Наличие возможности прохода/проезда к земельному участку в целях ведения некоторых видов предпринимательской деятельности может иметь основополагающее значение. Между тем на практике компании могут сталкиваться с вопросами платы за сервитут, государственной регистрации права на сервитут, экспертизы при рассмотрении дел о сервитуте. В материале проанализируем случаи, связанные с установлением частного сервитута на земельный участок как традиционного вида сервитута и на его условиях.
В настоящее время общественные отношения по установлению сервитута, его содержанию и прекращению регулируется главой 17 ГК РФ. В части установления сервитута на земельный участок основополагающей статьей является ст. 274 ГК РФ, которая гласит, что
цитируем документ
...собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Таким образом, данная норма закрепляет, что сервитут — это ограниченное вещное право, которое позволяет его обладателю пользоваться чужим земельным участком.
Следует заметить, что под сервитутом понимается не просто право пользования имуществом третьих лиц, а право ограниченного пользования. Таким образом, установление сервитута не должно чинить препятствия для использования имущества собственнику. В связи с этим происходит разграничение полномочий собственника и сервитуария, так как полномочия последнего относительно предмета сервитута должны быть ограничены определенной целью.
Разделение земельных сервитутов на виды может происходить по разным основаниям, но основополагающей является предусмотренная ст. 23 ЗК РФ классификация на публичный и частный сервитут.
Публичный сервитут — это сервитут, который устанавливается на земельный участок на основании решения исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления. При этом такой сервитут направлен на обеспечение государственных или муниципальных нужд или нужд местного населения без изъятия этого земельного участка. Так, публичный сервитут устанавливается для: прохода или проезда через земельный участок, размещения на земельном участке межевых знаков, геодезических пунктов государственных геодезических сетей, проведения дренажных работ и т.п. (п. 4 ст. 23 ЗК РФ).
Частный сервитут — это сервитут, который устанавливается на основании соглашения между собственником обременяемого земельного участка и лицом, требующим установления сервитута. Причем предусматривается возможность установления сервитута в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или на праве постоянного (бессрочного) пользования, и иных лиц в случаях, предусмотренных федеральными законами (п. 4 ст. 274 ГК РФ). Если стороны не смогли достичь соглашения между собой, то спор разрешается в судебном порядке по иску лица, который требует установления сервитута.
В процессе возникновения, осуществления и прекращения сервитутных правоотношений возникает большое количество проблемных ситуаций, многие из которых становятся предметом рассмотрения в судах. Результатом аккумулирования судебных споров стал Обзор судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденный Президиумом Верховного суда Российской Федерации 26.04.2017 (далее — Обзор).
В Обзоре даны разъяснения по некоторым вопросам, возникающим при рассмотрении судебных споров, и рекомендации судам. Однако некоторые из них, как представляется, требуют дополнительной проработки в целях применения к сервитутным правоотношениям.
Плата за сервитут и изменение на размер уровня инфляции
Одним из самых спорных вопросов при установлении сервитута является размер платы за него. Как указывается в п. 12 Обзора, размер платы за сервитут должен быть соразмерен материальной выгоде, которую приобретает собственник земельного участка в результате установления сервитута, компенсируя ограничения, которые претерпевает собственник земельного участка, обремененного сервитутом.
При установлении размера платы учитываются следующие критерии:
-
доля участка, ограниченного сервитутом;
-
срок установления сервитута; объем ограничения пользования и интенсивность предполагаемого использования;
-
характер неудобств, испытываемых собственником обременяемого участка;
-
степень влияния сервитута на возможность распоряжения участком.
При этом каждая из сторон вправе обратиться в суд с требованиями об изменении размера платы (уменьшении или увеличении) в случае изменения объема ограничений прав собственника земельного участка, обремененного сервитутом.
В одном из таких примеров из судебной практики предприниматель, являясь правообладателем земельного участка, обремененного сервитутом, обратился к ответчику с предложением об изменении условий соглашения о сервитуте, ссылаясь на то, что установленная предыдущим собственником ширина сервитута не позволяет ему вести предпринимательскую деятельность по созданию и эксплуатации фермы для выращивания животных, засорена мусором, ограничивает права истца по владению и пользованию земельным участком. Также истец не согласился с размером платы за сервитут (постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2023 № 10АП-5631/23 по делу № А41-91198/2021).
Суды установили:
цитируем документ
...в том числе на основании проведенной по делу судебной экспертизы, что товариществом не нарушаются условия соглашения, основания сервитута не отпали, а плата подлежит индексации с учетом уровня инфляции, предусмотренного Федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год <…> пришли к выводу об отсутствии основания для изменения условий соглашения. <…> изменение условий сервитута повлечет ущемление прав товарищества и его членов, при том, что истцом не представлено доказательств уменьшения его прав.
