За что боролись… Доступность жилья снизилась в большинстве регионов

И это при рекордном его вводе в 2023 г. К удорожанию жилья привел повышенный спрос, драйвером которого стали льготные ипотечные госпрограммы. В 2024 г. ряд экспертов ожидают охлаждения рынка жилья, отмечают специалисты Банка России в последнем докладе о региональной экономике.

Приводимые экспертами регулятора цифры части читателей, вероятно, уже знакомы — как, например, то, что объем выдачи ипотеки в 2023 г., как и ввод жилья, достиг исторического максимума, превысив показатели 2022 г. на 62%. Но интерес к их рассказу повышают региональные аспекты.

Спрос

Аналитики ЦБ указывают, что двигателями спроса на первичном рынке в 2023 г. стали государственные льготные ипотечные программы, ставки по которым к концу года сложились значительно ниже рыночных. Смягчение критериев семейной, IT-ипотеки и запуск в конце года «Арктической ипотеки» стали дополнительными стимулами для рынка. В 2023 г. в России сумма выданных ипотечных кредитов достигла максимума — 7,8 трлн руб., на что дополнительно повлияли региональные ипотечные госпрограммы. Усиление Банком России регулирования свело к минимуму влияние на рынок ипотечных программ, субсидируемых застройщиками.

С II квартала 2023 г. спрос на новостройки уверенно нарастал, констатируют авторы анализа. Если в I квартале 2023 г. количество новых договоров долевого участия (ДДУ) сократилось в годовом выражении во всех макрорегионах, уже в III квартале их количество по сравнению с аналогичным кварталом 2022 г. выросло в полтора раза во всех макрорегионах. Более чем в 2,5 раза увеличились продажи на Юге, Дальнем Востоке и в Приволжье. До изменения условий по льготным программам повышался спрос на новостройки. В ряде регионов Северного Кавказа, Краснодарском крае и Республике Адыгея поддержку спросу оказало развитие туризма. В Крыму популярна прибрежная и туристическая недвижимость, а большинство покупателей — жители других регионов. Увеличение турпотока привело к росту инвестиционного спроса в Республике Алтай.

На начало 2024 г. количество действующих ДДУ увеличилось по стране за год на 20%. Свыше половины продаж — более доступные и ликвидные студии и однокомнатные квартиры. Поступательное повышение процентных ставок вызвал всплеск спроса на вторичном рынке во 2-м полугодии. Покупатели стремились успеть взять кредит по приемлемым ставкам и реализовать одобренные ранее заявки, отмечают эксперты регулятора.

Они указывают, что рост спроса взаимосвязан с динамикой ипотеки. Так, в августе 2023 г. объем выданных кредитов на первичном рынке начал уверенно расти и превысил показатели августа 2022 г. почти на 92%, на вторичном рынке — на 89%. В сентябре 2023 г. банки выдали рекордный за весь период наблюдений объем ипотечных кредитов (955,2 млрд руб.), 60% из которых пришлось на льготную ипотеку. В IV квартале доля ипотеки с государственной поддержкой росла во всех макрорегионах. В декабре 2023 г. банки выдали 785,5 млрд руб. ипотеки, при этом ее доля с государственной поддержкой достигла 83,8%.

Среди четырех крупнейших программ с госучастием к концу 2023 г. более 70% в общем объеме выдач составили льготная и семейная ипотека. Они же оказали основное влияние на ипотечный рынок во второй половине 2023 г., когда начался рост рыночных ставок. Лидером по выдаче стал ЦФО, в основном благодаря Московскому региону. В 2023 г. доля узконаправленных программ, таких как Дальневосточная и IT-ипотека, в объеме выдач льготной ипотеки составила менее 7%. При этом в ДФО Дальневосточная ипотека на протяжении 2023 г. занимала треть рынка ипотеки, увеличившись за год в 1,5 раза. В ноябре 2023 г. для нескольких регионов Северо-Запада, Сибири и Дальнего Востока стартовала программа льготной «Арктической ипотеки». Ее доля в объеме ипотеки с господдержкой в декабре 2023 г. составила пока менее половины процента.

«В целом распространение льготных программ не обеспечило повышения доступности жилья. В III квартале 2023 г. по сравнению с III кварталом 2021 г. доступность жилья снизилась в большинстве регионов», — констатируют аналитики ЦБ.

