Правительство хочет унифицировать расчет размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности

Сейчас размер арендной платы за земельные участки из публичной собственности устанавливается по разным методикам. Ставки арендной платы могут быть:

• установлены в нормативном акте (см., например, постановление Правительства Ленинградской области от 28.12.2015 № 520, которое определяет порядок расчета с учетом категории земель, ВРИ, местоположения, обеспеченности объектами инфраструктуры);

• основаны на рыночной стоимости аренды, определенной оценщиком;

• установлены на основании кадастровой стоимости земельных участков.

При определении ставки орган власти должен руководствоваться основными принципами, которые утверждены постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582. Тем не менее органы власти имеют большую дискрецию в определении методики расчета арендной платы. Отсутствие единого подхода вызывает множество разногласий по данному вопросу, которые неоднократно рассматривались высшими судами.

Законопроект направлен на то, чтобы сократить количество споров и пресечь злоупотребления органов власти в этой сфере.

В настоящее время кадастровая стоимость земельного участка используется главным образом для целей налогообложения. Законопроект предлагает закрепить в ч. 2 ст. 3 Закона о кадастровой оценке, что кадастровая стоимость определяется также для целей расчета арендной платы за использование земельных участков, находящихся в публичной собственности.

Однако данные положения для российского законодательства не новы. В пункте 5 ст. 65 ЗК РФ установлено, что кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельных участок из публичной собственности. Законопроект предлагает исключить данный пункт из ЗК РФ, а вместо него ввести п. 7 в ст. 39.7 ЗК РФ, в котором предусмотреть, что арендная плата будет определяться на основании кадастровой стоимости. Исключения из данного правила определены в подп. 2 и 6 ст. 39.7 ЗК РФ, а также в федеральных законах.

Следовательно, если законопроект будет принят, расчет ставок арендной платы с учетом кадастровой стоимости будет не правом, а обязанностью органов власти. Однако данный подход не в полной мере решает проблемы, ради которых был введен.

Кадастровая стоимость участка определяется на основе экономических характеристик использования объекта недвижимости (ч. 2 ст. 3 Закона о кадастровой оценке). Вместе с тем на практике ставка арендной платы, установленная на основе кадастровой стоимости, не всегда будет экономически обоснованной, так как кадастровая стоимость не отражает действительную ситуацию на динамичном рынке недвижимости. Ежегодной индексации недостаточно, чтобы решить данную проблему. Количество споров относительно кадастровой стоимости конкретных участков и порядка ее расчета возрастет.

Чтобы земли использовались эффективно, органы власти продолжат включать в порядок расчета ставки арендной платы иные переменные. Законопроект не запрещает этого делать: он лишь устанавливает обязанность брать за основу кадастровую стоимость. Следовательно, разногласия относительно отдельных критериев продолжатся.

Однако принятие поправок также повлечет существенное изменение ряда подзаконных актов. Изменения планируются в том числе в постановление № 582, которое устанавливает принципы определения ставок арендной платы. Также утратят силу восемь приказов Минэкономразвития, которые определяют размер платы за участки отдельных видов.

Принятие законопроекта само по себе не повлечет значительных перемен при определении ставки арендной платы. Органы власти не утратят права устанавливать арендную плату на основе иных критериев, помимо кадастровой стоимости. Действительное значение данных поправок, если они будут приняты, проявится в подзаконных актах.

Новый порядок должен обеспечить бóльшую прозрачность и определенность в части расчетов арендной платы. При этом действие нового регулирования не будет распространяться на договоры, заключенные до даты вступления в силу п. 7 ст. 39.7 ЗК РФ.

Предусмотрены также и исключения из общего правила:

• заключение договора аренды посредством проведения аукциона;

• аренда земельного участка, на котором расположен объект культурного наследия, приватизированный путем продажи на конкурсе;

• иные случаи, предусмотренные федеральным законом.

Тем самым порядок определения арендной платы по договору, заключаемому путем проведения аукциона, останется прежним. Однако помимо заключения договоров аренды земельных участков на торгах, есть более 40 оснований для их предоставления без проведения таковых. Поправки в случае их принятия распространятся на все эти случаи и фактически ограничат возможности региональных и муниципальных органов власти устанавливать дифференцированные правила определения арендной платы за публичные земельные участки.

