлетворения требований кредиторов в ходе процедуры, применяемой в деле о банкротстве застройщика, либо полного или частичного удовлетворения требований Фондом или фондом субъекта РФ вне рамок дела о банкротстве застройщика сумма соответствую­щей выплаты будет подлежать соразмерному уменьшению. Финансироваться эти выплаты будут из бюджета РФ.

Как отметил КС РФ в постановлении от 21.07.2022 № 34-П, сложившаяся в банкротстве застройщиков система защиты прав и интересов участников долевого строительства в значительной степени игнорировала иных кредиторов, тем самым оставляя их «за бортом», когда недостроенные объекты передавались Фонду.

Четкий сигнал КС РФ вызвал соответствующую реакцию ВС РФ (см. дело № А32-8916/2017). ВС РФ направил дело на новое рассмотрение, указав, что в первой инстанции суду предстоит рассмотреть по существу вопрос об определении размера компенсации лицам, ранее являвшимся залоговыми кредиторами, перед которыми у Фонда, действующего в целях защиты прав граждан — участников долевого строительства, не возникли обязательства по предоставлению помещений (Определение от 03.10.2022 № 308-ЭС21-13151 (3, 4)).

Теперь и законодатель готовится сделать свой вклад в защиту интересов пока еще обделенных участников строительства.

Предлагаемые нововведения, безусловно, положительно скажутся на практике защиты требований кредиторов, а также помогут «разгрузке» судов, так как сформируется четкий алгоритм действий кредиторов при передаче объектов незавершенного строительства Фонду.

В результате изменений, внесенных Законом № 151-ФЗ в Закон о банкротстве, статуса участников строительства лишились:

• юридические лица, имевшие права требования к застройщику о передаче помещений на основании договоров участия в долевом строительстве;

• физические лица, имевшие права требования к застройщику о передаче нежилых помещений площадью более 7 кв. м;

• юридические и физические лица, денежные требования которых к застройщику были обеспечены залогом прав застройщика в отношении объекта строительства.

По смыслу ч. 14 ст. 16 Закона № 151-ФЗ, если договор с первым участником строительства был заключен без использования счетов эскроу до 01.07.2019, то передача земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика приобретателю осуществляется лишь с соблюдением условий, предусмотренных подп. 2 и 4 п. 3 ст. 201.10 Закона о банкротстве. В постановлении КС РФ сделан вывод о том, что подп. 3 п. 3 ст. 201.10 Закона о банкротстве, «который защищает интересы залоговых кредиторов, не являющихся участниками строительства, и согласно которому передача участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть осуществлена при условии, что в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, либо указанные кредиторы согласились на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 6 той же статьи, — перестал действовать применительно к рассматриваемой ситуации».

При передаче объекта незавершенного строительства Фонду или аналогичному региональному фонду прекращались залоги таких кредиторов без выплаты какой-либо компенсации. При этом залоговые кредиторы вступали в отношения с застройщиком до введения в отношении него процедуры банкротства, в условиях иного правового регулирования, которое не предусматривало прекращение залога в случае банкротства должника.

Конституционный суд РФ в своем постановлении № 34-П установил временный порядок компенсации, в соответствии с которым:

1) все залоговые кредиторы могли удовлетворить свои требования за счет прибыли от реализации Фондом помещений в объекте незавершенного строительства;

2) залоговые кредиторы по обязательствам застройщика, возникновение которых было определяющим условием для строительства МКД, либо у которых залог возник в силу закона по обязательствам застройщика передать им объекты долевого строительства, вне зависимости от реализации помещений в объекте незавершенного строительства могли получить компенсацию в размере не более 50% требований.

Подготовленный законопроект предлагает отказаться от деления залоговых кредиторов на категории в зависимости от обязательств, обеспеченных залогом. В отношении всех таких кредиторов, залог в пользу которых был прекращен вследствие передачи объекта незавершенного строительства Фонду, хотят установить единый механизм компенсации утраты залога.