При этом из определений ВС РФ от 23.08.2019 № 308-ЭС19-13602, от 23.07.2018 № 306-ЭС18-9554, от 23.07.2018 № 306-ЭС18-9554 следует, что заинтересованная сторона вправе обратиться в суд с иском об:
-
указании в условиях сервитута, что плата за пользование подлежит ежегодному изменению на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года начиная с года, следующего за годом, в котором заключено настоящее соглашение;
-
увеличении/уменьшении размера платы за сервитут в случае изменения объема ограничений прав собственника земельного участка, обремененного сервитутом;
-
увеличении/уменьшении размера платы за сервитут в случае изменения характера и объема пользования обремененного сервитутом земельного участка (увеличены интенсивность движения и грузоподъемность автотранспортных средств обладателя сервитута), увеличения расходов собственника земельного участка по содержанию обремененного земельного участка и т.п.
Так, например, в постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 21.12.2022 № Ф09-8414/22 по делу № А34-11610/2021 указано, что с учетом того, что «плата за сервитут установлена в виде периодических ежегодных платежей на длительный срок», условие о необходимости индексации ежегодной оплаты обусловлено естественными инфляционными процессами, направлено на сохранение адекватного объему ограничений размера эквивалентного платежа, а потому является обоснованным.
цитируем документ
Таким образом, на возможность ежегодного изменения платы за сервитут на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключено настоящее соглашение, прямо указано в пункте 13 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок.
Аналогичная позиция содержится в постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 21.12.2022 № Ф09-8414/22 по делу № А34-11610/2021.
Государственная регистрация права на сервитут
Следующей спорной ситуацией, возникающей при установлении сервитутов, является регистрация этого права. По российскому законодательству сервитут как ограниченное вещное право подлежит государственной регистрации и, соответственно, оно возникает с момента такой регистрации, проводимой в рамках Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (п. 17 ст. 23 ЗК РФ).
Между тем в судебной практике, отраженной в последующем в Обзоре, стали появляться судебные дела, в которых судом принимается позиция об отсутствии необходимости кадастрового учета части земельного участка, обремененного сервитутом, для последующей государственной регистрации сервитута. Судом принята позиция о достаточности отражения границ действия сервитута в документах, подготовленных сервитуарием и сервитутодателем.
Так, в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 01.06.2021 № Ф08-3246/2021 по делу № А53-20652/2020 суды установили, что заявитель при обращении в управление предоставил определение областного суда, которым установлен частичный сервитут на земельный участок в целях прохода и проезда общества к принадлежащему ему земельному участку, резолютивная часть указанного судебного акта содержит каталог координат поворотных точек части земельного участка, подлежащего обременению.
В связи с этим суды пришли к верному выводу о том, что действия управления по отказу в регистрации названного обременения не соответствуют положениям Закона № 218-ФЗ, нарушают законные права и интересы общества, в связи с чем правомерно признали заявленные требования подлежащими удовлетворению.
цитируем документ
Положения Закона № 218-ФЗ не содержат обязательного требования о кадастровом учете части земельного участка в случае установления сервитута. Такая обязанность содержится, в частности, в статьях 39.25, 39.26 Земельного кодекса Российской Федерации применительно к земельным участкам, находящимся в государственной или муниципальной собственности, кроме случая заключения соглашения на срок менее 3 лет. В остальных случаях, когда закон прямо не устанавливает обязанность поставить на кадастровый учет часть земельного участка, для государственной регистрации сервитута достаточно представления документов, отражающих сферу действия сервитута и его содержание, необходимых для внесения информации в публичный реестр. При этом сервитут и как ограниченное вещное право, и как обременение недвижимого имущества, подлежит регистрации в отношении всего объекта недвижимого имущества (земельного участка, здания, сооружения), сведения о котором содержатся в ЕГРН.
Аналогичная позиция содержится в постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 05.04.2021 № Ф09-1060/21 по делу № А50-9112/2020.
Отсутствие в ЕГРН (до 1 января 2017 г. — в государственном кадастре недвижимости) сведений о части земельного участка, обременяемого сервитутом, не препятствует государственной регистрации сервитута, кроме случаев, установленных законом.
Закон о регистрации прав не содержит обязательного требования о кадастровом учете части земельного участка в случае заключения соглашения о сервитуте.
