В 2023 году в судебной практике начал в некоторых случаях формироваться подход, в соответствии с которым расширительное толкование перечня сделок, исполнение которых требует соблюдения особого порядка согласно Указу Президента РФ от 01.03.2022 № 81 (далее – Указ №81), c лицами иностранных государств, совершающих недружественные действия, не применяется.
В одном из дел о регистрации права залога недвижимого имущества, залогодателем по которому выступало лицо из недружественного государства, а залогодержателем - Банк (постановление Арбитражного суда Московского округа от 16.11.2023 № Ф05-28681/2023 по делу № А40-63082/2023).
Суды трех инстанций указали, что поскольку договор ипотеки не является сделкой, влекущей за собой возникновение права собственности на недвижимое имущество, так как по своей правовой природе носит обеспечительный характер и не направлен непосредственно на переход права собственности, то особый порядок совершения сделок, предусмотренный Указом № 81, не применим к вопросу о регистрации спорного договора ипотеки, следовательно, не распространяется на сам договор ипотеки.
Таким образом, суды признали незаконными и отменили решения Управления Росреестра об отказе в государственной регистрации ипотеки, оформленные уведомлениями об отказе в государственной регистрации ипотеки.
Между тем, представляется, данный вывод не является универсальным. В силу ст. 339 ГК РФ договор залога обеспечивает исполнение основного денежного обязательства, а обращение взыскания на предмет залога повлечет невозвращение резиденту лицом недружественного государства денежных средств. Иными словами, залог фактически может использоваться в качестве отступного – сделки по передаче права собственности на недвижимость между резидентом и лицом недружественного государства, требующей соблюдения особого порядка ее совершения.
Особый порядок совершения сделок, предусмотренный Указом №81, заключается в необходимости получения отдельного разрешения Правительственной комиссии или использования счета «С» при расчетах по сделке, направленной на приобретение пава собственности на недвижимое имущество резидента у лица недружественного государства (выписка из протокола заседания подкомиссии Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации от 21.06.2022 № 64/1).
В делах о признании договора купли-продажи имущества недействительным в связи с несоблюдением особого порядка совершения сделок с лицами недружественных государств суды приходят к выводам о том, что к такой сделке подлежат применению положения Указов № 81 и № 95, если на момент совершения сделки бенефициаром одной из сторон сделки является лицо иностранного государства, включенного в перечень государств, совершающих недружественные действия в отношении Российской Федерации согласно Распоряжению Правительства Российской Федерации от 05.03.2022 № 430-р (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 23.10.2023 № Ф05-22512/2023 по делу № А41-101031/2022).
Таким образом, несмотря на то, что цель установления специального порядка совершения сделок явно следует из содержания Указа № 81 и иных принятых мер, суды при рассмотрении дел, связанных с совершением сделок, прямо не подпадающих под действие Указа № 81, но влекущих возможность наступления последствий, подпадающих под указанные требования, могут пойти в некоторых случаях по пути неприменения особого регулирования к таким сделкам.