Законопроект не предусматривает зависимость размера компенсации от прибыли Фонда от реализации помещений. Если производство по делу о банкротстве застройщика возбуждено до дня вступления в силу положений законопроекта и на дату вступления в силу осуществлена передача имущества и обязательств, залоговые кредиторы, не являющиеся участниками строительства, вправе будут в течение 90 дней со дня вступления в силу данных положений предъявить требования к Фонду в размере, установленном ст. 201.14 Закона о банкротстве, то есть в размере не более 60% от требований, признанных обеспеченными залогом переданного Фонду имущества. Исходя из формулировки «не позднее 90 дней», данный срок для предъявления Фонду требования о выплате компенсации будет рассматриваться в судебной практике как пресекательный, то есть с его истечением право на получение соответствующей выплаты будет считаться прекращенным.

Фонд обязан произвести расчеты с такими кредиторами не позднее 60 дней с даты получения соответствующего требования.

Получение указанной компенсационной выплаты не зависит от того, завершено ли производство по делу о банкротстве застройщика на дату вступления в силу проекта закона, и возможно в том числе вне рамок дела о банкротстве застройщика.

Таким образом, данная законодательная инициатива направлена на достижение баланса интересов залоговых кредиторов, должников, залогодателей и иных участников строительного рынка, а также защиту интересов кредиторов по текущим платежам.

С нашей точки зрения, изменения, предложенные проектом, следует оценивать только положительно. Нормы действующего законодательного регулирования в сфере банкротства застройщика направлены, прежде всего, на защиту слабой стороны — граждан как участников долевого строительства.

При этом строительство далеко не всегда финансируется только гражданами — чаще всего в нем принимают участие также иные кредиторы, инвестиции которых способствуют увеличению стоимости объекта и повышают его инвестиционную привлекательность. Отсутствие в действующем регулировании эффективных механизмов защиты прав указанных лиц в случае банкротства застройщика ведет к негативным последствиям в виде уменьшения инвестиций в строительную отрасль, увеличения стоимости жилья.

Изменения, которые правительство предлагает внести в законодательство, установят баланс интересов разных сторон — участников строительного рынка и в значительной степени будут способствовать достижению целей процедур банкротства на практике.

В своем постановлении КС РФ указал, что до внесения изменений в законодательство у лиц, ранее являвшихся залоговыми кредиторами застройщика, возникает право требования к Фонду, ставшему приобретателем прав застройщика на соответствующее имущество. А Фонд по возможности должен принять меры по увеличению площади помещений в объекте незавершенного строительства, таким образом, чтобы максимально удовлетворить за счет новых помещений требования залоговых кредиторов, не являющихся участниками строительства.

Кроме того, КС РФ обратил внимание на проблему с погашением текущих требований при передаче прав застройщика Фонду. Так, закон относит к числу компенсируемых текущих платежей только судебные расходы по делу о банкротстве, расходы на вознаграждение арбитражного управляющего и на оплату деятельности привлеченных им лиц. При этом остаются без внимания расходы на текущее поддержание объекта: охрану и т.д.

В связи с этим законопроект предлагает следующий подход. Если имущества, которое останется у должника после передачи объекта незавершенного строительства, будет недостаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди, то до рассмотрения судом ходатайства о передаче объекта участники строительства вправе внести на специальный банковский счет должника денежные средства в следующих размерах: по оплате труда — в полном размере, по иным текущим платежам — в части, превышающей размер текущих платежей над стоимостью имущества, которое останется у застройщика после передачи объекта, по требованиям кредиторов первой и второй очереди — в размере превышения совокупного размера указанных требований над стоимостью имущества застройщика, которое остается у него после передачи объекта незавершенного строительства, за вычетом размера денежных средств, указанных относительно иных платежей, но не более 10% стоимости прав застройщика на объекты.

Таким образом, законопроект не предлагает каких-то новых решений проблем, сформулированных КС РФ. Он лишь определяет порядок и сроки, в течение которых залоговые кредиторы могут предъявить требования к фонду. Безусловно, такой подход направлен на защиту прав кредиторов, которые фактически лишаются залога в случае передачи объекта. Однако в таком случае уже Фонд должен будет учитывать эти риски и закладывать их в соответствующие расходы, что может в принципе негативно повлиять на принятие решения о получении объекта для его достройки.

