Критерии отнесения объекта к недвижимости: как исключить из ЕГРН движимые вещи?

Несмотря на то что более 10 лет назад ВАС РФ сформулировал признаки недвижимости, на практике возникают вопросы при квалификации объекта в качестве движимого или недвижимого имущества. Рассмотрим способы защиты права в случае наличия в реестре недвижимости движимых вещей и других объектов, а также приведем примеры объектов, которые, по мнению судов, не обладают признаками недвижимого имущества.

Отнесение вещи к категории недвижимой или движимой влечет определенные правовые последствия, в том числе:

• необходимость государственной регистрации права собственности, других вещных прав и обременений в ЕГРН (ст. 8.1, 131 ГК РФ); однако права на объекты недвижимости, возникшие до 31.01.98, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации (ч. 1 ст. 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»);

• необходимость уплаты налогов (ст. 374 НК РФ);

• возможность применения правил о самовольной постройке к возведенному объекту, поскольку положения ст. 222 ГК РФ о самовольной постройке не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом (п. 29 постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»);

• возможность предоставления публичного земельного участка в аренду или в собственность без торгов, так как без торгов публичный участок вправе приобрести собственник здания, сооружения, помещений в них, которые расположены на этом земельном участке (п. 6 ч. 2 ст. 39.3, п. 9 ч. 2 ст. 39.6, ст. 39.20 ЗК РФ).

В связи с этим определение того, является вещь недвижимой или движимой, очень важно для гражданского оборота.

Признаки недвижимой вещи в практике ВАС РФ

В статье 130 ГК РФ законодательно закреплено, какие объекты относятся к недвижимым вещам:

• земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства («недвижимость в силу природных свойств»);

• подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания («недвижимость в силу закона»).

• ВАС РФ сформулировал следующие признаки недвижимого имущества (постановления Президиума ВАС РФ от 17.01.2012 № 4777/08 по делу № А56-31923/2006, от 24.09.2013 № 1160/13 по делу № А76-1598/2012):

• объект имеет самостоятельное функциональное назначение;

• объект может быть использован независимо от земельного участка и от другой недвижимости, расположенной на земельном участке;

• невозможно перемещение объекта без несоразмерного ущерба назначению (гибель объекта).

В случае когда объект создан исключительно в целях улучшения качества и обслуживания земельного участка и не обладает самостоятельным функциональным назначением, он является неотъемлемой частью земельного участка и не может быть признан объектом недвижимости (п. 6 Обзора судебной практики ВС РФ № 2 (2016), утв. Президиумом ВС РФ 06.07.2016).

При разрешении вопроса о признании объекта недвижимой вещью необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 38 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

В то время как объект недвижимости — это категория гражданского права, понятие «объект капитального строительства» является специальным понятием градостроительного законодательства, поэтому оно не может подменять собой категорию «объект недвижимого имущества», имеющую иную отраслевую принадлежность, объем и содержание (постановление Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 № 1160/13 по делу № А76-1598/2012, постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 04.03.2021 № Ф01-15214/2020 по делу № А43-54795/2019, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2023 № 09АП-93948/2022 по делу № А40-188094/2022).

Понятие «объект недвижимости» является правовой категорией, именно поэтому оценку тому, отвечает объект признакам недвижимости или нет, может дать суд (постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 20.09.2022 № Ф06-21943/2022 по делу № А72-1795/2021).

О том, что объект является недвижимой вещью, не свидетельствуют следующие обстоятельства (сами по себе в отрыве от физических характеристик):

• факт регистрации объекта как недвижимого имущества (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 11.04.2016 № Ф01-1125/2016 по делу № А79-10423/2014);

• наличие проектной документации, технического плана (постановление Арбитражного суда Московского округа от 28.03.2023 № Ф05-4793/2023 по делу № А41-24554/2022);

• установка временного сооружения на капитальном фундаменте, возведение бетонного фундамента; наличие подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения (постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 22.03.2023 № Ф06-687/2023 по делу № А57-24767/2021);

• наличие технического паспорта; продажа объекта как объекта недвижимого имущества (постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 09.06.2018 № Ф06-33337/2018 по делу № А72-12904/2017).

Помимо этого, для квалификации объекта в качестве недвижимости не имеет значения площадь, протяженность объекта, его стоимость (количество денежных средств, вложенных в создание объекта).

Способы защиты права в случае наличия в реестре недвижимости движимых вещей и «улучшений земельного участка»

Право собственности и иное вещное право может быть зарегистрировано в ЕГРН лишь в отношении тех вещей, которые обладают признаками недвижимости и способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав (постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 18.10.2022 № Ф06-22961/2022 по делу № А72-7365/2021).