Сейчас при утверждении арендных ставок регионы могут по своему усмотрению корректировать механизм расчета арендных платежей путем применения понижающих и повышающих коэффициентов, учитывая, к примеру, конкретные цели предоставления либо уровень коммерческой привлекательности и потребительского спроса на ту или иную землю.

На данный момент неясно, какие будут возможности и пределы усмотрения у региональных и местных властей в части установления конкретных процентных ставок и коэффициентов с учетом нового порядка. Законопроект закрепляет лишь единую основу определения арендной платы, а остальные вопросы должны быть дополнительно урегулированы в подзаконных актах.

Стоит заметить, что в случае несогласия арендатора с размером платы процесс оспаривания может усложниться. Если такой спор возникнет не в связи с применением процентных ставок или коэффициентов, то произвести перерасчет арендной платы без оспаривания кадастровой стоимости невозможно.

В настоящее время региональные и муниципальные власти самостоятельно определяют, как будет рассчитываться арендная плата за земельные участки, которые соответствующие уполномоченные органы предоставляют в аренду. Ставки, формулы и коэффициенты для расчета арендных платежей устанавливаются региональными и муниципальными нормативно-правовыми актами.

При этом такие нормативно-правовые акты должны соответствовать общим принципам определения арендной платы, утвержденным постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582. На деле региональные и местные власти определяют арендную плату по-разному: исходя из кадастровой стоимости земельных участков, на основании их рыночной стоимости или по утвержденным ими ставкам. Так, в Москве¹ в качестве основания для расчета зачастую используется рыночная стоимость по результатам оценки, а вот, например, в Ингушетии² — по кадастру.

Законодатели отмечают, что установление разного подхода к определению размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, создает правовую неопределенность, трудности в расчете арендной платы. В результате замедляется вовлечение в хозяйственный оборот земельных участков на правах аренды, что, в свою очередь, приводит к неэффективному использованию таких земельных участков.

В законопроекте предложено унифицировать подход к установлению цены за аренду публичных земельных участков в регионах и определять ее исходя из кадастровой стоимости. Как и в случае с арендой земельных участков, принадлежащих Российской Федерации, эти изменения затронут только те договоры аренды, которые будут заключаться без проведения торгов.

В то же время законопроект ограничит возможность регио­нальных и муниципальных властей устанавливать размер арендной платы за публичные земельные участки региональными и муниципальными нормативно-правовыми актами. Представляется, что унификация правил исчисления арендной платы обеспечит большую прозрачность ее расчета для арендатора.

1 Приказ ДГИ г. Москвы от 16.12.2022 № 475 «Об установлении с 1 января 2023 г. ставок арендной платы по договорам аренды в отношении объектов недвижимого имущества нежилого фонда».

2 Постановление Правительства Республики Ингушетия от 01.02.2017 № 12 «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Республики Ингушетия, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов».

Отсутствие единой методики расчета арендной платы создает неопределенность и трудности. Возникают случаи, когда на фактически одной и той же территории арендаторы несут разное бремя аренды. Все это обнажает картину зачастую неэффективной сдачи в аренду земли в регионах, предоставления земли в пользование по непонятным и непрозрачным механизмам.

Это предлагается исправить. Каким образом? Авторы законопроекта полагают необходимым дополнить ст. 39.7 ЗК РФ пунктом 7, согласно которому арендная плата за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется на основании его кадастровой стоимости (за рядом исключений). Тем самым РФ реализует свои, предусмотренные ст. 36 Конституции, полномочия регулятора условий и порядка пользования землей.

Такой подход, направленный на установление единых и понятных правил ценообразования при сдаче государственных и муниципальных земель в аренду, стоит только поприветствовать.

