«Дачная амнистия» - это безвозмездная передача в частную собственность физическим лицам предоставленных им земельных участков, которые находятся в муниципальной (чаще всего) или государственной собственности, а также признание Росреестром права собственности на самовольные постройки, возведенные на указанных земельных участках.
Административный порядок получения земельного участка в собственность имеет свои особенности. Рассмотрим на примерах из судебной практики, как решаются наиболее часто встречающиеся в практике проблемы.
Целью «дачной амнистии является безвозмездное предоставление гражданам права собственности на занимаемые ими земельные участки и возведенные на них самовольные постройки, а также минимизация по возможности споров о правах. Разумеется, нельзя совсем исключить споры о принадлежности земельных участков между гражданином, с одной стороны, и Росреестром и (или) уполномоченным органом государственной власти или органом местного самоуправления, с другой стороны.
Как решает судебная практика спорные вопросы при предоставлении земельного участка по «дачной амнистии» проанализируем ниже.
Пределы доказывания при приобретении земельного участка для ведения садоводства в собственность
Например, в одном из дел в 1993 г. гражданину был предоставлен земельный участок для ведения садоводства как члену садоводческого товарищества. Администрация города отказала ему в бесплатном предоставлении этого земельного участка в собственность.
ВC РФ указал, что в силу п. 2.7 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон№137) заявитель должен представить не правоустанавливающие документы на земельный участок, доказательства своего членства в садоводческом товариществе и выделения ему в пользование земельного участка (Определение ВС РФ от 30.05.2017 № 18-КГ17-51).
Если участок был предоставлен до 29.10.2001
Если гражданину до дня введения в действие ЗК РФ (до 29.10.2001 г.) был предоставлен земельный участок на неназванном праве или определить вид этого права невозможно, указанный земельный участок считается предоставленным ему на праве собственности (абз. 2 п. 9.1 ст. 3 Закона № 137-ФЗ).
Государственная регистрация права собственности гражданина на такой земельный участок производится согласно ч. 1 ст. 49 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о государственной регистрации недвижимости). Перечень документов, необходимых для государственной регистрации права собственности на земельный участок, не является закрытым и допускает предоставление иного документа, устанавливающего или удостоверяющего право такого гражданина на указанный земельный участок (кассационное определение ВС РФ от 15.03.2023 № 46-КАД22-21-К6).
Регистрация осуществляется на основании документа о предоставлении земельного участка. Оформить право собственности на индивидуальный жилой дом следует после регистрации права собственности на земельный участок в следующем порядке:
В подп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ собственнику земельного участка предоставлено право возводить на нем здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием.
Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ).
Руководствуясь ч. 10 ст. 40 Закона о государственной регистрации недвижимости, Росреестр осуществляет государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав на созданный объект индивидуального жилищного строительства на основании:
- технического плана такого объекта;
- правоустанавливающего документа на земельный участок, где расположен указанный объект недвижимости.
Следует учитывать, что в случае строительства, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства выдача разрешения на строительство не требуется (п. 1.1 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ).
Как «упрощенно» зарегистрировать право на участок, если он был унаследован
Гражданке было выдано свидетельство о праве на наследство по закону, на основании которого у нее возникло право пожизненного наследуемого владения земельным участком. Росреестр отказал наследнице в регистрации права собственности на этот земельный участок.
Гражданка оспорила этот отказ. ВС РФ, рассмотрев ее кассационную жалобу, административный иск удовлетворил по следующим основаниям.
В Росреестр были представлены на регистрацию права собственности предусмотренные законом документы, в том числе, свидетельство о праве пожизненного наследуемого владения данным земельным участком, а также свидетельство о праве на наследство по закону. Представление этих документов являлось основанием для регистрации права собственности гражданки на земельный участок.
При этом представление других документов, в том числе, документов, подтверждающих право собственности наследодателя на земельный участок, законом не предусмотрено. Гражданин вправе зарегистрировать право собственности на земельный участок, предоставленный на праве пожизненного наследуемого владения, как в случае, когда данное право возникло в силу решения о предоставлении земельного участка, так и в случае, когда такое право к гражданину перешло по наследству (Определение ВС РФ от 19.09.2018 № 18-КГ18-149).
Если отсутствует запись о виде права, на основании которого предоставлен участок
В 1995 году гражданке был предоставлен (отведен) земельный участок на основании постановления администрации города. В 2019 году Росреестр отказал истице в регистрации права собственности на этот земельный участок.
ВС РФ административное исковое заявление удовлетворил по следующим основаниям.
Административный истец в качестве документа, удостоверяющего ее право на земельный участок, представила в Росреестр постановление, согласно которому ей отведен земельный участок для индивидуального жилищного строительства. При этом вид права, на котором предоставлен этот земельный участок, в постановлении не был указан.
ВС РФ заключил, что постановление является актом о предоставлении гражданке земельного участка, изданным органом местного самоуправления в пределах его компетенции; на момент обращения ее в Росреестр данное постановление не отменено.
Поскольку в постановлении не указано, что земельный участок предоставляется на праве бессрочного пользования либо пожизненного наследуемого владения, суды пришли к выводу, что оно не является основанием для регистрации права собственности административного истца.
Согласно абз. 2 п. 9.1 ст. 3 Закона № 137-ФЗ в случае, если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие ЗК РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, и пр., не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.
При этом закон не требует для регистрации права собственности в упрощенном порядке представления одновременно правоустанавливающего (постановление о предоставлении земельного участка) и правоудостоверяющего документа (свидетельство о праве собственности на земельный участок)(кассационное определение ВС РФ от 09.06.2021 № 41-КАД21-10-К4).
«Дачная амнистия» и общая совместная собственность супругов
По общему правилу имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам, является его собственностью (п. 1 ст. 36 СК РФ).
Судебная практика уточняет, что имущество, приобретенное одним из супругов в браке в порядке приватизации, не является общим имуществом супругов (п. 10 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2017), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017).
Судебная практика приходит к выводу, что бесплатная передача земельного участка одному из супругов во время брака на основании акта органа местного самоуправления не является безвозмездной сделкой, следовательно, такой земельный участок не относится к личной собственности этого супруга (п. 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.07.2018).
Заключение
Отдельный закон о приватизации земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности и предоставленных во владение и пользование гражданам, не существует (аналогичный закону, принятому в отношении государственного и муниципального жилищного фонда социального использования, согласно которому жилые помещения передаются в собственность граждан на основании безвозмездного договора).
Основания и порядок безвозмездного представления земельных участков в собственность гражданам закрепляются в следующих источниках:
- Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (п. 2.7 - 2.8, 2.12, п. 4 ст. 3, абз. 2, 3 п. 9.1 ст. 3);
- Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ст. 40, 49);
- Административный регламент Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, утв. Приказом Минэкономразвития России от 07.06.2017 № 278.