Действующее правовое регулирование кредиторов должника-застройщика по текущим обязательствам фактически допускает прекращение обязательства должника перед таким кредитором, что не соотносится с принципами как обязательственного, так и банкротного права.

Первое предполагает, что обязательство должно быть исполнено надлежащим образом, а второе регламентирует необходимость достижения компромисса между кредиторами должника в части получения им денежных средств.

Сама по себе процедура банкротства не прекращает обязательство должника перед кредитором и не ставит в зависимость основание для получения удовлетворения его требования от существа обязательства, что означает невозможность прекращения обязательств должника перед одними кредиторами лишь потому, что они не являются участниками долевого строительства.

При этом само по себе введение процедуры банкротства не означает возникновения обстоятельств, связанных с прекращением обязательств должника перед определенными кредиторами либо перераспределения рисков неполучения удовлетворения собственного требования на кредиторов по текущим обязательствам.

Именно так в настоящее время выглядит действующий правовой подход к распределению погашения требований кредиторов, который предполагает преимущество реестровых кредиторов и участников долевого строительства перед текущими кредиторами, что не соответствует интересам кредиторов по текущим платежам и не способствует достижению баланса между лицами, участвующими в деле о банкротстве, и в процессе по делу о банкротстве. При этом данное обстоятельство даже не объясняется приоритетом специальных норм о банкротстве застройщиков по отношению к общим положениям о банкротстве.

Следовательно, внесение изменений в части гарантий кредиторов по текущим обязательствам направлено на достижение баланса между их правами и правами иных кредиторов, а также гарантируют их право на получение денежных средств в счет удовлетворения собственного требования.

Законопроект, как прямо написано в пояснительной записке к нему, подготовлен во исполнение Постановления КС РФ №34. Можно отметить, что Правительство, являющееся инициатором законопроекта, отреагировало весьма оперативно – с момента вынесения Постановления до внесения законопроекта в Госдуму прошло чуть больше полугода.

В своем Постановлении КС РФ сформулировал правила, определяющие порядок удовлетворения требований залогодержателей имущества, которое передано Фонду или соответствующему региональному фонду для завершения строительства и удовлетворения требований дольщиков. Так что с точки зрения сугубо банкротного регулирования, определения взаимных прав и обязанностей участвующих в этих процедурах лиц, не было особой необходимости во внесении экстренных изменений в закон.

Необходимость такого срочного законодательствования раскрывается, скорее, в финансово-экономическом обосновании законопроекта: в нем указано, что для выполнения фондами соответствующих обязательств потребуется их дополнительное бюджетное финансирование, и приведены расчеты такого финансирования. Без финансирования выполнение указаний КС РФ в части погашения обязательств перед такими кредиторами и перед текущими кредиторами быстро привело бы к разорению этих фондов.

С содержательной же точки зрения законопроект, кажется, не привносит ничего существенно нового в предложенное КС РФ регулирование. Впрочем, в законопроекте не предусмотрено придание ему обратной силы, так что в нем оказалось фактически два правила: одно – для тех процедур, в которых решение о передаче имущества фонду еще не принято, второе – для тех процедур, где это уже произошло.

Вообще же в этом законопроекте – точнее, конечно же, в Постановлении КС РФ, – окончательно закрепляется отказ о первоначальной идеи самоокупаемости процедуры достройки незавершенных объектов, в отношении которых заключены договоры долевого участия.

Попытка осуществлять такую достройку исключительно за счет самофинансирования фондов изначально вызывала ряд вопросов: она была бы осуществима лишь при условии существенного ограничения интересов либо дольщиков, либо иных кредиторов застройщика, либо самих фондов, а скорее всего – всех одновременно.

И если ущемлять дольщиков было сразу же неприемлемо – собственно, сами нормы о передаче недостроев фондам были приняты с тем, чтобы защитить именно их, то поначалу были ограничены иные кредиторы застройщиков. Однако эти кредиторы оказались весьма настойчивы, ведь среди них, в основном, банки, так что в итоге пришлось эти финансовые расходы относить уже на бюджетные средства – путем дофинансирования фондов и их деятельности.