Предложение

В 2023 г. в России ввод жилья вырос на 7,5%, установив новый рекорд после 2022 г. Основной вклад внесли многоквартирные дома (МКД), доля которых выросла за год на 2,6 п.п. (до 46,9%). Опережающий рост ввода жилья отмечен на Дальнем Востоке, Северном Кавказе и в Сибири. На Дальнем Востоке этому способствовали «Дальневосточная ипотека», проекты комплексного развития территорий (КРТ) «Дальневосточный квартал» и «Доступное арендное жилье в ДФО». На Северном Кавказе — относительная дешевизна квартир и материнский капитал при естественном приросте населения, завершение строительства проблемных домов на Юге в целом. В Сибирских регионах применяются технологии возведения домов с использованием круглогодичного метода крупнопанельного домостроения. Наименьший прирост ввода жилья за год отмечен в Центральной России за счет сокращения ИЖС в Московской области. Это эксперты регулятора связывают с высокой базой 2022 г., когда завершались запущенные во время пандемии проекты в условиях действия программ льготной ипотеки, дачной амнистии и газификации. На Северо-Западе сдерживающий эффект оказал перенос сроков ввода МКД в Калининграде из-за удорожания стройматериалов (прежде всего металлоконструкций) и рабочей силы.

Авторы анализа отмечают, что ожидаемое в 2024 г. сокращение льготных государственных ипотечных программ подтолкнуло застройщиков ускорить запуск новых проектов. Количество действующих разрешений на строительство в январе 2024 г. выросло на 12,5%, а площадь строящихся МКД — на 7,4% к январю прошлого года. Лидеры роста по объему текущего строительства — Урал, Дальний Восток, Северный Кавказ и Приволжье. Рост текущего строительства поддерживался проектами комплексного развития территорий (КРТ) при содействии федеральных и региональных властей. Они привлекают в регионы крупных застройщиков, которым интересны региональные рынки. Например, на Урале значимую поддержку оказала федеральная программа «Стимул», субсидирующая создание новых социальных и инфраструктурных объектов в новых микрорайонах комплексной застройки жилья.

Текущее строительство на Северо-Западе сократилось в основном за счет Санкт-Петербурга, в том числе из-за дефицита там свободных участков, пригодных для строительства. Отсутствие инфраструктуры за пределами городов и перегруженность внутри них в качестве сдерживающих факторов отмечают Новосибирская и Орловская области, Красноярский край. В большинстве регионов нет дефицита строящегося жилья, поэтому некоторые застройщики стали придерживать продажи. Например, две красноярские компании замедлили вывод в продажу новых квартир. Еще два участника рынка из Красноярска, выполнив план по наполнению счетов эскроу, временно приостановили продажи.

Динамика цен

Эксперты ЦБ констатируют, что в целом по России в 2023 г. цены на первичное и вторичное жилье росли медленнее, чем в 2022 г. Темп их годового прироста приблизился к уровню инфляции. Стоимость жилья продолжала расти за счет повышенного спроса, роста себестоимости строительства из-за повышения цен на стройматериалы и увеличения заработной платы при нехватке трудовых ресурсов.

Ипотека с государственной поддержкой имеет высокую привлекательность из-за низких ставок, но стимулирует рост цен на жилье. Это заметно на первичном рынке: в III квартале 2023 г. средняя цена квадратного метра по отношению к III кварталу 2022 г. увеличилась на 11%, а по отношению к III кварталу 2020 г. (начало действия программы льготного кредитования) — на 76%.

«В таких условиях часть потенциальных покупателей вернулась на вторичный рынок жилья, где стоимость квадратного метра может быть ниже на 40%. На Урале, например, приобретение в ипотеку вторичного жилья обходится покупателю заметно дешевле, чем новостройка в той же локации, из-за весомой разницы в стоимости», — отмечают аналитики регулятора.

Среди макрорегионов существенно выросли цены на жилье в Приволжье, Сибири, на Урале и Северном Кавказе.

В январе 2024 г. крупнейшие банки ввели комиссии для застройщиков до 10% от суммы кредита по льготной ипотеке. Новые комиссии, скорее всего, будут перенесены в цены, полагают эксперты ЦБ.

Перспективы

Ряд застройщиков видит риски снижения спроса на первичном рынке в 2024 г. Это связано с ужесточением регуляторных требований — увеличения минимального первоначального взноса по госпрограммам, понижения кредитного лимита в столичных регионах, отмены с июля 2024 г. массовой ипотечной программы с господдержкой, ограничения показателя долговой нагрузки и количества льготных кредитов на заемщика. По мнению участников рынка, ослабление спроса и продаж может привести к росту стоимости обслуживания проектного финансирования и необходимости использовать собственные средства для поддержания текущих проектов, возможную заморозку новых проектов. Авторы анализа считают, что широкие льготные программы полезны как временная антикризисная мера. Так, льготная государственная ипотека способствовала в том числе облегчению перехода застройщиков на проектное финансирование.

«Новым драйвером рынка станет более адресная и социально ориентированная семейная ипотека. Она позволит застройщикам легче адаптироваться к меняющимся рыночным условиям. Принимаемые Банком России меры по совершенствованию нормативного регулирования ипотечного кредитования будут способствовать постепенному возвращению разницы уровня цен на первичном и вторичном рынках к нормальным значениям», — прогнозируют эксперты Банка России.

Динамика объема выданной ипотеки в 2023 г.*, прирост, %

* Без учета новых регионов

Источник: Банк России