В соответствии с п. 11 Обзора указано, что в остальных случаях, когда закон прямо не устанавливает обязанность поставить на кадастровый учет часть земельного участка, для государственной регистрации сервитута достаточно представления документов, отражающих сферу действия сервитута и его содержание, необходимых для внесения информации в публичный реестр. При этом сервитут и как ограниченное вещное право, и как обременение недвижимого имущества подлежит регистрации в отношении всего объекта недвижимого имущества (земельного участка, здания, сооружения), сведения о котором содержатся в государственном кадастре недвижимости и Едином государственном реестре прав на недвижимость (с 1 января 2017 г. — Единый государственный реестр недвижимости) (см. также постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.07.2019 № Ф08-2283/19 по делу № А15-974/2018).
Такая ситуация, с одной стороны, значительно упрощает процедуру заключения соглашения о сервитуте и дает возможность сократить расходы за счет отсутствия необходимости проведения кадастровых работ. С другой стороны, отсутствие четких границ, устанавливаемых только в процессе кадастровых работ, дает возможность недобросовестному сервитуарию расширить сферу действия сервитута без надлежащего разрешения со стороны сервитутодателя. Кроме того, наличие информации в ЕГРН об обременении сервитутом всего участка, а не его части дает неверную информацию, содержащуюся в публичной кадастровой карте и в ЕГРН, что может негативно сказаться на рыночном обороте земельных участков.
Экспертиза при рассмотрении дел о сервитуте
В Обзоре указано, что для разрешения спора одним из необходимых документов является экспертное заключение. Это утверждение не вызывает сомнений, ибо суд не может дать надлежащую оценку действительной необходимости и реальности установления сервитута, которого требует собственник земельного участка.
При этом указанное заключение подлежит оценке судом с учетом следующих обстоятельств:
-
при наличии нескольких подходов к земельному участку сервитут должен быть прежде всего наименее обременителен для собственника участка, в отношении которого устанавливают сервитут;
-
при наличии альтернативных вариантов подъезда к зданию сервитут может быть не установлен.
Таким образом, в судебной практике и юридической литературе выработался подход к исключительности установления сервитута, который четко прослеживается в материалах судебной практики.
Так, например, в постановлении Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2023 № 21АП-4619/22 по делу № А84-2933/2022 указано, что исключительность установления сервитута возможна только в случае наличия доказательств невозможности использования своего объекта недвижимости без использования земельного участка ответчика.
В рамках указанного спора была назначена судебная землеустроительная экспертиза. Согласно выводам заключения эксперта, имеется возможность свободного прохода/проезда к земельному участку посредством земель общего пользования. В результате проведения указанной экспертизы было изменено в части решение первой инстанции.
На практике встречаются случаи, когда в рамках рассмотрения дела проводится не только землеустроительная экспертиза для определения исключительности установления сервитута, но и оценочная экспертиза в целях определения стоимости ограниченного права пользования земельным участком (сервитута).
Так, в рамках дела № А50П-589/2020 была проведена и землеустроительная и оценочная экспертиза (постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2022 № 17АП-16188/21 по делу № А50П-589/2020).
По результатам проведения землеустроительной экспертизы было установлено, что физический доступ (проход и подъезд) к земельному участку возможен только через земельный участок (с севера и востока), иной доступ невозможен.
Также для определения стоимости ограниченного права пользования земельным участком (сервитута) в рамках дела проведена судебная оценочная экспертиза. Из представленного в материалы дела экспертного заключения следует, что стоимость годовой арендной платы за сервитут по варианту экспертного заключения составляет 13 тыс. руб.
В судебной практике встречаются случаи, когда эксперт констатирует несколько вариантов установления сервитута (альтернативных). Например, в рамках дела № А40-21862/2021 была проведена судебная экспертиза, по результатам которой было предложено несколько вариантов установления сервитута:
-
Вариант № 1 установления сервитута предполагает организацию доступа (прохода/проезда) к нежилому зданию и земельному участку (в границах которого расположено здание), непосредственно с земель общего пользования (улица Проектируемый проезд 4579), в границах земельного участка.
-
Вариант № 2 установления сервитута предполагает организацию доступа (прохода/проезда) к нежилому зданию и земельному участку (в границах которого расположено здание), через земельный участок в границах земельного участка. (решение Арбитражного суда г. Москвы от 10.01.2022 по делу № А40-21862/2021).
Также экспертом были предложены две формы платы за сервитут: размер платы за сервитут в порядке, установленном действующими нормативными правовыми актами г. Москвы; по варианту № 2.
***
В заключение отметим, что сервитут является одним из правовых институтов, который позволяет обеспечить необходимый баланс интересов сособственников без лишения их прав на земельные участки. Появление Обзора, безусловно, является положительным фактором в развитии правоприменительной практики.
Между тем многообразие проблем, связанных с реализацией таких правоотношений, порождает новые вопросы, которые требуют разрешения, в частности «исключительность» установления сервитута, необходимость кадастрового учета части земельного участка при регистрации сервитута и размер платы за сервитут.