Еще одним положительным моментом законопроекта является то, что предлагаемые изменения вступят в силу с 1 января 2026 г., предусмотрительно давая регионам и органам местной власти время, чтобы подготовиться к предстоящим изменениям, в том числе приведя свои нормативные акты в соответствие с федеральным законодательством. В целях обеспечения стабильности гражданского оборота новый порядок не будет распространяться на уже заключенные договоры аренды земельных участков.

Определение арендной платы земельных участков вызывает немало вопросов, поскольку действующее законодательство устанавливает различные вариации определения ее размера.

При этом подход к расчету арендной платы за земельные участки ранее уже претерпевал изменения (см., например, постановление Правительства РФ от 10.02.2023 № 191, которым были внесены изменения в Правила определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ). Таким образом, процесс формирования единого подхода к расчету и внесение соответствующих изменений в законодательство оставались лишь вопросом времени.

Поскольку результаты определения кадастровой стоимости будут непосредственно затрагивать права и обязанности арендаторов земельных участков, они вправе оспорить ее (абз. 6 п. 6 постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Указанный подход, сформированный ВС РФ, поддерживается и современной правоприменительной практикой (см. кассационные определения Первого кассационного суда общей юрисдикции от 13.02.2023 № 88а‑6482/2023, Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 01.12.2022 № 88а‑37418/2022).

Таким образом, установление единого метода определения размера арендной платы за использование земельных участков позволит упростить процесс оспаривания ее размера арендаторами.

Ознакомившись с проектом закона можно заключить следующее:

 1. Цель данного законопроекта – устранение существующей правовой неопределенности в вопросе определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, что на практике приводит к трудностям в расчете арендной платы, в связи с чем замедляется вовлечение в хозяйственный оборот земельных участков на правах аренды.

2. Поскольку действующим законодательством установлен разный подход к определению размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на практике зачастую возникали затруднения в правильности выбора определения способа определения платы.

Отсутствие единой методики определения размера арендной платы за земельные участки на всей территории РФ, устанавливающей размер арендной платы для всех уровней государственной и муниципальной власти на основе общих принципов и прозрачных механизмов, ведет к правовой неопределенности в данном вопросе, трудностям в расчете арендной платы, в связи с чем замедляется вовлечение в хозяйственный оборот земельных участков на правах аренды, что приводит к неэффективному использованию таких земельных участков.

Законопроектом предлагается внести в ст. 397 ЗК РФ изменение, в соответствии с которым арендная плата за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка.

Исключение, касающиеся сдачи государственных или муниципальных земельных участков, - заключение договора через аукцион, так как размер арендной платы земельного участка в указанном случае будет определяться по результатам такого аукциона.

Сроки вступления в силу законопроекта - переход исключительно на использование кадастровой стоимости для расчета арендной платы предлагается осуществить не ранее 1 января 2026 г. с учетом необходимости внесения соответствующих изменений в нормативные правовые акты Правительства РФ, федеральных органов исполнительной власти, а также в акты субъектов РФ и муниципальных образований, регулирующие вопросы расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности публично-правовых образований.

Таким образом, переход на расчет арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности только исходя из их кадастровой стоимости давно назрел, во-первых, необходим единый подход, во-вторых, использование кадастровой стоимости для целей налогоисчисления с 2014 года, несмотря на множество проблем и пробелов в законе, показало ряд преимуществ, включая:

• более точное отражение стоимости имущества. Кадастровая стоимость недвижимости отражает ее текущее состояние и рыночные условия.

• простота и удобство использования. Кадастровая стоимость может быть определена и обновлена быстрее, чем ставки аренды, что упрощает процесс определения арендной стоимости.

• стабильность и предсказуемость. Кадастровая стоимость обычно остается стабильной на протяжении длительного времени, что делает ее более предсказуемой и надежной основой для расчета аренды.

• устранение уклонения от уплаты налогов. Использование кадастровой стоимости может помочь предотвратить потери от уплаты аренды, поскольку она отражает актуальную стоимость имущества.

• стимулирование инвестиций. Применение кадастровой стоимости может стимулировать инвестиции в недвижимость, поскольку инвесторы будут знать, что налоги на имущество и арендная плата за землю будут основаны на текущей стоимости недвижимости.