Компенсацию за коммунальные услуги, полученную от арендатора, надо включить в доход для целей налогообложения. Отметим, что исключением является случай, когда арендодатель оформлен в качестве самозанятого и сдает квартиру, а коммунальные платежи учитывают по счетчикам. Разберем эти ситуации.
Коммунальные услуги в договоре аренды
Допустим, такая ситуация: арендодатель сдает в аренду помещение. За это помещение он платит коммунальные платежи (за содержание, отопление, электроэнергию, водоснабжение).
В договоре аренды предусмотрен пункт про арендную плату. Она может включать в себя коммунальные услуги. Например, арендатор переводит за аренду ежемесячно 50 тыс. руб., а коммуналку арендодатель платит сам, какую бы сумму ни выставили. А может арендная плата состоять из двух частей: постоянной и переменной. Постоянной платой считается плата за аренду помещения, а переменной — компенсация коммунальных расходов. Допустим, арендатор платит арендодателю 40 тыс. руб. за аренду плюс коммунальные расходы за счета от управляющей компании (УК) и поставщиков. Арендатор переводит сумму арендодателю за коммунальные услуги, а арендодатель, в свою очередь, переводит их УК и поставщикам, себе не оставляет.
Когда коммунальные платежи входят в арендную плату, вопросов вроде как не возникает. Компенсация включается в доход. С нее арендодатель платит налог, находясь на любом налоговом спецрежиме — на УСН, ПСН и НПД.
Но когда деньги за коммунальные услуги просто проходят через счет арендодателя, то кажется, что это не будет являться его доходом. Но Минфин и суды считают иначе: компенсацию коммуналки арендодателю на УСН следует включить в доход и заплатить с нее налог. Такая компенсация — часть дохода от арендного бизнеса.
Учет на УСН
Всю сумму возмещения коммунальных услуг от арендатора арендодателю следует включить в доход для целей применения УСН. Это необходимо сделать, так как коммунальные платежи не указаны в перечне доходов, которые не учитываются для целей налогообложения по ст. 251 НК РФ.
Так пояснил Минфин в письмах от 11.03.2012 № 03-11-11/72, от 18.07.2012 № 03-11-11/210, от 28.06.2019 № 03-11-11/47805, от 13.05.2022 № 03-11-06/2/44281.
Учесть коммуналку в доходах арендодателю-«упрощенцу» можно с любым объектом налогообложения — «доходы» или «доходы минус расходы».
Суды в этом вопросе на стороне Минфина, вот пример. Предпринимательница на УСН с объектом «доходы» сдавала помещение. Арендатор ежемесячно платил ей за аренду и компенсировал коммунальные услуги по суммам из счетов поставщиков. Предпринимательница не включала компенсацию в доход — ведь эти деньги она не оставляла себе. Ошибку нашла налоговая при проверке годовой декларации по УСН, доначислила 50 818 руб. налога, оштрафовала за занижение базы на 994 руб. и насчитала пени 2982 руб. Предпринимательница пошла судиться, но проиграла. Суд решил, что помещение со светом, водой, отоплением и канализацией стоит дороже, чем без коммунальных услуг. Поэтому компенсация коммунальных расходов — это выгода арендодателя (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 04.08.2020 № Ф01-11995/2020 по делу № А17-383/2019).
УСН: объект «доходы»
Арендодателю нужно отразить компенсацию за коммунальные платежи в книге учета доходов и расходов на дату получения денег от арендатора. Это принцип учета кассовым методом, который указан в ч. 1 ст. 346.17 НК РФ.
Например, арендатор оплатил арендодателю 40 тыс. руб., 5 тыс. руб. — по счету от УК за содержание помещения и 2 тыс. руб. — по счету за электроэнергию. Все 47 тыс. руб. надо указать в книге учета доходов и расходов на дату их поступления на счет.
УСН: объект «доходы минус расходы»
При этом методе также арендодатель записывает компенсацию в доходы в книге учета доходов и расходов. А потом — в расходы.
Затраты на электроэнергию, отопление и содержание относятся к материальным расходам согласно п. 5 ч. 1 ст. 346.16 НК РФ.
Поставить коммуналку в расход можно после ее оплаты УК и поставщикам — п. 1 ч. 2 ст. 346.17 НК РФ.
Учет на ПСН
ИП с патентом на аренду тоже должен включить компенсацию коммунальных расходов в доход. Это считается его доходом от реализации — по мнению Минфина, которое следует из писем от 14.05.2013 № 03-11-12/16633, от 27.04.2023 № 03-11-11/38833.
Сумму компенсации надо добавить в книгу учета доходов по патенту на день перевода денег арендатором. Такое правило установлено в ч. 2 ст. 346.53 НК РФ.
Компенсацию арендодателю коммуналки от арендатора нужно учитывать в лимите дохода, который применяется для целей ПСН.
Учет для самозанятого
Очень часто самозанятые сдают в аренду квартиры и дома. И тоже берут с арендаторов отдельно плату за аренду и компенсацию коммунальных услуг. Для этого налога позиции Минфина и налоговой отличаются.
Компенсацию коммунальных услуг не надо ставить в доход, если ее посчитали по факту потребления по счетчикам. В «Мой налог» надо внести только сумму чистой арендной платы. Это пояснил Минфин в письме от 10.11.2020 № 03-11-11/98001.