Регистрация права собственности в реестре недвижимости на объект, являющийся движимой вещью:

• нарушает принцип достоверности сведений ЕГРН и незаконно возлагает на лицо обязанность по уплате налога (постановление Арбитражного суда Московского округа от 03.11.2022 № Ф05-27809/2022 по делу № А41-22320/2022);

• ограничивает права собственника/арендатора земельного участка в использовании принадлежащего ему имущества в целях строительства на нем другого объекта.

Поэтому Росреестр не должен регистрировать в ЕГРН права в отношении движимых вещей или объектов, которые не являются вещами в принципе (не обладают самостоятельным значением, а являются частью земельного участка). В связи с этим правомерен отказ в постановке на кадастровый учет объекта, не обладающего признаками недвижимой вещи (п. 1 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утв. Президиумом ВС РФ 30.11.2016).

Если же в ЕГРН попала движимая вещь или «улучшение земельного участка», то можно выделить следующие способы защиты права в случае наличия таких объектов в реестре недвижимости.

Способ № 1. Лицо вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности отсутствующим (п. 52 постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010).

Как правило, с таким с иском обращается собственник или арендатор земельного участка, на котором расположен объект. Также может обратиться прокурор (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 08.09.2020 № Ф04-3234/2020 по делу № А27-9288/2019).

Иск о признании отсутствующим права на объект, не обладаю­щий признаками недвижимой вещи, но права на который зарегистрированы как на недвижимость, является разновидностью негаторного иска. Поэтому в случае передачи имущества в аренду право на иск имеют как арендодатель, так и арендатор имущества (cт. 304, 305 ГК РФ, п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения»).

Помимо этого, с таким иском вправе обратиться и иное лицо, однако необходимо, чтобы его права и интересы были нарушены регистрацией права собственности на объект, не являющийся недвижимой вещью. Если не усматривается нарушенный интерес истца, то в удовлетворении иска будет отказано (Определение ВС РФ от 25.05.2017 № 308-ЭС16-20201 по делу № А53-31673/2015).

На требование о признании права отсутствующим исковая давность не распространяется (п. 7 постановления Пленума ВС РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», п. 1 Обзора судебной практики ВС РФ № 1 (2016), утв. Президиумом ВС РФ 13.04.2016).

Способ № 2. Лицо вправе обратиться в Росреестр с заявлением о снятии объекта с кадастрового учета.

Заявление о снятии объекта с кадастрового учета допустимо, если отсутствует спор о праве между собственником объекта и собственником земельного участка, на котором он расположен, а также не нарушаются права иных лиц на такой объект (Определение ВС РФ от 07.07.2020 № 310-ЭС18-13357 по делу № А14-14459/2017).

Поэтому с таким заявлением, как правило, обращается лицо, право собственности которого зарегистрировано в ЕГРН на этот объект. В случае если Росреестр отказывает в снятии объекта с учета — такой отказ может быть обжалован в суде.

Объекты, которые не обладают признаками недвижимости

Ориентируясь на позицию ВАС РФ, суды устанавливают, что не обладают признаками недвижимости следующие объекты: см. таблицу 1.

Объекты, которые, по мнению судов, обладают признаками недвижимости

Несмотря на то что признаки недвижимости были сформулированы ВАС РФ уже более 10 лет назад, все равно встречаются судебные акты, в которых критерии недвижимой вещи устанавливаются у объектов, на наш взгляд, являющихся движимыми вещами или вообще не представляющих собой самостоятельных объектов гражданского права. При этом обоснование отнесения объектов к недвижимым вещам в таких решениях как минимум спорно.

Так, например, суды установили наличие признаков недвижимой вещи у следующих объектов: см. таблицу 2.

Возможно ли обеспечить достоверность ЕГРН?

До тех пор, пока благодаря деятельности судов реестр недвижимости будет продолжать пополняться сомнительными объектами (дорогами и пр.) — достоверность реестра (а именно необходимость нахождения в нем только недвижимых вещей) под большим вопросом.

В то же время важно отметить, что название объекта само по себе не свидетельствует о наличии/отсутствии признаков недвижимости.

Представляется логичным, чтобы объекты, уже имеющиеся в ЕГРН, проходили «потоковую проверку» на предмет наличия признаков недвижимости, чтобы исключить из реестра объекты, очевидно являющиеся движимыми (заборы, ворота и др.). Пока такой механизм не реализован, поскольку он требует больших трудозатрат и финансовых вложений.

Кроме того, учитывая то, что процессуальное законодательство построено по принципу необходимости наличия заинтересованности для обращения в суд (ст. 3 ГПК РФ, ст. 4 АПК РФ), а зарегистрированные права могут быть оспорены только в судебном порядке (п. 6 ст. 8.1 ГК РФ), — иной механизм (административный) не предусмотрен для исключения из реестра чужих объектов.

Именно поэтому для обеспечения достоверности реестра недвижимости важно единообразие судебной практики в отношении схожих объектов.

Таблица 1.

Таблица 2.